【房】私宅投资怎么算都不是划算的买卖，求指教拿市区的city square residences举例（这个盘租客较多，是典型的投资房）。按目前的租售比，一套700-800尺的二房公寓转售价在155万左右，但租金却只有3200。
155万如果首付25%，贷款116万，即使是1.25%的利率，每个月房贷也要4500，再考虑进去用于出租目的的房产税，平摊到每个月2-300吧。这样算下来每个月的net cashflow是负1500。这还是每个月都能租出去 + 租客不每天给你找麻烦让你修这个修那个的最佳情况。
按持有10年计算，把租金收入算进去，再扣掉买房的BSD、硬装的一次性成本、律师费、房产税、卖房的中介费、给银行的利息，怎么能从这套房子上赚到钱，求解。
有人可能会说房子本身增值。但你买房的时候房龄已经10年了，再持有10年就是20年。坡县房价整体走势是上升 但跟老公寓二手房没太多关系。主要是楼花和次新房张的比较多。99年的房子 过去20年 能卖出当时你的买价已经不错了。
该帖荣获当日十大第1，奖励楼主25分以及37华新币，时间：2021-03-08 22:00:01。
[seangoh (3-7 22:02, Long ago)]
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没觉得2011年一套靠近市区四房式组屋的租金就是2500了，2021年了还是那个价，哪里涨了。公寓也差不多。这边真不是北京上海深圳。
房价的话我说了，主要是新房和次新房在涨拉动了整体数据，跟房龄20年以上的老公寓关系不大。[seangoh (3-7 22:12, Long ago)]
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你的在个通胀包不包括房子。如果物价涨但房子不涨，房子也抗不了通胀。[seangoh (3-7 22:14, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]3楼
98年那是因为亚洲金融危机刚过房价在谷底。你跟那一年比当然是涨了很多。
在可预见的未来，政府没有取消降温措施的打算 甚至会进一步加码。人口方面 10年前的PR大放水当然不会重来一次。房价跑赢通胀的逻辑？[seangoh (3-7 22:25, Long ago)]
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房贷金额不能算进去支出吧房贷利息倒是可以，其他的都没啥问题；
整体来说，不考虑通胀的情况，只要房子买入价和卖出价相当，投资房产就有赚头[罣兲缶 (3-7 22:37, Long ago)]
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2012年到现在涨了10%年化1%不到。。还不如放银行存定期，lol
何况d'leedon是99年，再过十年就只剩下不到80年的地契了。亿老师估计跟现在的买价比会涨个多少？[seangoh (3-7 22:38, Long ago)]
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city square residence是freehold一般freehold的租售比都会差一点的。但房价还是一直缓慢上涨的。最近看了几个十几年的freehold的老盘，现在的成交价比去年同时期涨了150-200k [本文发送自华新iOS APP] [elainesun (3-7 22:39, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]7楼
纠正一下楼主city square residence, freehold,所以单价比99要贵
155w总价，75%贷款， 1.25%利率，30年贷款，每月3100左右[kcowen (3-7 22:42, Long ago)]
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(引用 罣兲缶:房贷金额不能算进去支出吧房贷利息倒是可以，其他的都没啥问题；
整体来说，不考虑通胀的情况，只要房子买入价和卖出价相当，投资房产就�)是的本金是你的，卖房时银行会还给你。只有利息是成本。
但问题是——持有10年的利息是一笔很大的支出。再扣掉印花税、硬装成本、房产税、律师费、中介费、房子的修缮费和偶尔几个月租不出去的房租gap，怎么算都是亏钱的投资。所以求解。[seangoh (3-7 22:44, Long ago)]
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(引用 kcowen:纠正一下楼主city square residence, freehold,所以单价比99要贵
155w总价，75%贷款， 1.25%利率，30年贷款，每月3100左右)3100？算错了吧https://www.propertyguru.com.sg/mortgage/calculators/mortgage-repayment
155万的75%是116万。就算贷30年，利率永远1.25%这么低，每个月也是3874的月供。
何况贷款年限越长，最初几年的利息交得越多。[seangoh (3-7 22:48, Long ago)]
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有没有把印花税和卖方中介费算入？2012年房地产指数还不是峰值，如果与2009之前比较，升值不是更大？ [本文发送自华新iOS APP] [小麦20 (3-7 22:54, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]11楼
(引用 seangoh:3100？算错了吧https://www.propertyguru.com.sg/mortgage/calculators/mortgage-repayment 155万的75%是116万。就算贷30年，利率永远1....)对，我重算了一下，是3800左右[kcowen (3-7 22:59, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]12楼
拿一个盘推断整个房事？ 是不是有点一叶障目啊 [本文发送自华新iOS APP] [功夫熊猫 (3-7 23:04, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]13楼
觉得坑就别买人生苦短，不爽就不买，
有可能你以上分析的就是对的
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[Fujiexz (3-7 23:17, Long ago)]
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可能以投资为考量比较适合买熊猫之前说的芽笼50万房价1500房租的 [本文发送自华新iOS APP] [随白色飞翔 (3-7 23:20, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]15楼
(引用 seangoh:是的本金是你的，卖房时银行会还给你。只有利息是成本。
但问题是——持有10年的利息是一笔很大的支出。再扣掉印花税、硬装成本、房产税...)那就不投资了呗又没人逼你
觉得好可以想办法去买北上深的房子呀
或者all in股市币市
或者就留着现金
如果情况是，买不了北上深的房，不敢全拿去炒股炒币，不想放现金，那就想别的办法，反正不要投资坡的房产。扔去买越南的房子试试，赔率高
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[阿啊花 (3-8 9:33, Long ago)]
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(引用 seangoh:2012年到现在涨了10%年化1%不到。。还不如放银行存定期，lol 何况d'leedon是99年，再过十年就只剩下不到80年的地契了。亿老师估计跟现在...)你这算法严重有问题啊假如200万房10年后是220万，粗略算一下你首付以前才20%，也就是40万，你存银行40万10年后能给你60万？别忘了房子最主要的居住属性，200万房子租金少说也得4000以上吧，一年四万8，10年48万，当然要算利息物业费各种税等等等等，但是说出大天去我算10年净得20万没问题吧，这样投资40万10年后变80万，10年翻一倍确实那些投资大神不够看，不过对于普通人没有好的理财渠道的还有比这个更稳更好的途径吗 [本文发送自华新手机Wap版] [miremileo (3-8 13:39, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]17楼
(引用 miremileo:你这算法严重有问题啊假如200万房10年后是220万，粗略算一下你首付以前才20%，也就是40万，你存银行40万10年后能给你60万？别忘了房子最�...)同意你的分析普通人不买房的话应该没太多人敢加太大的杆杠。所以买房是一种渠道。 [本文发送自华新手机Wap版] [潜水员2015 (3-8 13:48, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]18楼
收益-支出房贷包含 支出+本金。
这样算法变成
收益 - （支出 + 本金）
如果还是正的，那就相当厉害了。
等于付首付送房子。[lioncity_sg (3-8 13:50, Long ago)]
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sForum ][登录后回复]19楼
自住和投资不太一样就说投资。
我个人觉得，大家都说了。正因为此。需要买硬通货。
比如D9-D11的房子。
不管通膨还是怎样。他都有他的作用。是多向性的。
[小土 (3-8 14:24, Long ago)]
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