华新 - 【房】出租房维护费用抵税的问题

【房】出租房维护费用抵税的问题

出租房的租金可以先扣掉维护费用，然后再交个人所得税。缺省值是 15%。　

但是如果费用很高，想问一下以下几项能不能抵税：

1. 电器在租约内坏了，买了新的替换。　比如冰箱，空调。

2. 电器在租约快到期的时候坏了，买了新的替换。

3. 租约期满了后的整屋打扫。洗窗帘等。

4. 租约末尾刷墙去掉墙上痕迹。

特别想知道，如果这个租约到了后，就不再出租了，屋主要打扫简单装修后入住的话，那些项目是可以用来抵消租金的所得税的。比如刷墙，摩地板等。税务局网页上讲，折旧不可以计算入内，但是把屋子返回到原来的样子的费用可以？那么这个原来的样子到底怎么界定？　

IRAS | Rental Income and Expenses

该帖荣获当日十大第6，奖励楼主8分以及12华新币，时间：2021-11-15 22:00:10。

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在小土的大作中提到：

租约的时间和入住前的照片。有租约的维护可以的。家具家电不可以。除非是第三方提供的租的家具。

谢谢建议

如果空调坏了，维修超出了租客负责的部分，可以抵税么？然后如果空调彻底坏了，房东买一个新的，可以抵税么？

如果家里弄得很脏乱，需要刷墙才可以恢复原貌，这样刷墙是可以抵税的吧？就是觉得实际不知道怎么操作，税务局说各种收据要保留5年。。。在想要不要花这个麻烦一项项抵税，还是直接拿默认的 15% 租金抵扣，还是差蛮多的，确实花销已经超过了，租约还没到期。

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在随便转转的大作中提到：

百分之十五都超过了啊这差不多两个月再来半个月中介费再来房产税、所得税那不是没赚多少钱了

是的啊。

不走运，大雨然后房子旧了就有漏水要大修。但是不想再出租了，要搬进去前也是要小装修下。
就是不知道这个抵税可以抵到什么程度。如果可以抵税，就在租约到期年底前把破的坏的地方都修好换好了，墙也刷下，都是漏水痕迹，不知道可不可以。

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在随便转转的大作中提到：

百分之十五都超过了啊这差不多两个月再来半个月中介费再来房产税、所得税那不是没赚多少钱了

其实不难超过15%啊

刚刚又看了一下，单单贷款的利息部分，就可以是租金的20%了。比如出租5000一个月，每个月房贷5000，其中1000是利息。这个是不是就20%了。还没算你列出来的那些项目。

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在熊走瞧的大作中提到：

房子下雨露水要么是公寓管理付钱，要么HDB凭什么要自己出钱的

有些屋顶是私人的

公寓里面好像法律上有定义，什么是共有，什么是私人部分。

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在瓶子爱朱雀的大作中提到：

可以抵税的如果你出租房屋，我的理解是可以抵税的，但是前提是，你需要declare rental income, 然后期间的维修费+水电费就可以抵税了租约期内，你的水电费, fire insurance, property tax, & 中介费（第一个中介费不可以），housing loan interest 等都可以抵税，没记错好像是15% of rental income 来着，看下IRAS 网站吧租约结束后回复原来的样子，也可以抵税，写在IRAS网站上了，under furniture and fittings replacement of furnishings to original state.

是的。谢谢

我详细看过了 IRS 。其中讲， furniture and appliances depreciation can't be used. 但是如果空调冰箱破旧坏了，换了一个呢？还有费用必须是租期呢，那么租期到期最后一天屋主换了一个破冰箱呢？如果接下来没有租期了，屋主会搬家自己去住呢？

只是想合理避税。毕竟各种费用加在一起如果不能抵税，如果再交个人所得税，那就基本白白出租了。。

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在瓶子爱朱雀的大作中提到：

抵税所谓的可以抵税，其实说的如果租约快结束了冰箱/空调破损，你想换个新的，其实可以抵税的，算是restore to Original state, 不能抵税的是depreciation, 但民用谁会去算这个呢.. 每个月洗空调等费用算是mainatenance 费用，没仔细看，我理解是也可以抵税的如果你真的不知道怎么算，你就用你gross rental income @15% = rental expense，也可以抵一部分税，其实政府没空专门查你，合理报税就好，同时如果你是自己算，把各种账单收好，In case zf 真的跟你要supporting

了解了

确实 IRS 要求supporting document 放5年。
花销比 gross rental income x 15% 多很多。不然我也不费这个神了。
光银行贷款的利息部分，就有 20% 了。

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在米子的大作中提到：

当然了，所以不要选 15%，unclick, 自己按照itemized deduction 来报税Unclick 15%, IRA 网上自动出现可抵税的。你的应该算maintenance, cleaning, 保留收据，如实报税即可。一般都会比15%高，多省一些税。

谢谢建议

谢谢大家建议。

这个要合理最大化避税，还是挺难的。

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在 New_RES 的大作中提到：

贷款利息是不包括在15%已内的贷款利息是额外的。就是你可以从租金中扣除贷款利息 + 其他费用（15% 或更多）。

哦原来这样

谢谢。我疏忽了。

更复杂点的。比如你买了一个老房子，已经被出租10年很多东西都破旧了，现在剩下3个月租期，到了你就可以往里搬然后自己住。
那么在租期到之前，哪些项目算是 restore the house to original state 呢？似乎很模糊。

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在小土的大作中提到：

你没有逃税意图的话假如错了也没事的。多退少补。

好的。谢谢建议。

有时候合理避税和逃税意图，是看怎么理解的。

就像那些大公司一样，各个都是把税法研读得很细致，不犯法，但是有政客会批评他们在刻意逃税不爱国。

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在滚雪球的大作中提到：

组屋15%正常公寓光物业费就15%了，还有中介费、房贷利息、房产税，轻松30%吧。公寓回报率很差的

是的。

公寓所谓租售看上去高可能是个坑，只有轮到自己去收租才知道都是麻烦，也赚不了多少钱。

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在随白色飞翔的大作中提到：

3难道不是房客付吗r为什么是房东付？

这个看具体合同怎么写的。

有时候租约开始的时候比如窗帘有污渍，没有清洗，那么租约满了，租客也不需要清洗。

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在滚雪球的大作中提到：

麻烦到不麻烦就算收益2%和存银行比也好多了，而且毕竟房贷利息才1%，你借200万的话一年就空手套2万的利息。另外还有升值、还有租金潜在向上、还有抗通胀性能。比如猪肉价格翻倍的话通常房租也能翻倍。房租这个事情的好处是它基本上按照猪肉重量计算每个月所能换成的猪肉基本上是一条水平线，这个其实就是收租最重要的意义所在了，减少了人生的各种波动性让你能够更好的做计划。

哈哈。谢谢。

猪肉确实对很多华人是最直接有效的抗通胀保险了。

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