供需不平衡是新加坡房价上涨的原因

作者：狮城阿嚏（shichengati@sina.com） 创作时间：2010年3月7日，新浪博客http://blog.sina.com.cn/shichengati，QQ：653334838



2005年以来，新加坡HDB价格飞涨，从指数看，从2005年到2009年，4年已经涨了40%。就区域而言，像以往价格比较低的Jurong West，涨幅远远高于40%。



2010年，新加坡HDB的建设目标是12000套。目前HDB（组屋）的建设速度已经大大降了下来。从70年代到2000年，每年HDB建造大约2-3万组屋，而2001年到2005年，5年仅仅建了55135间组屋。2006年，只有2733间，2007年，新建5063间。2008到2008年，每年估计新建组屋数量也就是10000左右。



看完新加坡在看北京，2010年北京要实现“两个５０％”的目标：自住型、改善型等各类政策性住房用地占到住宅供应总量的５０％以上；新开工建设和收购政策性住房１３．４万套，占全市住宅开工套数的比例达到５０％以上。北京市自２００７以来已经累计开工建设２３３３万平方米政策性住房，共计２４．８万套。

所以，即使在新加坡引以为豪的经济适用房建设速度方面，新加坡远远被北京抛在后面。



每年新加坡私人房产供应也不过1万左右。所以，这几年新加坡的每年总供应量也就是2万套。新加坡有74.5%人住在4房或者4房以上的HDB或者私人房产中。



新加坡人口快速增加。从97年的3.796百万，到2004年达到4.166百万，7年增长37万。而到2008年则有4.839万。从2004年到2008年，4年67.3万。2009年，人口已经达到500万。每年大概有10万以上的增加。



而这新增人口绝大部分为新移民。新移民中大部分应该为中国人。他们正值旺年，拖家带口，有着巨大的住房需求。有人说新加坡住房都已经饱和了，其实绝对不是，而是需求空前，只是有有些人还在申请绿卡，申请公民，有些人还没有存够钱，有些还在观望，需求目前还没有突然释放。10万人口的增加，可以折合成为5万套住房需求，更不要说新加坡本地人，每年有会有1万多新家庭来购房。所以每年新住房需求有6万套。



新加坡有大量建于60-70年代的老房子，以三房为主。年久失修，早该重建了。没有像样的停车场，汽车停在外面，任凭风吹雨淋。住在这些小房子的居民也有住房提升的需要。IR建成，经济不错，还有外国人来投资于私人房产。所以，估计提升需求加外国人投资有1万需求。



所以，本人估计，新加坡每年会有7万套的住房需求。



7万套的住房需求相对于2万套的供应，供需严重失衡。所以，新加坡目前的建房速度远远不能满足要求。尤其是HDB，根本不够。



2010年03月06日, 马宝山说，建屋局2010年将提供至少1万2000个新的预购组屋单位。若按这个建造速度计算，这两年里所供应的预购组屋数量将相等于金文泰或裕廊东市镇的组屋规模。在榜鹅市镇全面发展后，政府将考虑在其他新地区如西部的登加（Tengah）和北部的新邦（Simpang）建造新组屋。他说：“组屋买主无需担心屋子供应会不够……为何人们会以为组屋供应不足？这或许同最近推出的预购组屋超额申购率有关，有的超额申购三倍，有的四倍甚至六倍。” 马宝山说，预购组屋的超额申购率并不能反映组屋的真正需求，因为去年有一半的申请者在抽中组屋后却打退堂鼓，最终放弃买屋子的机会。



2010年2月到3月，政府陆续出台措施调控房地产。所有这些措施都是以限制需求和延缓需求为前提的。



近期的HDB的BTO情况来看，4房和5房的比例越来越少。6房似乎已经停建了。



所以政府认为1万2000个新的预购组屋单位已经足够了，目前难以申购是因为很多人多次申购。本人观点十分明确，新加坡政府低估了需求。尤其是新公民和PR。所以，本人认为，如果不提高建房速度，无论什么措施，都不能扭转供不应求的局面。未来几年，组屋价格还会被巨大的需求一步步推高。