紧跟政府步伐，发掘价值洼地！北部房产研讨俺懂huasinger们普遍看好大西部的房产，开贴只是想和大家探讨一下北部潜力，不喜勿喷~




新加坡的北部在人们的印象里向来是偏远，ulu的代名词，因此房价一直不温不火，即使在新公寓尺价已普遍破千的今天，我们依然能在北部找到一些特例。那么新加坡北部的房产就真的没有投资价值吗？我们且看政府是怎么说的。
　
2014年政府发布的规划蓝图中曾提到以下几点：
1.　区域中心：新加坡的北大门兀兰将成为继1992年规划的淡滨尼，以及2008年规划的裕廊之后的第三个区域中心，届时兀兰将从传统的工业区域发展成集工业，商业，交通运输，居住为一体的重要区域枢纽。它将成为马来西亚通往新加坡的交通枢纽，会有70万平米的商业地皮以及100公顷可开发地皮，与裕廊湖区相当。整个北岸将建成由花园式住宅、新型办公楼以及商场混合的“北岸创新走廊”。
　
北部综合规划：
　
　
北部创新走廊：
　
　
2.　市镇翻新：比较成熟的市镇如义顺，将进行彻底的改造。一个大型综合性项目将在北部诞生，它将有500多间店铺并且集成全空调巴士总站，地铁站以及第一个在商场内的民众俱乐部。作为对比JEM有241间店，NEX有340间，Waterwaypoint有 230间。除此之外，全新的商场，小贩中心，公园，绿色步道，绿色骑行道，居民活动中心，新的学校，运动中心，医疗设施等将在未来几年慢慢建成，未来居民能够足不出镇便能享受所有设施。
　
作为规划之一的义顺大型综合性项目Northpoint City。
　
　
绿色步道
　
　
3.　交通出行：最重要的一点，全新的地铁线汤申-东海岸线已经在建并且预计2019年首段通车，届时从北部抵达市区耗时将缩短15分钟以上。而新的南北快速路(NSC)不但会大大缩短从北部到市区的车程，也将极大的缓解现有中央快速路的压力。从中国来的朋友都知道，政府要发展一个地方必先在那片修路，未来的北部将拥有：
　
<!--[if !supportLists]-->1.　　　 <!--[endif]-->2条地铁线南北线(NSL)和汤申-东海岸线（TEL)
<!--[if !supportLists]-->2.　　　 <!--[endif]-->3条跨境通道：兀兰关卡，新柔捷运系统（SG-JBRTS)，马来亚铁道公司（KTMB）的短程火车
<!--[if !supportLists]-->3.　　　 <!--[endif]-->4条高速：实里达高速(SLE)，武吉芝马高速（BKE)，中央高速(CTE)，以及未来的南北快速道（NSC），4条高速将贯通全岛各地
<!--[if !supportLists]-->4.　　　 <!--[endif]-->12条大道：衔接SLE、BKE以及NSC，新的道路网络将更合理的分流交通并缩短与市区的通行时间多达30分钟
　
拥有如此四通八达的交通网络，北部无疑将成为政府的下一个开发重点。
　
　
　
更多关于政府北部规划的细节可以上URA的官网找到，在这就不一一列出：https://www.ura.gov.sg/uol/maste ... region/north-region
　
可能很多朋友读到这并没有什么实质性的感受，那么下面我们来对比一下裕廊的发展。
2007年的裕廊东：
　
　
2015年的裕廊东：
　

　



俺只记得07年那会，裕廊东地铁外可类比现在的周末小印度。2008年政府的规划蓝图明确重点发展裕廊湖区，短短几年时间内，Jcube, Jem，Westgate商场，云顶酒店等陆续建成。如今当你再去裕廊，地铁周围已经商场临立，而房价也从当年的不到500每尺一下子飙蹿至1600+每尺，2013年开盘的JGateway 在一天内售罄，很多没有抽到号码的买家捶胸顿足，从此彻底刷新裕廊在人们心中的印象。
　
投资裕廊的黄金时机已经过去，然而北部的潜力还远远没有被发掘。
　
且看，裕廊目前有：
<!--[if !supportLists]-->·　　　　　　　　<!--[endif]-->商业：未来将建70公顷的商场和办公混合楼，目前已有Jcube, Jem，Westgate，imm总共1000多间店铺
<!--[if !supportLists]-->·　　　　　　　　<!--[endif]-->交通：俩条地铁，独立的巴士换乘总站（非集成），3条高速：AYE,BKE和PIE，未来的新隆高铁
<!--[if !supportLists]-->·　　　　　　　　<!--[endif]-->医疗设施：黄廷芳医院NTFH，裕廊综合疗养院JCH
<!--[if !supportLists]-->·　　　　　　　　<!--[endif]-->住宅：除开仅有的J Gateway 紧挨着地铁以外，其他公寓主要集中在Chinese garden，lakeside 沿线，政府规划的新组屋区登加新镇将可建造5万5千个住宅单位
　
再看北部：
<!--[if !supportLists]-->·　　　　　　　　<!--[endif]-->商业：30公顷的兀兰商业中心区，位于共和理工学院到兀兰海滨的70多公顷的集中小型企业。仅在建的Northpoint City便有500多间店铺，现有的Causeway Point，SembawangShopping Centre等也将翻新
<!--[if !supportLists]-->·　　　　　　　　<!--[endif]-->交通：前文有提，2条地铁，3条跨境通道，4条高速SLE，BKE，CTE，NSC，以及12条连接各主要路段的大道。政府也是在不断的汲取经验和教训，就比如裕廊便没有拓宽现有马路的规划，未来新隆高铁若真通车，目前的基础设施架构还是略显拥挤
<!--[if !supportLists]-->·　　　　　　　　<!--[endif]-->医疗设施：邱德拔医院KTPH，义顺综合疗养院YCH，义顺社区诊所YHP
<!--[if !supportLists]-->·　　　　　　　　<!--[endif]-->住宅：除开仅有的在建的Northpark Residence紧挨着地铁以外，其他新旧公寓/EC普遍分布比较分散，Canberra一带比较多的集中了未来几个新EC以及政府BTO。另外，成熟组屋区义顺也将推出类似红山的多代同堂组屋以让年轻夫妻更好的照顾父母。
　
赶脚从规划和配套来说，北部和西部也在同一体量，元芳你怎么看~














[IPMan (9-6 17:24, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]1楼

0.0貌似排版出问题了，版主可否帮忙编辑一下~[IPMan (9-6 17:25, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]2楼

哇，好多，好多，好多的codes,codes,codes[明楼 (9-6 17:29, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]3楼

你眼睛真好~心如明镜？[IPMan (9-6 17:31, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]4楼

我在北部住了好久觉得其实真的也蛮好的，顶一个 　[本文发送自华新iOS APP] [2m16s (9-6 18:13, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]5楼

排，同在北部顶下。小弥留之际 　[本文发送自华新iOS APP] [liumama (9-6 18:20, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]6楼

想听听不同的声音~欢迎各位同行，专家，博士，宝妈，田忌一起来讨论讨论~[IPMan (9-6 22:31, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]7楼

lz觉得地铁站附近的那个写字楼项目如何呢woods square好像是？ 　[本文发送自华新iOS APP] [蚂蚁奶糖 (9-6 23:31, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]8楼

(引用 蚂蚁奶糖:lz觉得地铁站附近的那个写字楼项目如何呢woods square好像是？)如下...从地价的角度出发，开发商Far east和Sekuki拿地的价格是$906 psf，作为对比裕廊板块最新的land cost是Sim Lian拿的Vision exchange $1009 psf。虽说规划周期差了近10年但是不多的差价显示了开发商对这块地的信心，未来建好后可类比Jem。
从开发商的角度出发，Far east 一贯的尿性，导致了买家买它家项目不得不支付premium，1800psf的break even cost他会卖到2200psf，虽说新时期它家项目的品质有保障，又是同日本contractor pair up，愿不愿意支付这个premium就是仁者见仁了。
由于是北区第一个strata office项目，未来的楼盘多会以此盘为定价标准，几个在市区和paya lebar 的strata office目前来说投资者都有不错的回报，如果买woods square我觉得短期租售比应该不高，更多的是看重中长期增值潜力，如果有holding power是可以考虑的[IPMan (9-7 10:10, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]9楼

我来说说顾虑我来说说我个人对北部发展的顾虑：

1. 北部和西部的行业对比：
西部是遍地开花，制药业，依托于两大高校的高科技园，创业园，油气化工瘦死骆驼比马大，海事造船航运。三巴旺的船厂，丹戎巴葛的码头都要搬迁过去。
再看北部，支柱产业是半导体制造业和食品加工业。半导体不用说了，我自个也转行了，很多朋友转行的转行，回国的回国，去美国的去台湾的...不是很看好前景。食品加工也不属于高薪行业，而去未来会收到大马的冲击、尤其到新山地铁通车以后。毕竟大马地皮厂房便宜，人工便宜，原料便宜，去对面设厂从这边派管理人员过去要比每天从大马运工人过来上班容易多了，马国还有各种减税优惠，当然缺点是马国政府和马来人干活不那么靠谱。船厂不说了，反正要搬家。

2. 房地产的差价在地铁通车后会冲击北部租金

地铁跟西部的高铁区别很大。高铁可以把吉隆坡的管理层送下来上班。而地铁作为普罗大众日常交通出勤工具，通车带来的便利性太大了，可以摆脱每天关卡大长队（估计还是要排队，但肯定比现在好太多），花坡这边租一个卧室的价钱可以去对面租一套舒服的公寓，还享受低廉物价和生活成本。

3. 两地产业结构的区别决定了租客的素质。

为何市区的房价贵租金高还租的出去，因为市区上班的高薪多啊！西部好歹还有很多高薪产业，北部呢？？？租客没钱买家收入较低怎么支持高房价？

4. 看政府在周边上马的发展项目

西部又是高科技园，又是小硅谷，医院一来两个搞得跟酒店似的，商场成串的还人潮汹涌，西部乌节路真的初具规模，第一个郊区酒店也是率先在西部落成。新公寓一个比一个贵。从boonlay到BV one north 都如火如荼的建设改造。

北部有什么？克兰芝，马西岭有东西吗？三巴旺有东西吗？乌兰是如火如荼了，海军部上什么？养老院！！当时这个宣布我觉得有点心凉，联想到对面投资了那么一大片医疗疗养中心，这是要去北部养老的节奏么？EC左一个右一个，还打广告超低价。到yishun才有新公寓的影子，西部搞个EC都得最贵的...

当然，话说回来，有发展总比没发展好。我只是有点担忧北部乌兰能不能达到裕廊东和金文泰的价钱。毕竟金文泰组屋直逼市区也是挺吓人的。 　[本文发送自华新iOS APP] [凡人 (9-7 17:19, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]10楼

(引用 凡人:我来说说顾虑我来说说我个人对北部发展的顾虑： 1. 北部和西部的行业对比： 西部是遍地开花，制药业，依托于两大高校的高科技园，创业园...)哇塞~看到凡人姐的长篇回复略为激动中~大多都是很在理的考量，有时间我再逐条回复吧[IPMan (9-7 17:25, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]11楼

帮你加一个劳斯莱斯 　[本文发送自华新iOS APP] [-_-|| (9-7 17:48, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]12楼

(引用 IPMan:哇塞~看到凡人姐的长篇回复略为激动中~大多都是很在理的考量，有时间我再逐条回复吧)共同探讨，期待回复xmlzj 　[本文发送自华新iOS APP] [凡人 (9-7 18:19, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]13楼

(引用 -_-||:帮你加一个劳斯莱斯)杜老板你还招人不~求老司机带我飞^^[IPMan (9-7 18:39, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]14楼

没有人口及政策的松绑这些都是鼓风机…… 　[本文发送自华新iOS APP] [Lion_sg (9-7 19:36, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]15楼

(引用 IPMan:杜老板你还招人不~求老司机带我飞^^)来吧 欢迎。 　[本文发送自华新iOS APP] [-_-|| (9-7 19:52, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]16楼

全部原创吗？ 　[本文发送自华新iOS APP] [武汉伢 (9-9 22:01, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]17楼

(引用 武汉伢:全部原创吗？)报告版主~确为原创，但是你懂得，写论文的时候也会旁征博引 ^^[IPMan (9-10 10:34, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]18楼

(引用 凡人:共同探讨，期待回复xmlzj)凡人姐轻拍~目前的北部还属于开发早期，政府对于北部的规划还没有更具体的蓝图，更像是一个concept plan，只说北岸的创新走廊届时将会有office 和 business park，除此之外，会有专门的空间安排给SME为主的中小型企业，　未来10至15年落成时，中心将增添约70万平方公尺的商业空间，并创造约10万份新工作。

我觉得拿目前已初具规模的西部和还在开发早期的北部来比肯定是没有可比性的，北部的规划肯定会比同期的西部整体晚个10多年，我想说的北部的投资潜力主要还是未来跟现在的北部相比。政府10年前规划大西部的时候，细节也是一点一点才确认的。西部的IBP，高校科技园区和裕廊岛的油气化工产业都是在西部大开发之前就有的，TUAS的搬迁码头，湖区综合创新园以及新隆高铁这几项都是近几年才慢慢确认的。北部目前已经确认的主要有实里达的航天航空工业园，目前的半导体和食品加工业就像你讲的本身都在走下坡路，新加坡经济转型本身的目标便是要刨去这种劳动密集型产业，未来北部那么一大片地方肯定不能空着，具体会做什么我现在也不好信口开河，但是我相信政府。从历史来看新加坡政府的规划都有非常强的执行能力，包括新加坡地标著名的滨海湾的建设、圣淘沙升涛湾的规划与实施、裕廊东的区域发展，一切都是按照政府规划的时间表以及规划内容来实施。
　
你说的新山-兀兰地铁通车后会带来对新加坡的冲击我不是很认同，鄙人愚见，通地铁带来的是便利和人流，更方便的把人传来传去。大马地皮、原料、人工便宜，但是这些因素现在就有，如果要建厂大可现在就建在大马，而不必等到通地铁以后。如你所说，“去对面设厂从这边派管理人员过去要比每天从大马运工人过来上班容易多了”，我的看法正好相反，现在没通地铁，在大马设厂只需要派几个管理人员过去，管理级别的人物或多或少都会有车吧，相信自己要去新山并不麻烦，并不会很依靠地铁；反而是广大劳作人民，有没有地铁对他们很重要，未来地铁通车，每天从大马运工人过来上班真的会容易很多，劳动力成本降低，相信有更多的厂家会在新加坡设厂。而北部作为交通枢纽，人流增加自然也会带来更多的经济运动。


如果说地铁通车后北部的租金会受到冲击，我感觉高铁带来的冲击会更大吧？高铁更深入大马腹地一些价值洼地，而西部的房价大概在北部的1.2-1.5倍吧，北部的1房公寓如果到时候租金能有1500-1800，西部的租金应该在2000-2500吧。但是JB的房价在全马基本仅次于KL，而新隆高铁沿线还有峇株巴轄、麻坡、麻六甲愛極樂和森美蘭芙蓉市 等6-7个中途站，这几个地方的房价和租金远低于JB。西部房产和高铁马来西亚境内沿线的房产的差价，要远远大于北部和JB的差价。还有我不是非常明白为什么高管会选择住在KL然后搭高铁来新加坡上班…那他们要起多早…


我觉得高铁和地铁都有群集效应，建完后都相对的是把蛋糕做大，增加便利降低商业成本，从而注入更多的经济活力，而不是同样大小的蛋糕分给马来西亚更多，新加坡政府这么聪明也不会容忍这样的事情发生吧。


至于北部的产业和租户群，目前置评还为时过早，再等俩年等义顺的Northpoint City建成，相信到时候也是能略微窥见一些北部规划的成效。
[IPMan (9-13 17:00, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]19楼

(引用 IPMan:凡人姐轻拍~目前的北部还属于开发早期，政府对于北部的规划还没有更具体的蓝图，更像是一个concept plan，只说北岸的创新走廊届时将会有o ...)+1同意这个，北部非常有潜力。[789456 (9-13 19:39, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]20楼