来说说买卖，可以简单的分三大类：卖二手房GTA/resident agent， 买手，新盘销售.

1. 组屋我们叫GTA （Geographic Target Area），公寓也可以这样叫，也有的叫resident agent本身住某个楼盘里面，专攻这个楼盘或者附近一片的楼盘，那么组屋GTA就顾名思义就是专攻某一片祖屋社区的中介。GTA非常适合做出售和出租，优势很显而易见：对周边地区了如指掌，不同户型，面积，朝向烂熟于心，看房过程中会经常看见各个街坊邻居跟他打招呼问候。二手房买手最喜欢找这种合作，找一个中介，一下子可以帮你约到五六套房，中间可以不停歇连轴转的看房，滔滔不绝的介绍环境，分析优劣。对于GTA 中介来说，手上房源多，卖哪一套都有的赚，目标就是卖的快，卖的多，看不上这套买那套也行，也不需要全岛到处跑，只要在家附近打转，随叫随到，因为近嘛。缺点是对其他地区不了解，如果带买家就显出不足了。这一类型曾经非常成功，在二手房市场火热的时代，简直不要太拽啊，很多时候约房直接让你带着支票，同意XX价格才可以看，否则不用来了。这两年二手市场惨淡，很多地方一个月也卖不了几套，郊区难卖，市区房源少，死守着GTA 会吃土的，我曾经合作过的很多GTA 中介也开始发展其他业务。所以在某一方面做的专的同时，也要灵活的顺应市场及时自我调整才能有饭吃。

2. 买手，必须说这是我自己比较擅长的，也是我老板和我们team很多人职业生涯的起点。为什么呢？一方面我入行的时候新盘远没有现在这么火热蓬勃，中介费也是很可怜，很多新盘都不到0.5%，连二手房都不如，一度有过0.08%这样令人发指的佣金，卖一套100万的房子赚800块还要自己贴GST和被公司抽成，真的吃土。开发商是SPH控股的，广告传媒的大触，人家的理由就是广告我自己打，中介只是帮忙做做paper work。早年新盘少，不愁卖，还有远东这样的业内巨鳄最喜欢从中介口中夺食抢客户，那时候做新盘的中介也相对少，比如H家早年才几百个人。

另一方面一开始我们大多从身边朋友同学同事入场开始做，基本上都是自住买房刚需，还没考虑到投资的问题。既然是自住就可能住哪里的都有，GTA是没有耐心带人全岛到处跑的，也才有了买手的生存空间。作为一个合格的买手，要熟悉全岛各个地区，新盘开始火热后，要熟悉基本上每一个楼盘的卖点缺点，做出分析，帮客户做决定，这当然需要时间积累。你的经验就是客户找你的原因，他们出中介费我提供经验，分析买家需求，不夸张的说提供量身订做的建议。这个建议不只是买个喜欢的房子住，要Plan到接下来家庭的成长人口的增加，可能跳槽换工作的地点，中长期换房计划，相对应的财务规划等等。

早期我还是个菜鸟的时候，我是自己花很多时间打开地图一个地铁站一个地铁站的看每个楼盘的详细情况，HDB是一个楼一个楼去查细节。也曾经碰到花两个月看完整个东部地铁沿线所有大型楼盘然后买家说暂时不买了的情况。我还是很真诚的谢谢他们让我有机会看这么多楼盘。再到近几年身边很多同龄人开始考虑学区房，我当初为了我自己娃上学做功课的时候还没想过有一天我会当房产中介，我会用得到我积累的这些经验去帮助别人。这个时期对我来说是花时间在攒经验，这些经验不是花钱就能买到的，需要很多的时间投入和用心的学习。有时候客户找到我说希望买什么什么地方的楼盘，要求是这样那样，我见了他们详细分析了解了以后给他们说最合适他们需求的应该是XX楼盘，于是去看了的确很喜欢，但还是想看看别的二手，没关系，带你看。事实永远比我的口头表述更有说服力。后来看到一半，客户自己说别看了，快，我们回去买那个！
然后身边的客户从年轻小情侣的第一套自住房，慢慢变成换学区房或者考虑第二套投资，于是我们开始进入投资市场学习，分析，工科人比较擅长用数据和事实说话，投资么，的确是要看数据的，不能光靠嘴巴说，这一点我个人觉得很多中国新移民中介还比较有优势，因为大多理工科出身，比较实在。

3． 新盘销售，这是这几年非常蓬勃火热的一个职业趋势，也的确造就了一批新人王，顺应趋势我也去加了几个新盘的销售组试了试水，然后放弃了，我觉得我不是那块料。用我GL（group leader）的话说，新盘是emotional sales，激情销售。在抢购的热潮下，拥挤的样板房，火爆的抽签现场，有时候买家的头脑是没有理智的。也不是说我就完全不做新盘，更多时候我还是作为一个买手的存在，因为不代表开发商，可以客观冷静的帮买家分析不同楼盘的优劣。每个楼盘都是有自己的卖点，再好的楼盘也不等于所有的房型都值得投资（都值得买的那就是日光盘），具体问题具体分析。而开发商的销售中介呢？顾名思义是销售啊，卖房子啊，想尽办法把你代理的楼盘卖了啊！至于说买家会不会后悔，那不是售楼中介考虑的第一要素。因为你的任务是帮开发商卖房子，你总不能在买家冲动想买的时候说这个不适合你你别买，你应该买隔壁楼盘，那估计当场你被从样板房开除踢出去了。我曾经在某个楼盘售楼处给客户分析比较不同的别的楼盘，被旁边的其他中介听到我在大谈特谈别的楼盘，当场就给投诉了，后来发现我不是开发商中介不了了之。在其位谋其职，要明确 你的客户到底是谁。

做新盘销售远没有看起来那么光鲜，穿一身黑白职业套装，画着一丝不苟的妆容，在冷气房里等着客户上门，捧着iPad和售楼资料侃侃而谈，跟我们这种有时候穿着短裤拖鞋在外面日晒雨淋四处奔走看二手房不可同日而语。实际上你看到的每一个样板房开放给公众之前，core team售楼核心小组的中介已经默默的做了好几个月的推广工作，这些才是新盘销售的主要工作内容，而并不是在开盘抽签以后定期坐样板房里等客户。前期推广无疑是非常辛苦的，更悲催的是可能忙了几个月，所有心血精力时间金钱的投入，可能是一场空，毛都捞不到。
几个月前我加入了一个壕盘core team，原本觉得有机会可以接触到一些土豪客户，后来看了密密麻麻的工作安排表，每天被GL夺命连环call，最终选择退出，交的几百块就当打水漂了。本来选择从事房产中介就是想要自由的生活，自由的时间安排，这简直比上班还恐怖…不好意思的说我们team目前没有特别擅长做新盘推广的人，目前倒是有新人立志往这个方向发展，因为不喜欢东奔西颠看二手，预祝顺利。

以上是具体的内容的一些分享。想入行的可以考虑根据自身情况选择方向。工商业地产的中介划分会更加细致，大多按区域划分甚至只是某一个区域的某一类商业地产，因为房产资源比住宅要复杂太多，在学习方面也会投入更多的时间或者说金钱，所有工商业地产的workshop培训都比住宅贵多了。当然回报也是蛮惊人的，有专门做TUAS工厂的中介，一年做一两单就不愁生活了，前提是，你可以像他那样专注的在TUAS驻守十几年只做工厂。
至于长期的规划，就看你是喜欢one man show，还是喜欢打造自己的团队做Leader。还是那句话：一个人的时间精力是很有限的。如何在有限的时间里进一步提高自己的业绩，要么你选择回报更高的产品，比如同样卖楼，二手房市场价也就2%，新盘你可以去卖0.3%的，也可能去卖超过2%的，当然，开发商也不是傻子，热卖的楼盘通常佣金不高。同样买家0.5%-1%的中介费，你买50万，100万，200万房子的收入也不一样，可是带客户花费的时间精力是差不多的。你带人看租房也是看，你带人看买房也是看。这也就是为什么很多one man show的中介越到后来越做的专，因为花时间在别的不熟悉的或者说回报慢回报低的方面就是自我损失。

说到打造团队，你教新人是很花时间的，时不时还会给你捅点篓子让你头疼，要想办法擦屁股救场，遇到挫折还要给他们打气鼓励，当然你也可以选择什么都不做让新人自身自灭，那这样我觉得招新没意义，别耽误人，但的确很多老板是这样做的，因为没有空啊，教一个新人各方面上手起码一年半载，对于那种分分钟一个月多少万的老板，时间上的损失简直惨重。所以在拼自己业绩还是拼时间打造教导团队方面，老板要自己衡量和平衡精力的投入。当然如果真的带出来了，这回报也是丰厚的，我不是说抽成，抽成那都是蚊子腿不值得一提，除非你能带成百上千的团队，那样的都是业内的传奇人物才有那样的号召力，对于一个草根中介，谁认识你啊？！作为一个老板你自己都混的不如意你好意思叫人加入么？

带出来新人最大的回报是帮你带客户，节省你自己的时间。还是那句话：一个人的时间精力有限，带二手房，我觉得能够同时带四五组买家就很神奇了，几乎一周每天一组了。但你有一个给力的团队，就算来十几个你也不怕了。如果你卖房子只是GTA还好一点，但备不住还有别的地方客户找你啊，你难道就眼睁睁守着自己GTA那一亩三分地，然后放弃掉整个岛的一大片森林？可是让你同时卖东南西北各地房子实在有心无力啊，如果你有驻守别的GTA的团队这个问题就解决了。

从我个人的角度，我从入行的初始目标就是打造一个团队互相合作，互相支持，因为我是一个家庭主妇全职妈妈，我做不到像很多男中介那样全力以赴。尤其孩子小的时候各种突发状况需要我守着家，我只能眼睁睁看着因为我没空客户资源流失，所以在我怀老二因为需要卧床数月不能继续工作的时候，我找到了第一个搭档。也许是自己的圈子，后来加入的同事基本上都是来自各行各业的妈妈，因为家庭的关系很难维持全职朝八晚六的工作。就这样一个一个累积到十几个人。我会经常问他们有没有后悔入行，至少比较欣慰的是，至今还没有人跟我说后悔了，入错行了。