受降温措施影响，高档和中档私宅转售价格差距过去四年来显著收窄，今年首两个月的价差更写下22年最低，一些高档私宅的转售价格甚至低于大众化私宅。

受访分析师指出，高档私宅转售价格今年不太可能出现大幅上涨，甚至可能小幅下跌，意味着它与中档私宅价格会进一步拉近。也就是说，高档私宅价格不“高档”的趋势将持续下去。


高档私宅转售尺价四年几乎不变
根据ERA产业整理数据，位于核心中央区（CCR）的高档私宅，平均转售尺价从2020年第一季的2095元，在今年2月报2098元，过去四年价格大致持平。

与此同时，位于其他中央区（RCR）的中档私宅平均转售尺价却强劲上升，从1356元涨至1692元，涨幅为25％。

这使得高档私宅与中档私宅的价差拉近，从2020年的54.5％，缩小至今年2月的23.9％。相比之下，中档私宅和大众化私宅价差从34.6％缩小至23.2％，收窄幅度相对和缓。

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若按中位数尺价而计，橙易集团（Orangetee Group）数据显示，高档和中档私宅今年首两个月价差为17％，是2001年第三季以来的最低水平，当年的差价为14.5％。

ERA产业主要执行官林东荣接受《联合早报》采访时说，高档与中档私宅价差近来显著缩小，一方面是新推出的高档私宅项目较少，在缺乏新项目刺激下，它的价格涨幅远远跟不上中档和大众化私宅。

“此外，这几年的冠病疫情，外加去年4月外国人的额外买方印花税（ABSD）大幅调高至60％的影响，也造成高档私宅需求有所减弱，因为这类私宅通常吸引的更多是外国买家。”

高档私宅地段标价低于大众化私宅
在降温措施持续发挥作用的情况下，高档私宅近来的整体走势可说相当疲弱。

上周四（4月4日），位于锡安路（Zion Road）的高档私宅地段招标截止，仅一方投标，而且投标尺价相当于容积率每平方英尺1202元，明显低于分析师此前预测的尺价1600元至1800元，甚至比去年11月大巴窑和金文泰的大众化私宅地段得标尺价1360元和1250元还低。

有高档私宅项目转手亏损近61万元
另外，OUE Twin Peaks和Cuscaden Reserve等高档私宅项目的交易情况，也引起市场关注。

根据房地产网站EdgeProp报道，OUE Twin Peaks自2013年以来的50起转售交易，只有两起交易屋主有赚钱，其余48起交易全是亏损，最大亏损额达到60万7802元。这项目在2017年的平均交易尺价为2861元，今年已跌至2287元。

高档私宅新项目折扣高达20%
Cuscaden Reserve最近则打起“促销战”吸引买家，给出高达20％折扣，销售尺价从3600元左右调低至2900元。降价后，发展商迅速售出46个单位。但有人欢喜有人愁，当初买家如今可能面对数十万元的账面损失。

第一太平戴维斯（Savills）研究部主管张敏璋受访时指出，如果下来有更多高档私宅项目调低售价，展开削价战，这可能会重燃买家对高档私宅的兴趣，特别是本地买家。

他说：“无论是新项目还是转售，高档私宅市场开始出现更多物有所值的交易，特别是对本地买家而言。”

今年新高档私宅价格可能跌1%
针对高档私宅价格不再“高档”，橙易集团（OrangeTee Group）首席研究与战略总监孙燕清认为，现在其实是进场买入优质豪宅的好机会。

她说：“从长远来看，豪宅仍具吸引力，因为新加坡被公认是投资者的资金避风港。一些买家不介意为买入本地房产而支付较高价格，对他们来说，新加坡房产的长期资本增值和租金回报依然可观。”

短期而言，莱坊（Knight Frank）研究部主管郑卫铭对高档私宅价格持谨慎态度。

他指出，尽管上月华登嘉苑（Watten House）热销，以平均尺价3250元卖出超过七成单位，但这单一项目未必能反映整体高档私宅的需求情况。

他说：“今年新推出高档私宅项目主要位于市中心，由于缺乏需求动力，预计它的价格波动介于下跌1％至增长2％的范围内，而且下跌可能性较大。”