【房】认真算一下熊猫的高租售比投资房修改下之前回帖。 假设 95 万， 30年贷款75%， 头两年 4% 贷款利率。 投资房购买者其他收入达到所谓华新平困线，就是边际所得税 超过20%。 来认真算一下如果买如95万的房子　每月出租4200. 第一年租金收益到底是多少。 表面上看租售比奇高，5.3%的毛收益加上4倍杠杆。 实际上呢？　 买房投入: 237,500 + 买房BSD: +23,100 = 260,600 收入：税前 4200 x 12 = +50,400　 　税后　 41,832　 ( 50,400- 50,400*85%*20%) 中介费: -2,100 (第一年算一半） 贷款利息: -28,000 公寓管理费: -4,000 = 11,332 收益 = 11,332/260,600 = 4.3%　 然后随着房贷交进去的部分越来越多，也就是收益计算分母越来越大，收益就开始每年递减了。 到最后 房子供完的时候，估算收益是 3.5% (假设房子是全款买的，以今天的租金计算） 如果要投资收益高过 5% 需要: 1. 有房票，不需要交 ABSD. 2. 找到95万可以租4200每月的公寓. 3. 购房者没有太多其他收入，租金收入不需要交太高的个税. 该帖荣获当日十大第1，奖励楼主25分以及37华新币，时间：2023-02-18 22:00:01。该帖荣获当日十大第1，奖励楼主25分以及37华新币，时间：2023-02-19 22:00:01。 (more...)

【房】认真算一下熊猫的高租售比投资房修改下之前回帖。 假设 95 万， 30年贷款75%， 头两年 4% 贷款利率。 投资房购买者其他收入达到所谓华新平困线，就是边际所得税 超过20%。 来认真算一下如果买如95万的房子　每月出租4200. 第一年租金收益到底是多少。 表面上看租售比奇高，5.3%的毛收益加上4倍杠杆。 实际上呢？　 买房投入: 237,500 + 买房BSD: +23,100 = 260,600 收入：税前 4200 x 12 = +50,400　 　税后　 41,832　 ( 50,400- 50,400*85%*20%) 中介费: -2,100 (第一年算一半） 贷款利息: -28,000 公寓管理费: -4,000 = 11,332 收益 = 11,332/260,600 = 4.3%　 然后随着房贷交进去的部分越来越多，也就是收益计算分母越来越大，收益就开始每年递减了。 到最后 房子供完的时候，估算收益是 3.5% (假设房子是全款买的，以今天的租金计算） 如果要投资收益高过 5% 需要: 1. 有房票，不需要交 ABSD. 2. 找到95万可以租4200每月的公寓. 3. 购房者没有太多其他收入，租金收入不需要交太高的个税. 该帖荣获当日十大第1，奖励楼主25分以及37华新币，时间：2023-02-18 22:00:01。该帖荣获当日十大第1，奖励楼主25分以及37华新币，时间：2023-02-19 22:00:01。 (more...)

我们算收益市场上的收益，不是用以前成本算的。 比如股票股息收益率， 难道如果我是公司发的股票，我的收益率就是无穷大了么 ？ 收益率都是用市值算的，就是这个钱的机会成本和收益率比较。 即使他70万买的房子涨到了140万。今天的收益率要用140万作为分母算。

单纯的房价上涨其实是降低租金收益率的。 只有假设租金和房价同步增长才可以得到稳定租售比收益率。 如果要讨论房子的增值属性，那又是另外的话题了。 这里说的是投资房作为收租，接下来几年能不能比固定收益债券好。 通过详细计算，答案并不是明显肯定 投资房子更好。

你这属于马后炮了1. 30年前，日本，欧洲，中国股市当时看起来投资机会都比美国好。如果你买欧洲，日本，中国股票放到现在有几倍？ 2. 新加坡人买美股不要利息税吗？你算分红总得把税减掉吧？你按复利扣掉30%分红税还剩几倍？ 3. 新加坡买组屋政府给的grant怎么算？ 4. 20万买组屋就算是满贷款，16万，一个月几个钱？ 5. 组屋租出去30年租金超过60万，这个钱算不算也算收益？ 股票的最大问题就是不好预测，因为关系到产业结构，25年前，谁说要抛因特尔那就和今天说苹果没前途了差不多。当年长虹的股价是格力的10几倍，纯的大白马。07年茅台股价没有TCL高。现在复盘时候谁看到这些了？ 要不今天指定几个股票，10年后来复盘一下？