这个建议去详细读一下单眼皮同学之前的科普贴，有详细介绍过HDB的估价怎么来的。

我可以跟你简单科普一下流程：

按道理HDB也应该像公寓一样，由买家在购买房产后才去做估价。但是现在市场为了售房方便，通常是由卖家提出估价申请，拿到估价报告后，再“卖”给买家，因为估价书上有明确的目的：为了申请贷款而做的，而申请贷款是买家的事情，这也是为什么买家支付估价费的原因。

HDB估价申请向HDB提出得到批准后，会给申请人一个指定估价行的联络方式，联系估价行派估价师下来查看房子情况，顺便拍照。回去以后估价行会根据一些要素来决定房子的价格。浮动的部分一般不会超过一万。

要素包括：

1.地点：是否靠近地铁站，是否靠近市区，是否角头，越靠近地铁站和市区越贵，角头比走廊贵。
2.房龄：越低的越贵
3.楼层：越高的越贵

4.装修：装修的很好的房子肯定价格会略高点，但比邻居家完全没装修的房子贵的额度肯定不会超出你在装修上花的钱。这个原因之前单眼皮同学解释过了。
5.其他：这些包括是否有西晒，房子户型是否规则，是否朝向马路边，地铁线，或者停车场等比较嘈杂的环境，视野是否开阔等

4和5都不算大的要素会严重影响价格，算是浮动的部分。

还有一个要素：最近成交价。如果某个地点很好的房子卖的人少，极少成交，数据很少，估价师会根据周边的房子成交价来估算，这样有可能会拉低该地区的估价。因为卖的少，供应有限，如果有卖，估价又没有抬上去的情况下，COV必然不会低。这个规则不适用于由于地点偏僻没有很多人想买导致成交量低的地区。

某地区如果突然出了一个历史最高价，那么之后新的估价都会以此为参考上一个台阶。成交量比较高的地区房价自然升的快，一是买的人多，二是卖的每个人都会努力向最高价看齐，争取再创新高。现在盛港一带房价走高就有这个原因在里面。有经验的中介会让卖家在HDB公布最近的历史最高价后才做估价，因为中介内部系统数据比HDB的数据更快更早。

公寓的估价就简单的多：一般是买家购买房子，申请了贷款后，银行来指定估价行评估房子的价格。公寓的估价一般也不需要完整的报告，甚至连照片都没有，当然估价师还是会下去看房子，拍照就比较随便。这个更主要是根据最近那片区域的成交价和量来估算。就目前房市而言，还很少会有房子估不到成交价的情况，因为中介和买家也都不是傻子，自然会看历史数据，根据最近成交价来杀价。所以超出市场行情成交的情况极少，这个得益于坡房产交易的透明度。

至于商业地产和有地私宅又是另外一回事。比如有地私宅和有地店屋的成交量都很低，上一套附近成交的可能会是一年前的，当然无法作为准确的评估标准。所以才会出现成交价八百万，估价只有600万的情况。