花旗集团（Citigroup)的研究报告指出，外来人口的不断增长，将会增加新加坡的房地产的不稳定性及风险。
　　花旗集团经济师在最新发表的经济和市场分析报告中预测，新加坡的人口在2023年就能达到650万。

　　虽然政府在今年2月表示650万不是既定的新加坡人口目标，仅是政府按人口政策及人口增长趋势所作，以供规划用的悉数，也没有设下期限，但是这项指导原则暗示这人口数字可能会在未来40到50年才达到。

　　花旗集团的报告预测新加坡人口在2010年就可达500万，在2019年增加到600万。人口增长率也会从2000至2005年这段时期的1.6％，急速上升，在2006至2010年达2.8％。其后两个10年期里维持在2.2及2.0％水平。

基建建设须加快

　　报告说，人口的增长给土地利用造成压力。为应付人口及投资的增长，政府也需加快建设基本设施的步伐。在新近的财政预算中就拨出200亿新元，在未来10至15年里发展交通基本设施。各种行业都需土地供发展。

　　虽然2008年中的总规划蓝图会阐明一些未来发展的详情，会允许交通枢纽邻近的土地以更高的容积率发展，它也会强调保留土地供发展园林及消闲设施，以及低密度住宅区。

　　报告说，土地的局限已明显地使到住房、商业及酒店的占用率和价格攀升，达到10年来的新高峰。住房的住用率达94.9％，是1987年以来的新高峰。

　　花旗也预测，在未来数年里，新加坡的人口将以12万至13万的速度增长；每年必须有3万套住房来应付新的需求。在增长的人口中有7万至8万是新的永久居民及海外劳工，他们的住房问题需依赖私人房地产解决。然而，市区重建局的数字显示，接下来的几年里将出现供不应求的情况：2007年，不足之数达4573套；2008年，7692套；而2009年，则会上升到1万6797套。在此种情况下，房地产的价格将会有飙升的风险。

　　但是报告也指出，由于有综合娱乐城等大项目，新加坡的经济增长将会维持在5％至7％之间。外来人口仍然会增长，使到新加坡的房地产的不稳定性及风险增加。新加坡在1998年的金融风暴、2001年科技股爆破，以及2003年的沙斯疫情，都造成大裁员，房地产市场也大受影响。
报告说，政治因素也是一项存在的风险。外国人口的增加会导致政治压力，特别是在经济不景气时期。当经济成长利益未能惠及本地人口时，对外国人口的限制必将会增加、优惠削减。这将严重影响人口增长。
　　报告指出，本地已有人认为经济增长并未惠及中产阶层，房地产价格也因为外国人而飙升，新加坡人已无法购买。报告说，这种风险是不可以忽视的，特别是到2023年时，包括永久居民在内的外国人口将占人口总数的一半。

新加坡成为外国人择居之地

　　报告也说，由于新加坡的开放移民政策、低个人所得税，以及非常具有吸引力的居住环境和条件，使到新加坡成为外国人择居之地，也促使外国人口激增。其数量祢补了本地人口老化及低生育率所导致的人口增长之不足。

　　报告指出，新加坡的永久居民也快速增长。在2000至2005年增长8.7％达44万1000人。在2010年之前，还会以每年6％的速度增长。由于移民资格和收入有一定的关联，这些移民的收入比一般家庭都高。