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这个。。。。

作者：Conniesisu (等级：5 - 略有小成，发帖：1392) 发表：2009-04-07 21:27:17　楼主　关注此帖

你说的都是理想的情况实际上根本不是这样很多买家卖家都很笨不懂利用现在信息时代的优势来让无良中介赚不到黑心钱买家去找到有中介的卖家卖方中介会收买家1%的中介费没有中介的卖家碰上带中介的买家买方中介也会厚颜无耻的要中介费中介这个行业是一个基本完全没有职业道德的低门槛的职业 99%的中介都是没有受过什么良好教育完全金钱利益驱动可以为了金钱做出任何事情的

这个。。。。

我相信这个坛子里有不少潜水的中介,其实我完全不必出这个头的....
可是...听到这样的论调还是有点忍不住...

呃...说说一个菜鸟中介的小小看法吧

第一 HDB 卖家的中介费 2% 买家的中介费 1%
这个是中介协会的guideline上既定的,并不是所谓的不良中介要索取的高额佣金
几十年来新加坡的房屋买卖都遵循这样的一个佣金制度
如果某个中介跟你索取的佣金高过这个额度或许你的指责还有些理由
如果对于这个佣金政策本身就有意见我觉得
或许投诉的目标应该转向更高一级的单位而不是针对普通的从业人员

中介也是一项职业新加坡的中介都是没有底薪的所有的收入来源都是靠中介费
而中介费只有最后CLOSE DEAL的时候才能拿到
带你看房子帮你搜罗房源替你跟卖家/买家谈价钱跟HDB联系这些都是中介工作的一部分
为什么你就认为他该在你休息的时候免费带你满街转悠看房子
而很多买家看了十几二十户,可能最后都不满意,转身却跟另外一个卖家签了合约
从你的理解是觉得第一个中介是活该还是傻帽?

还有很多卖家/买家在达成交易后反悔或者要求中介费打折
中介费打折服务不打折这样的要求似乎卖家/买家又都每次说的挺理直气壮的
而在中介要求中介费的时候说人家无良黑心这样难免有双重标准之嫌

虽然中介入行门槛低不需要很高的文化程度
但文化程度低就一定素质低下这个逻辑似乎并不通
相反我的同事当中不乏很多高学历硕士甚至博士都有
你没遇到好的中介不证明就不存在
99%的比例有点高哦或许可以写成我遇到的中介中.....
我知道也相信这个行业不乏害群之马但也的确不乏正直
靠自己的能力和努力去证明自己生存价值的人

另外中介并不是所有的人都能做得到的
第一次听培训的时候老师说今天这个教室里坐了100个人
1个月后留在这个行当里的可能不到一半
6个月后继续做这行的可能不到10个
原因很简单中介都没有底薪
每一笔收入都必须要成功达成一笔交易
如何能够赢得卖家的信任把房子交给你卖
如何说服买家价格合理可以成交
如何能拿到第一手的消息,赶在其他中介之前把信息传递给客户
这些都需要勤奋加努力并不是想象的那样每天翻翻报纸就行的

做这一行,
我第一次试过站上一整天,忙得晚餐时间才吃午餐
第一次试过说一整天话,忙得没喝一口水,最后喉咙沙哑,说不出话来
第一次回到家,躺在床上,睡着了满脑子都还是再想该如何follow up
..............................

最后说这些并不是要博取同情
只是想说还是那句话存在即是合理一种职业的存在必定有它存在的合理性
如果每个人都能顺利处理个人房屋的买卖的不需要中介了那这个职业自然也早就消失了

不妨放下成见问问自己如果你自己做了这一行你又会怎么做呢?

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作者：Conniesisu (等级：5 - 略有小成，发帖：1392) 发表：2009-04-08 13:54:57　 2楼

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在 www.656c.info 的大作中提到：

我没有说2%和1%的中介费高问题在于中介的工作态度和职业道德是不是professional 买房中介和卖方中介都应该是为自己的客户争取到最大利益可是有几个中介是那样做的呢？首先说最通常见的卖方中介的case 千哄万骗让seller和他签exclusive sale 之后所有的美丽承诺都是假的了不做co-broke 只接受买家直接来找他这样才能多收1%的买方中介费请问Conniesisu这种情况多不多这种情况是不是对卖家不公平因为很多有中介的潜在买家看不到再请问这样是不是对买家不公平我自己做功课自己搭车来看屋子结果卖方中介不是为我的利益工作他非要收我1%的中介费这是不是conflict of interest 这是不是没有职业道德这种情况在媒体上讨论多年连你们中介协会也说可以不收买方中介费但事实上多少中介都是黑心这样做赚3%的？这样是不是买卖双方的利益都受到了损害再说seller是没有中介的情况。所有的中介打来电话问房子情况甚至说见面之类的，哪怕seller已经明说是自己卖不接受exclusive sale，绝大多数中介只会直接问我如果有买家的话你能不能付我2%的comm。WTF！中介这个行业这是要饭的吗？我作为一个seller教那种中介，我说你要先告诉我你能提供什么服务，推销一下你的服务再说你能不能收comm，直接上来就� (more...)

Let's carry on the discussion~~~

呵呵看来真的是一石激起千层浪我想我现有的知识或许不足以说服许多有固有成见的人不过还是试一下,至少,让大家对这个行业多一些了解:)

对于卖方中介的case,的确,要让seller签excusive是最难的,我自己至今还没有一个exclusive
(这个主要是因为我最近的工作方向不在resale)
至于你说的不做co-broke的agent 的确属于行业的老鼠屎
因为这样做不仅毁损的是seller自己的利益,同时也是agent自己的名誉
因为他逐渐会发现,他会被其他的同业blacklist掉将来他要co-broke的时候也不会有人愿意跟他co-broke
对于这种agent 通常他在这个行业内是生存不久的

exclusive agent要做的,就是要把卖家的信息最大化公布给所有潜在的买家
安排所有潜在买家上门看房或者直接组织open house, 现场来一个bid 价高者得
不过这种情况通常只有在卖方市场的时候才能看到
而如果是遇到买方市场,但卖家还坚持高价,agent签了exclusive,6个月内发了无数的广告
最后房子却卖不出去,不但几百上千的广告费会打了水漂,自己还会落个埋怨
agent也会亏钱? 很多人都不相信但的确存在这样的case

对于Directly buyer上门,入行前,我跟你一样,有着同样的疑问,
如果中介同时代表卖家买家,那他应该代表谁的利益呢?
最好的解决方法是 open talk 卖家买家坐下来面对面谈
你出什么价钱我能接受什么价钱而agent的角色转变成facilitator
帮助卖家买家在双方都能接受的价位上止步握手成交
我个人觉得这是一条很好的解决方法能有效的杜绝卖家买家私下揣测
中介跟另一方是否有什么under table的行为
其他还有什么好的方法还希望大家积极分享

对于买家中介费, 我最近跟几个客户谈话才了解,其实很多人并不清楚,under guideline,
只有HDB的买家才需要支付中介费,对于Condo or landed property, 买家是不需要支付中介费的
而关于HDB这个1% or 2% ,也只是个行业惯例, 像小小宝宝说的那样其实现在已经取消了
也就是说买家卖家其实可以跟中介达成协议收取更多或更少的中介费
只是大家的固定思维里面已经习惯了这样的一个比例

再说seller是没有中介的情况。你说得很对中介就是一个要饭的行业
其实大家工作谁不是在要饭只是你要饭的对象是你的老板而中介要饭的对象就是每一个seller/buyer
对于你说的这类open listing 的情况,所有的中介都会先试能不能把它转变成exclusive
2%的comm谁不想要? 换你是agent, 你问问自己,你想要不?
不过你遇到的agent的确饭桶居然说他只会做paperwork
其实exclusive agent能帮seller做的我在上面已经说了
首先就是最大化的推销他的listing给潜在的客户,作为一个direct seller 你问问自己
如果你自己处理,你会舍得每天花50块在报纸上登广告或做宣传么
你会每天打cold call 冒着被人骂神经病的危险去找潜在客户么
你会每天去地铁站，组屋楼下丢人现眼发传单么
你能保证你能跟agent一样找到同样多的潜在客户群么
即使你觉得自己可以做到你也会被每天不管是agent还是buyer or others打来的电话烦个半死
另外buyer上门了,如何negotiate, 如何能在市场价位下让自己的房子卖到最高价位
并不是一句yes, 一句no就能解决的 agent的工作其实也就是一个sales的工作
Sales需要技巧么? 如何让客户buy in ur idea, 不需要技巧么?
如何把握时机,市场一天一个样,估价是上还是下,该是现在这个价位就出手还是等等看
有时候或许你也需要一些专业的意见来做决定
至于paperwork及安排客户viewing, 那些琐碎的事情的确是不足于挂齿的
就像上篇报道里面提到的那位房子卖给朋友需要的只是程序问题自然是不用花冤枉钱了

我想为什么绝大部分的seller最后还是会选择付2% comm找agent帮忙处理卖房的事务
一定有他的理由你如果坚持认为90%以上的新加坡人都是没脑子的 ok, u win.

至于
" 有的买方中介带买家来了，不让买家直接问价钱，回头告诉我买家很有兴趣要出价，我说我要10K cov，买方中介说我帮你向买家要20K，超过10K的话你付我2%的comm吧。买方中介是应该维护买家利益的，这种行为是什么职业道德？几乎100% 的买方中介都对我说让我根据他们push买家的COV来付给他们comm。这样的职业操守别的行业就是要上法庭坐牢的行为！"

我的理解是这样的如果这个中介跟你签了exclusive要跟你拿2% comm
那他同时就成了你的中介而在这种情况下他首先要维护的是你的利益
他跟你拿2% comm的前提是他能帮你多赚10 COV
这跟打工的跟老板要求加薪一样的道理
我可以为你创造更高的利润你是不是也该多付一点
而最终的Buyer可能是刚刚看房这个更有可能是之后他领来看房的第n个
毕竟在close deal之前买方和中介之前是没有obligation的
买方可以随意让任何一个中介带他去看房也可以跟任何一个卖家签订合约
而之前带他看了无数间房的中介可能最后什么都拿不到
你可以因此说这个中介没有职业道德但这的确就是中介行业面临的现状
他们首先必须要保护自己的利益
这也是为什么很多中介不愿意Serve buyer的原因
因为买方中介并没有一个条规保障中介的利益
也有很多seller在交易成功之后反悔不付中介费的
同样举不胜举.....

其他的一些关于无良中介的手法, 我也是最近才听到的
改天有空再八......

对于入行门槛低这个话题这个很难去界定
像rachelli说的那样, 要做一个好的中介的确不容易
就像我自己我从来不觉得自己多一纸硕士证书就能比别的低学历同事高出一个头更别提team里还有很多博士头衔的同事
其实换个眼光看因为没有了学历的限制其实给了很多人更多的机会和发展空间
三人行必有我师我记得从职场版看到同样的说法有时候往往把身段放的低一些的人反而能学的到的更多更快
另外如果你觉得做一个agent不需要专业知识的话我建议你自己亲自做上一段时间之后再做评论或许更具说服力
远的不说,就坛子里把酒大哥的帖子为什么点击率那么高就是一个见证

另外新加坡的房屋中介从业人员大概有2万人,
我不知道你接触了其中的多少能够推导出99%的概率我统计学学的不够好,
不过大概还知道概率计算需要有个sample size和random
另外做HDB的agent是一部分,还有一些专做Condo, 也有只做Landed or commercial的
一棍子打翻一船人的习惯我觉得是很要不得的
就想说阿扁贪污我们不能由此推导说做总统的都会贪污...
呵呵扯远了不好意思....

至于行业规范的问题政府的确在加强力度整治像必须通过CEHA or CES等资格考试
不过喊了很多年也还是没有具体落实

还是那句话各个行业都有老鼠屎也有金子我们不能只看到发臭的老鼠屎也不能只看到金光闪闪
不过你可以选择的就是把金子捡起来把老鼠屎踢出去干吗老跟自己过不去,老跟老鼠屎斗气,斗到最后自己眼里就只剩老鼠屎了

晕都快成话婆子了
忘了你们上班时间发帖是因为无聊可以打发时间
我如果在这里废话可是没有人管饭的
5555555 要赶快去干活了
不管自己卖/买的还是想找中介卖/买的希望大家都买卖顺利吧
赫赫对了 656C同志，祝你房子早日出手，卖个好价钱~~~~

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作者：Conniesisu (等级：5 - 略有小成，发帖：1392) 发表：2009-04-08 14:02:03　 3楼

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在 RachelLi 的大作中提到：

一点小想法~看了你的贴好心酸啊~其实中介这个行业真的很难做啊。在国大PhD毕业以后就开始从事房产中介了。第一次和director聊天，心里也很不平衡。想想他secondary school毕业，一个月能赚30k以上，比国大的导师还要多。心里一直想，不就是个暴发户。但是开始做了，才发现，其实做到高层的真是professional。虽然门槛很低，但是能走的远的人，都是有信誉和被大家接受的。每个行业都有蛀虫，就是学术界现在剽窃和造假数据的人。要相信在中介里是有很多人也是怀着热情，积极提供很好的服务的。

握手一下~~~

要加油哦~~~

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作者：Conniesisu (等级：5 - 略有小成，发帖：1392) 发表：2009-04-08 14:11:17　 4楼

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在小小宝宝的大作中提到：

狂赞同，我发现没有机会向卖主问价格，不过俺们在你的卖房贴问你的问题你还没回呢。:)

这个是个行业潜规则

除非之前达成协议大家坐下来open talk

否则就会造成很多direct buyer,或者buyer agent 过后撇开买方中介或者卖方中介直接跟卖方谈条件

最后的情况就是这个卖方/买方中介竹篮打水一场空什么都捞不着

这年头其实大家都很聪明顾客算计中介的不比中介算计顾客的少

只是顾客始终是占绝大多数所以大家的意见始终觉得顾客是对的

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作者：Conniesisu (等级：5 - 略有小成，发帖：1392) 发表：2009-04-08 14:15:44　 5楼

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在 www.656c.info 的大作中提到：

direct buyer came to me and love the house so much就这么简单 no agent involved 所以buyer 和 seller都省了不少钱都是对价钱满意因为最后看的是自己付出和拿到多少钱而非只看成交价格可惜这么简单的道理很多人不懂执着于COV多少不知道想想装修的钱中介费的钱和屋子的价格信息化时代的今天只要buyer和seller做一点点功课就可以不需要中介中介这个行业早晚要消失的就像几十年前有很多打字员现在还有多少这种职业？

呵呵我的看法正好相反这个行业只会越来越正规化

没看见现在猎头公司越做越火么?

道理其实差不多

为了一生买卖一次两次的房屋去仔细了解所有细节步骤

弄到自己都可以做个兼职agent的地步的人

毕竟还是少数

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作者：Conniesisu (等级：5 - 略有小成，发帖：1392) 发表：2009-04-08 21:15:07　 6楼

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在 www.656c.info 的大作中提到：

真的没有想一竹竿打翻一船人我上面的帖子也说的很清楚有冒犯到的地方多多见谅吧我说的那个case " 有的买方中介带买家来了，不让买家直接问价钱，回头告诉我买家很有兴趣要出价，我说我要10K cov，买方中介说我帮你向买家要20K，超过10K的话你付我2%的comm吧。买方中介是应该维护买家利益的，这种行为是什么职业道德？几乎100% 的买方中介都对我说让我根据他们push买家的COV来付给他们comm。这样的职业操守别的行业就是要上法庭坐牢的行为！" 很明确说明是买方中介，先不说很多买家也是和买方中介签了exclusive的这个相信你也懂即使还没有签exclusive，他的身份是买方中介，那样做是对是错大家自有分寸。。

有多少buyer是签过exclusive的　可以来报道一下　

一百个里面如果有一个　那个agent简直是走运到家了　　

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作者：Conniesisu (等级：5 - 略有小成，发帖：1392) 发表：2009-04-08 21:18:26　 7楼

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在 wok 的大作中提到：

此言差矣，猎头不收employee中介费的，中介糊弄买家的居多

买condo的buyer不用付中介费　月租２５００以上的租客也不用付中介费

相反　劳务输出的　中介费貌似不会少过两三万

这样说来　有可比性了么：）　

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作者：Conniesisu (等级：5 - 略有小成，发帖：1392) 发表：2009-04-08 22:38:21　 8楼

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在 wok 的大作中提到：

难做的行业很多，但不是因为难做降低道德标准就是对的。贩毒的比中介难多了，不仅没底薪，而且还可能没命，难道在贩毒道路上能走的远的人，都是有信誉和被大家接受的。

越扯越离谱了　

据我所知　这件事件之后　这两个人都被ERA除名了　

好像每次一说起来　大家都会把这件事做为典型来说
之前已经说过了　老鼠屎各个行业都有　法庭上欺诈这种事件天天都有开审
每次都拿这个case说事　好像有点乏味

职位高低也并不代表人品高低　或许阿扁的例子可以再拿来用一次．．．：）

法官的话是很清楚：　

act in the interests of the person who hired him．．．

who can help to explain the meaning of "hire"

在这个事件中，因为那个agent是卖方的exclusive agent, 所以卖方 "hire" this agent
所有这个agent必当维护卖方的权益　所以他的所作所为的确犯了法

至于这段

＂希望所有的agent能够明白这个和其他行业一样是这个社会的基础来着就是叫做信托责任
即使没有书面上甚至口头上的约定，但是一个社会的公认的标准是在那里的
Conniesisu你说你去带buyer看房子，他和你没有obligation，这是不对的！！
更不能成为你可以让自己的利益超越buyer利益的理由！
否则这个社会就没有一个公平公正的规则了＂

我的解释只是为了让大家清楚　为什么大部分的agent会这么做　并没有说我就是那样做的人
这是要澄清的一点　（事实上，　我自己现在也只是纸上谈兵，还没正式上岗呢：）

我的理解是　因为买方根本就没有签订任何合约去"hire" 中介
所以买方中介的利益很难得到保护　所以才会有很多中介才会那么做

至于信托责任　我想应该是相互的吧　不光买家的利益应该得到保护　买家中介的利益难道就不应该得到保护？
我想　或许你呼吁的范围应该放大一些　不光是针对中介　而是所有involve在这个买卖事件中的人
　　
如果你觉得你老板天天让你干重活　年终奖却发给另外一个同事而不是你
你还是能义无反顾的继续任劳任怨没有一丝抱怨　
在你眼里　这样才是所谓公平的话　我承认　我的境界的确还不到

所以我说在卖方跟中介签了exclusive的情况下
如果是direct　buyer上门
我之前设想出的理想方案只有一个　open talk
大家坐下来谈清楚　谁都别想打小算盘

或者　你有更佳的方案　　不妨分享一下　

每次讨论都这么长，累不累啊　
呵呵　我有点，　你们呢？

而且　这一两件事　往往都是

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作者：Conniesisu (等级：5 - 略有小成，发帖：1392) 发表：2009-04-09 09:14:35　 9楼

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在 RachelLi 的大作中提到：

中国PR的case和一般新加坡人不太一样了我参加培训的时候，觉得比较难的地方就是帮房主计算profit。一般新加坡人买卖租屋牵涉到在卖的同时要买别间，无论是手续上还是算钱方面其实还是挺复杂的。我想这也是为什么新加坡人买卖都会找中介的原因吧。我曾经问过一个新加坡同事，她跟我说买卖一定要找可以相信的中介，要有referee的，因为一般新加坡人都很怕房主是不是欠了高利贷啊，会有人上门找麻烦什么的。所以我说在这行声誉很重要。我在新加坡的一个中国朋友跟她的中介买了房之后很满意，后来推荐给了她的其他两个朋友。他们也都从那个中介那里买了很满意的房。我之后打电话跟他们取经，他们都跟我说，很满意，觉得这个中介很professional。我觉得中国人在这里人生地不熟的，有的时候很难碰上好的中介。如果有认识的人买了房，问问他们，看他们觉得这个中介怎么样，值得信任嘛，然后再行动也不迟啊。当然如果中介不合你的意，随时fire也是你的权利（只要没有签exclusive的话）。中国PR的case一般都比较简单，很多人是卖了就直接回国了。或者买家有充足的钱，又懂得HDB的运作。其实这样也很好，如果可以自己买卖，省了都是自己的。

还是姐姐比较清楚我还没实际上手做过HDB

只懂流程没实际操作过赫赫

是啊做久的中介基本上做referee的case就忙不过来了

只有我们刚入行的要去door knocking, cold call, road show拿exclusive

想想还真是有点怵。。。。

还是觉得卖新condo比较简单赫赫等着客户自己上门

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作者：Conniesisu (等级：5 - 略有小成，发帖：1392) 发表：2009-04-09 09:32:26　 10楼

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在大热卖的大作中提到：

关键在于你们这个行业本身缺乏自律，所以口碑很坏。现在弄到政府要介入管理。一个行业，连自己人都无法管理，出了事情，也没有人负责，光拿钱，只做点paperwork, 用膝盖想想也知道，兔子的尾巴长不了。另外，房子买卖交易没那么复杂，一般受过教育的人，只要稍微拿出点shopping闲逛的时间，都能弄明白。这点不要故弄玄虚。

其实最好的办法就是把黑心中介公之于众有遇到什么闹心的case也写出来

把老鼠屎都赶出去我们这些埋在下面的金子才有发光发闪的机会哈哈

毕竟要找中介帮忙的还是大多数嘛好的中介都是靠口口相传的

你如果觉得自己已经quality做一个agent了也可以去申请做个part time

以后自己的朋友阿同事阿要买卖房子的话不放心找别人的话就都是你自己的活了

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作者：Conniesisu (等级：5 - 略有小成，发帖：1392) 发表：2009-04-09 23:34:15　 11楼

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在 www.656c.info 的大作中提到：

按照Conniesisu的说法别的家不好说至少ERA是害群之马 black sheep了可以到这里看下大家的评论 http://forums.hardwarezone.com.sg/showthread.php?t=2251998

赫赫你不是我的仇家派来玩我的吧

：）

算了算了说得好像我就是那个拿钱跑路的agent似的整那么苦大仇深的

上面才刚说了真的没有想一竹竿打翻一船人这跟着就拿一个agent的case来代表一整个公司两千多个agents

照你的意思法庭上不是应该把era所有的agents都列为被告了。。。。

我看讨论也进行不下去了我还是省点劲算了你说黑就黑白就白吧我也懒得说了

其实啊我第一眼看到这个case的时候第一反应是怎么会有这么傻的seller....

后来才知道这个Unit之所以能卖这么高价完全只是因为这个区域有en bloc的传闻

这个case其实告诉我们有en bloc前景的房子潜能居然如此巨大。。。。

还有应该谢谢你帮我做宣传把我的ID放的那么醒目让大家关注起我这个无名小卒来了

最近好几个华新的朋友打给我问我买房子的事情

多谢多谢

最后还是那句话清者自清你想抹黑尽管抹吧反正我抖抖就白了哈哈 just kidding....

另外我这人也没啥优点就是话多说起来就没完

不过接下来几天都要忙没工夫打口水仗了就此别过

(我还好吧有个交待免得你也整天惦记着看有没有人来UPDATE)

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