干脆上来续贴。

关于租金回报率，就现在和过去，我想跟A大还有大家讨论下。

还是以lakeshore为例吧。　

07年买的时候，60万，租3200一个月。首付和税总共是138000。　

月租3200，一年38400。租售比是6.4%　

开销方面，地产税2000，管理费2400，中介费1600，利率3.5%，贷款48万，所以利息16800。　

净利润是38400-2000-2400-1600-16800 = 15600　

年回报是 15600/138000 = 11.3%　

现在我手头也有一间lakeshore带租约的两房在卖。100万左右屋主就愿意卖。

首付加税大概23万吧 月租3800，一年45600。租售比是4.56%　

开销方面，地产税涨到2500，管理费2400，中介费1900，利率1.2%，贷款80万，利息9600。　

净利润是45600-2500-2400-1900 = 38800

年回报是 38800/230000 = 16.8%

租售比下降了，但是因为利息下降，回报率反而在上升。尤其是在如今低利率，高通胀的环境下，16.8%的数字相当的诱人。如果利率上升到3%，租金不变的情况下，净利润会下降到14800,回报率就只有6.4%，利率上升到4%，利润几乎没有了。

一直困扰我的就是这个利率。照道理，利率上升的时候，也应该是经济好的时候，那么租金呢？经济好了，租金更有可能上升啊。

新加坡的利率本身是没有办法控制的，随美国来。如果美国结束低利率，新加坡的利率也会上升。是不是可以理解为，美国经济复苏，好的方面是新加坡会沾光，经济更好，而带动租金上升。坏的方面，是不是可以理解为资金将流向美国市场，而导致新加坡贫血，促使房价下跌？

96，97年曾经出现过高利率，而经济不振的局面。当然，那是因为区域经济危机。

如果把房地产年投资看作简单的数字，那个16.8%可以解释为什么会有人买，而什么屋主不愿意降价卖。尤其是在通胀如此之高的环境中，不进则退啊。还有，租金的涨幅已经放缓，导致房价上涨也开始乏力。回想05-07年初，租金猛涨一倍，房价才开始蹭蹭上爬。以史为鉴，大家是不是可以把租售比6%看作一个坎，一旦过了，可能就说明房价被低估了，该入场啦。我这样理解有一个前提就是，租金市场是很灵敏的，不容易出现泡沫的。而房地产市场却是有滞后的。

另一个困扰我的问题。这个低利率到底能持续多久。利率开始上升之时，是不是房地产开始走下坡路的前奏呢？

既然大家都很关注上涨下跌的时间点，那么利率，租金，租售比的变化应该是一个很好的参考指标吧。

希望A大和大家能讨论一下。