【学区房】Watten House show flat之初体验昨天去看了watten house的show flat，这个盘主打大户型，没有一房两房，地理位置非常好，两个顶级学校南洋莱小双学区。 地理位置的优点就不多说了。先说说户型。1539尺的show flat，进去看感觉太小了。客厅没有1539尺的想象的那种大，普通房太小，study room四平方米，不可能放床了。主人房厕所真没必要再放浴缸，主人房除了一张床再加一个单人沙发，空间很小。这可是1539尺啊，大把空间去哪了，搞了些华而不实的东西，浪费太多太多没用的空间了。做了第二个门，又在那里搞了超大的过道，真是浪费了。说实话，这个价位，家庭买，至少2个小孩吧，或许还有老人，这样的家庭非常非常在意实用空间的，地理位置再好，住在鸽子笼里，然后说这是豪宅，刚需哪管什么豪宅，刚需在意的是实用。2000多尺的豪宅搞些华而不实的东西，浪费些空间，没关系，但是这个价位的买家，是刚需，最低要求是得有尊严的居住空间，1539尺，好好设计成适合刚需买家的家庭居住型，不香吗 再说说设施，没有啥惊艳的设施，连网球场都没有。网球场对刚需买家也不是必须的，但是广告既然主打豪宅，设施也得有豪宅的样子吧，有哪些设施可以说有豪华惊艳的感觉？ 价格嘛，地价17xx，价格3xxx才 (more...)

地价假设1750设计+建筑+补地价费用=地价的55% 经纪费5% 加起来总费用60%的地价=1050 2800是总成本 假设10%利润，至少均价3100.

发展商难道替你白干吗？百分之十利润算最少了。第一项里面，普通公寓可能低一点，号称豪华公寓用料电器当然都要一流，55%基本上差不多。

还有一个财务费用发展商要交地价+40%ABSD,假没银行借80%, 每年4%利息四年建好，就是18%的地价成本。如果卖得好可能有一半被买家首付和progressive payment抵消，那也是至少9%的利息成本。

嗯你去做开发商以成本价买给大家，大家给你点赞！