【房】关于新政平均面积从70平米增加到85平米，挖坑前天政府终于出手整治诟病已久的阳台和新房面积不断缩水的问题。 中央区（非通常理解的CR）外的新项目平均面积必须85平米以上。 这两天慢慢（好多项目太变态，几百个单位，户型70-80个 零零散散。为了力求准确，龟速总结中）总结一下最近已经开盘和将要开盘的项目平均面积： 项目名称 　　　　　　　　单位平均面积(平米） Stirling Residences 70 Parc Esta 72 Margaret Ville 73 Riverfront Residences 73 Park Colonia 75 Jadescape 89 　 有趣的是，最近璧山开盘的Jadescape 平均面积远超目前政府规定的70平米，甚至超越了新规定的85平米。成为一个很好的参考案例。Jadescape开盘战绩跟地点靠近的Park Colonia比，感觉略输一筹。似乎群众呼唤的“大”单位 适合自住的项目，实际买家似乎并不是那么买账。 　 一会儿去听听大老板关于新政策的解读，回来继续埋坑。 　 　 (more...)

JADESCAPE基本就可以给未来楼盘打个样。 从销量可以看得出来，越是小户型买家，对于总价越敏感。换句话说，投资的客户对于总价的敏感度，要远高于单价。Park Colonia 的一房销量碾压JS ，事实是呎价PC 呎价比JS高了5%，总价却低了9%，面积足足小了13% 　 两房三房的销量考虑到PC已经开卖了3个月，而JS只有一个月，可以说旗鼓相当。面积小了9% 和 4%， 总价调高3-5%，呎价下降5%左右。买家对总价还是能承受的。呎价下跌5%却着实会影响发展商的利润。考虑到目前发展商标地的价格，由于面积的限制，通过追求缩小面积，达到呎价快速上涨应该不现实了。再考虑到目前开盘的大部分项目平均面积已经接近最低70SQM,可以看出发展商在标地的时候，已经在考虑面积最小化时候的利润来反推价格。所以，平衡点在于每个单位总价推高5-7%左右，呎价（利润）下降5-7% 是一个可能的方案。 这个政策出来再加上之前针对enbloc的多的5%的税，除非屋主调低预期，不然enbloc基本很难再进行下去了。 这几年 行情的改变，买家对RCR 1房的总价适应能力逐步增加到85-88万这个区间。一旦迈过90万，销量明显容易受到影响。 而新政策实行，发展商必须减少一房或者增加一房面积。主力447呎左右的1房，很可能会提高到500呎。 这个对目 (more...)

如果理解自住的户型为三房JS跟PC销量对比不相上下 JS平均总价高而PC呎价更高。但是JS的一房完败。JS这么做的底气来自于地价低。拆迁740再加上其他费用 发展商给的成本是800。而PC是1100。按照PC的地价来看，三房的利润只有在100-200一呎之间。 所以 PC按照新规定设计 就得增加一房面积，降低呎价。利润空间减少。为了盈利，大户型定价在买家可以接受的范围也得考虑调高。 总之 增加平均面积对于自住买家来说绝对是好消息，尤其是预算较高的买家。 另外一个人可能性就是户型选择会更多。像JS 地价低 户型上简单粗暴，不到20种。PC等其他项目动辄就40 50种甚至70多种户型。有点精耕细作增加利润的意味。 所以 到了具体楼盘要学会看哪种户型定价最合理。