[年度力作]新加坡拍卖业现状分析 (一)
目前新加坡主要有五大拍卖行, 分别是 Collier’s Int’L, Knight Frank, DTZ, JLL和 CKS.
其中前两家, CI 和KF 市场份额最大, 占到六十到七十巴仙, 其他三家, DTZ, JLL 和CKS, 总市场份额只有三十几巴仙. 解决问题要抓关键, 了解拍卖业, 主要就是了解前面两家的状况.
从拍卖品来源看, 主要是以下三种, 一是来自当铺的丧失赎回权的当品, 二是来自法务部门的罚没品, 三是地产.
地产比较复杂, 放后面重点说, 先说一下比较简单的前两种.
通常当铺 (Pawnshop) 收到的抵押品, 首饰, 金器, 名表, 字画, 古董, 都会先估一下价, 当然是就低不就高了, 然后根据客户要求发出现金, 如果是绝当, 能给出估价七十巴仙的现金, 同时, 客户也就立即丧失了赎回权, 当铺立即获得处分权. 所以绝当有时会成为销赃手段, 或者特别缺现金者的选择. 通常的人会选择活当. 当期可长可短, 经常有马来, 印族人士, 选择在节日前, 当掉首饰, 取得现金供节日奢侈一番, 过完节后, 啃一个月咸菜小鱼, 尽快赎会当品, 以减收利息支付. 但是, 也有人需要更长时间的周转期. 当铺最长可以给到六个月, 时间一过, 活当就变成死当了, 当铺就获得了处分权. 从实际运行情况看, 当铺通常不愿意花太多保管费和资金占用, 所以, 一旦获得处分权, 就会立即委托拍卖行将物品卖出.
所以当铺是拍卖行的一大客户, 只要当铺不倒, 拍卖行的生意就源源不绝, 几乎每个月都会有这类拍卖, 欲了解详情, 可到以下网站查看:
http://client.knightfrank.com.sg/auc/Pawnshop2009.pdf.
大家可能了解, 有些行业是反经济周期的, 比如当铺, 比如财产律师, 比如讨债公司, 都非常受益于金融危机. 在过去两三个月, 当铺生意大好, 据报道, 出现大量白领顾客, 当品的档次也升高不少, 毫无疑问, 这些当品在半年以后, 有一部分会出现在拍卖场上. 有淘宝意愿的同学可以留意零九年下半年.
法务部门(Singapore government statutory boards) 的罚没品通常没有太大的周期性, 毕竟以身试法的人还是少数, 并且没有什么季节性, 通常包括海关没收的烟酒, 车辆, 法院查封拍卖的个人物品, 还有一个大项是IRAS----税务局委托拍卖的, 有许多是欠税人或公司的地产, 所以可以归到下面一类.
好了, 下面重点谈地产拍卖, 这里的地产, 包括房产, 办公楼, 工业厂房, 店铺, 还包括URA 和 HDB 委托拍卖的发展用地. 这中间, 房产占最大部分, 过去几年一直在45—70巴仙左右, 同时也是大家最关注的部分, 所以主要就来说这一部分.
看房产拍卖, 首先要区分两种委托, Owner’s Sale和Mortgagee’s Sale, 顾名思义, 前者是地产拥有者自身委托的拍卖, 通常是为了通过公开市场求得一个善价, 或者是为尽快找到买主. 这种委托随经济强劲而增多, 随经济走软而减少, 并且, 拥有者通常是待价而沽, 底价通常订的比较高, 所以, 即使起拍价不高, 经过几轮竞价之后, 最终叫价可能仍然低于那个神秘的底价, 因而无法成交, 也就是大家所说的流拍, (可不是流产哦). 这种拍卖成交率不高, 因而被戏称习惯性流拍.
而Mortgagee’s Sale就不同了, 它是地产受抵押人委托的拍卖, 比如有个人或公司把地产抵押给了银行, 金融机构或其他公司, 最后无法还债, 地产受抵押人就获得了地产的处分权, 和当铺一样, 他们也不愿意长时间负担维护费用和资金占用, 所以就委托拍卖行处理. 比较有意思的是, 在客观上他们并没有把底价定太高的动力. 因为, 如果拍卖出的价格即使非常高, 还了拍卖行的费用, 欠自己的款, 再加十五巴仙的手续费之后, 多出的部分还是要还给原先的抵押人的.
多一事不如少一事, 只要能卖掉, 卖出的价格能把欠自己的债抵回来, 并够付拍卖行的费用, 一切就OK 了. 所以, Mortgagee’s Sale的情况下, 底价不高, 拍卖成交率自然就高了, 同时它也是广大拥有现金的鲨鱼们的最爱.
每当金融风暴来袭, 鲨鱼们就撮着现金等着这伟大的一刻. 当大批公司和人倒下的时候, 曾经那么美央美仑高不可攀的优质地产, 就被押上了拍卖台, 任凭鲨鱼们大快朵硕, 这是多么快乐的日子啊.
但是, 切慢, 吃要有吃相, 如果, 饥不择食, 不看好时机, 盲目冲动, 一旦吃得了咽不下, 难免自己也会成为其他鲨鱼的美餐, 这方面的教训很多, 比如, 最近CAPITAL LAND 旗下的一家 REIT, 乃是零八年中吞吃澳洲一家REIT旗下资产而成的, 当时它是多么得意啊, 以六十巴仙的折扣取得的, 没想到的是, 三个月后, 由于资产重估, 由于融资困难, 它自身已经陷入万劫难复的深渊了, 教训不可为不惨痛, 为此, 豹某特意写了一篇文章, <<苦乐不均, 谈谈可怜的REIT们>>, 详细探讨了这些REIT, 所面临的融资困境以及在未来资产重估中的悲惨命运. 说到底, 吃的时机非常重要.
下面就谈谈吃相和吃的时机问题. 抛砖引玉, 欢迎高手指点.
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