考虑把建屋局贷款换成银行贷款，请给点建议，多谢。我们购买HDB用的是建屋局利率2.6%的贷款，现在考虑换成利率更低的银行贷款，有几个问题想请教：
1）目前贷款时间是一年多，是否可以跟建屋局提出停止贷款的申请？操作顺序是否为：A. 取消HLE贷款, B. 签订银行贷款？中间需要银行重新计算月供额。
2）银行贷款相关的保险跟建屋局的HPS是否类似，费用多少，可以用CPF来还吗？
3）首次用银行的贷款的律师费大概多少，银行可以全部替客户出吗？
请给点意见，谢谢！
我同意楼下的观点. 其实这是一个选择浮动利率还是固定利率的问题
现在由于经济低迷,外面银行的贷款利息低,相应的如果现在选择固定利率贷款的利息也会低(HDB贷款也是属于固定利息的贷款,虽然它的利息也偶尔是会调整的, cpf OA的利息+0.1%,长远来看是相对稳定的).
但是,当经济情况好转时(长远来看这个是必然的),外面银行的贷款利息一定会增加的,如果那时签固定利率的贷款也会跟着调高的.所以如果从选择固定利率的角度来看,在经济低迷时签固定利率贷款比经济好时的利息要低.
那是固定利率贷款配套好还是浮动利率配套好就见仁见智了.有些人喜欢在低利率是锁定固定利率,风险也就基本锁定了,相应的你的投资预算和规划会比较容易做. 有些人喜欢浮动,觉得现在的利率低,选择浮动配套可以省出一笔钱,这些钱可以进行投资,而当利率上升时进行refinancing,不断地选择新的配套,利用锁定期的相对低的利息来降低风险.同时,由于经济情况的好转,投资环境和机会也会改善,得到较多回报的机会也越多.
从我个人的想法我比较倾向于选择固定利率(可能和个人的理财习惯有关系).几点关于浮动利率贷款的看法仅供参考:
- 不断的更换贷款配套可以省钱是相对于前一个贷款配套,其实转换的本身是产生附加费用的,比如律师费,违约费等等(尽管有些银行可以帮助还部分甚至全部).还要投入很多时间和精力去选择比较各个银行的配套.
- 在不断更换贷款配套的同时,整个利率水平是在随经济的发展而螺旋式上升的,所以是不断地升高的(尽管在lock period可能保持不变),长期来看是非常可能超过低谷时期的固定配套利息的.
- 不断更换贷款是有风险的,并不是每个银行的配套都在那无条件等着给你refinancing的.只有你所贷款的金额和年限能够为他带来盈利才有可能批准给你.例如,少于10万的贷款额可能就比较难拿到长期贷款的利率了.也就是很说有无法实现refinancing的风险.
- 为了offset利息增加带来的负担,就要求资金的回报率至少要与利息持平.也就是说,要有和贷款额相同的资金赚取同等的利息才能持平. 如果由于这几年选择低利率贷款节省下来的资金大大小于贷款额, 那么即使是回报率翻倍也未必能抵得住大贷款额增加1个点的利息所带来的巨大冲击.
- 可以参考一下新加坡历年的银行拆借利息,或者sora. 在1996~1998年间, 3个月的interbank利率曾经颷升到7.75%,将近1年的时间里维持在5%以上的高水平, 如果贷款额在20万以上的话,每月的还贷可不是开玩笑的.要达到7%以上的年回报率不是很简单的事情(当然,投资达人除外),而如果在资金有限的情况下要多大的投资回报率才能cover monthly instalment的增加?
http://www.mas.gov.sg/data_room/msb/domestic_interest_rates.html
除此之外,拿HDB的贷款还有一个好处就是如果家庭真的有什么难处比如失业或者重大财产损失等等,可以申请延期还贷(免息的),比如1年或者2年.那银行贷款就没有那么幸运了,如果连续3个月没有交齐月贷,基本上就来律师信要收屋啦.
个人意见,仅供参考.
但是,当经济情况好转时(长远来看这个是必然的),外面银行的贷款利息一定会增加的,如果那时签固定利率的贷款也会跟着调高的.所以如果从选择固定利率的角度来看,在经济低迷时签固定利率贷款比经济好时的利息要低.
那是固定利率贷款配套好还是浮动利率配套好就见仁见智了.有些人喜欢在低利率是锁定固定利率,风险也就基本锁定了,相应的你的投资预算和规划会比较容易做. 有些人喜欢浮动,觉得现在的利率低,选择浮动配套可以省出一笔钱,这些钱可以进行投资,而当利率上升时进行refinancing,不断地选择新的配套,利用锁定期的相对低的利息来降低风险.同时,由于经济情况的好转,投资环境和机会也会改善,得到较多回报的机会也越多.
从我个人的想法我比较倾向于选择固定利率(可能和个人的理财习惯有关系).几点关于浮动利率贷款的看法仅供参考:
- 不断的更换贷款配套可以省钱是相对于前一个贷款配套,其实转换的本身是产生附加费用的,比如律师费,违约费等等(尽管有些银行可以帮助还部分甚至全部).还要投入很多时间和精力去选择比较各个银行的配套.
- 在不断更换贷款配套的同时,整个利率水平是在随经济的发展而螺旋式上升的,所以是不断地升高的(尽管在lock period可能保持不变),长期来看是非常可能超过低谷时期的固定配套利息的.
- 不断更换贷款是有风险的,并不是每个银行的配套都在那无条件等着给你refinancing的.只有你所贷款的金额和年限能够为他带来盈利才有可能批准给你.例如,少于10万的贷款额可能就比较难拿到长期贷款的利率了.也就是很说有无法实现refinancing的风险.
- 为了offset利息增加带来的负担,就要求资金的回报率至少要与利息持平.也就是说,要有和贷款额相同的资金赚取同等的利息才能持平. 如果由于这几年选择低利率贷款节省下来的资金大大小于贷款额, 那么即使是回报率翻倍也未必能抵得住大贷款额增加1个点的利息所带来的巨大冲击.
- 可以参考一下新加坡历年的银行拆借利息,或者sora. 在1996~1998年间, 3个月的interbank利率曾经颷升到7.75%,将近1年的时间里维持在5%以上的高水平, 如果贷款额在20万以上的话,每月的还贷可不是开玩笑的.要达到7%以上的年回报率不是很简单的事情(当然,投资达人除外),而如果在资金有限的情况下要多大的投资回报率才能cover monthly instalment的增加?
http://www.mas.gov.sg/data_room/msb/domestic_interest_rates.html
除此之外,拿HDB的贷款还有一个好处就是如果家庭真的有什么难处比如失业或者重大财产损失等等,可以申请延期还贷(免息的),比如1年或者2年.那银行贷款就没有那么幸运了,如果连续3个月没有交齐月贷,基本上就来律师信要收屋啦.
个人意见,仅供参考.
Huasing Association 1999 - 2013