一点思考
所有的推算都基于数据. 以下计算是基于以下假设:
1 利率, 假定为每年2.5%.
2 折旧. 因为大部分为99年地契, 假定为每年1% (实际要参考那个折旧曲线,不过为了简化计算, 按线性折旧计算).
3. 资产增值, 假定为每年4%. (用两种方法估算: 1. 通涨+GDP 2. 参考发钞量M2)
4. 三倍杠杆. 政府已经把首付加到25%, 所以最高三倍杠杆
scenario 1: 一套私宅, 三倍杠杆
杠杆部分年收益是4%-2.5%-1% = 0.5%
三倍杠杆是0.5% x 3 = 1.5%
本金部分年收益是4%-1% = 3%
整体年收益是1.5%+3%=4.5% 外加自住
scenario 2: 第二套私宅, 出租, 三倍杠杆
目前市场租金年收益大概是2.5%
杠杆部分年收益是4%+2.5%-2.5%-1% = 3%
三倍杠杆就是9%
本金部分年收益: 4%+2.5%-1%=5.5%
整体年收益是9%+5.5% = 14.5%
政府ABSD是12%,只是相当于抹去第一年的收益
Huasing Association 1999 - 2013