华新 - 【房】房子涨了，通过refinance可以再多贷款出来？还是套现？

【房】房子涨了，通过refinance可以再多贷款出来？还是套现？很早就听朋友提过，但是没仔细研究。只是好奇，假如房子100w买的，贷款80w，两年后房子涨到150w了，那么可以通过refinance再多贷款出来是吗？可以用这笔多贷出来的钱再买房子？
纯理论层面的请教，目前并无实践操作的计划
该帖荣获当日十大第3，奖励楼主15分以及22华新币，时间：2018-06-07 22:00:01。 [走走 (6-7 11:22, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]1楼

可以很多人这么做　[本文发送自华新iOS APP] [笑天 (6-7 11:36, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]2楼

(引用笑天:可以很多人这么做)只能多些贷款额度出来？没法变现吧？就是说要不想贷款买房买车这笔钱是完全没用的　[本文发送自华新iOS APP] [走走 (6-7 11:40, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]3楼

(引用走走:只能多些贷款额度出来？没法变现吧？就是说要不想贷款买房买车这笔钱是完全没用的)cashout是常用词难道不是变现？　[本文发送自华新iOS APP] [笑天 (6-7 11:42, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]4楼

(引用笑天:cashout是常用词难道不是变现？)能弄现金出来？！！以我主楼的例子，100w，贷款80w，两年还了10w贷款，房子涨到150w
这时候refinance下，能拿出多少现金？　[本文发送自华新iOS APP] [走走 (6-7 11:46, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]5楼

(引用走走:能弄现金出来？！！以我主楼的例子，100w，贷款80w，两年还了10w贷款，房子涨到150w 这时候refinance下，能拿出多少现金？)问banker看你新贷款和旧贷款的差别，因为年限和还贷能力都有变化，外人没法回答准确数字　[本文发送自华新iOS APP] [笑天 (6-7 11:53, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]6楼

可以这样操作吗比如现在我因为工资的限制只能拿20万的贷款，3年以后工资涨了，refinance 可以拿到30万，多出来的10万会以现金的方式还给我，然后我或者家人就可以拿这10万去当新房的downpayment ? 　[本文发送自华新iOS APP] [ratealababa (6-7 11:56, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]7楼

可以。但我觉得挺亏的等额本金还款，前期主要还的是利息。还了几年又重新开始算。不是高回报投资或急用还是慎行。

非专业，不知道有没有理解错。[lioncity_sg (6-7 12:04, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]8楼

(引用 lioncity_sg:可以。但我觉得挺亏的等额本金还款，前期主要还的是利息。还了几年又重新开始算。不是高回报投资或急用还是慎行。非专业，不知道有没�)如果真的能套现金出来那就不care啊之前听说这种，觉得多套贷款出来已经很好了，没想到还能套现金出来，简直too good to be true 　[本文发送自华新iOS APP] [走走 (6-7 12:06, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]9楼

(引用 ratealababa:可以这样操作吗比如现在我因为工资的限制只能拿20万的贷款，3年以后工资涨了，refinance 可以拿到30万，多出来的10万会以现金的方式还给�...)这就更不清楚啦　[本文发送自华新iOS APP] [走走 (6-7 12:07, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]10楼

@haidaoyu专家解答　[本文发送自华新iOS APP] [滚雪球 (6-7 12:19, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]11楼

(引用 lioncity_sg:可以。但我觉得挺亏的等额本金还款，前期主要还的是利息。还了几年又重新开始算。不是高回报投资或急用还是慎行。非专业，不知道有没�)等额本息还贷等本金坡县不支持　[本文发送自华新iOS APP] [笑天 (6-7 12:20, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]12楼

How much you cash you can get from home equity loan?
In general, the bank or financial institutes will lend you up to 80% of your property valuation if you do not have any outstanding loan, subjected to　TDSR if you are borrowing over 50% of the property value. If you have an existing housing loan, you will only be able to borrow up to 50% of the property value, and subsequent (i.e. 3rd, 4th, etc.) will be 20% of the property value.
So, let’s say you can borrow up to 80% of your property which is valued $1,000,000, and you have used $200,000 in CPF with an outstanding loan of $250,000. The amount of cash-out fund available to you will be $350,000.
Cashout Fund = 80% of Property Value – CPF Used – Outstanding Loan
Putting in the number, you will get:
Cashout Fund = $800,000 – $200,000 – $250,000 = $350,000
If you have noticed, CPF monies will not be taken out from the property, to prevent you from drawing out your CPF monies earlier using home equity loan.

https://goo.gl/enNqpq
[功夫熊猫 (6-7 12:22, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]13楼

有点误解吧。这个 cashout refi 不是把房子重新贷款，而是做反向贷款，把你的房子当抵押品，然后银行给你现金。你原来的房贷不变。

比如你在 30 岁时买房子 1mil 贷款 30 年。
还了 5 年 20w，还剩 25 年 80w 贷款。
房子的市价涨到 1.5mil。
可以做 cashout refi 拿现金，如果就一套房，可以拿到 80% 的房子市价，再扣除你的房子剩下的贷款和 CPF，你可以拿到 1.5mil*80% - 80w - CPF，大概 30w+ 现金。

这样你就有 2 个贷款，一个是原来的房贷，一个是现金贷。

现金贷利率很低，大概年率 1%，可以考虑用来买车因为远远低过车贷利息。但是也是有危险的，譬如只能用现金还，一旦周转不灵，银行就收回房子因为你抵押了房子，而通常还不起车贷是不会收房子的。
[iND (6-7 12:22, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]14楼

(引用 iND:有点误解吧。这个 cashout refi 不是把房子重新贷款，而是做反向贷款，把你的房子当抵押品，然后银行给你现金。你原来的房贷不变。比如...)现金贷的部分跟原来的房贷不是同一利息吗？如果是1%的话不是比房贷的利息还低了？另外现金贷的部分不能像房贷一样用cpf还贷，我的理解对吗？

这听起来倒是不错，多出来的现金可以用来付第二套房的首付了。。　[本文发送自华新iOS APP] [ratealababa (6-7 12:32, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]15楼

(引用 ratealababa:现金贷的部分跟原来的房贷不是同一利息吗？如果是1%的话不是比房贷的利息还低了？另外现金贷的部分不能像房贷一样用cpf还贷，我的理解对�...)这个现金贷跟原来房贷和房贷利息没关系。它就是另一个抵押房子的贷款，因为有房子做抵押，所以利率很低。它不是房贷所以不能用 CPF 还，也不能用 HDB 做抵押。

有没有用就见仁见智了。你做其它的现金贷款，不会抵押房子的，还不起顶多耍赖皮。用这个cashout refi，还不起就连房子也没有了。
[iND (6-7 12:39, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]16楼

(引用 ratealababa:现金贷的部分跟原来的房贷不是同一利息吗？如果是1%的话不是比房贷的利息还低了？另外现金贷的部分不能像房贷一样用cpf还贷，我的理解对�...)问题是怎么会谈到cpf呢cpf不到55是不能cashout的
所以默认没有cpf在里面　[本文发送自华新iOS APP] [笑天 (6-7 12:40, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]17楼

恭喜你已经进阶成功你就把公寓当作一个金融产品好了，涨了，不用卖，可以套现出来，refinance的时候，是两个贷款，一个是已有的贷款，一个是你新的贷款，叫term loan，这两个贷款是一个合同，利率贷款期都一样，贷款额度，简单计算，就是房子估价减去已有的贷款减去CPF用的（含利息）。[huahuasg (6-7 12:59, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]18楼

(引用 iND:有点误解吧。这个 cashout refi 不是把房子重新贷款，而是做反向贷款，把你的房子当抵押品，然后银行给你现金。你原来的房贷不变。比如...)还是有点误解吧哪有两个房贷啊，只有一个，后面的贷款要付清前面的贷款才可以cashout，所以手上只有第二个贷款，第一个付清了
和第一个一样，房产在付清之前是需要抵押的　[本文发送自华新iOS APP] [笑天 (6-7 13:00, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]19楼

嗯，写错了谢谢指正[lioncity_sg (6-7 13:15, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]20楼