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住房负担能力还是优质住房的溢价？
公共和私人住房价格的上涨引发了一个问题：新加坡的住房是否真的很昂贵，或者购房者寻求的不仅仅是基本住房需求？


Lee Nai Jia
发布时间：2023 年 6 月 5 日星期一 · 上午 5:50

新加坡房地产市场目前受到财富代际转移和住房升级愿望的支撑。 照片：BT 文件
新加坡住宅物业

尽管住房拥有率很高且经济增长强劲，但新加坡也未能幸免于住房负担能力的全球挑战。

根据城市土地研究所 (ULI) 最近的一份报告，新加坡的私人住宅已超过香港，成为该地区最昂贵的私人住宅，中位价为 120 万美元。负担能力比率为13.7，新加坡的私人住宅牢牢处于“负担不起”的范围内。同样，新加坡的租金成本在该地区处于领先地位，月租金中位数为 2,600 美元。

有趣的是，新加坡还在城市土地学会 (ULI) 2023 年亚太地区住宅可达性指数中获得了“最容易实现”的称号，这主要归功于公共住房的负担能力。

虽然私人和公共住房价格之间出现的二分法可能表明社会经济差距不断扩大，但也可能意味着持续需要更多拨款和补贴来维持大众的住房负担能力。

在全球气候不确定和利率不断上升的情况下，房价超出了预期。根据市建局房地产价格指数显示，尽管疫情大流行且地缘政治紧张局势加剧，建屋发展局转售公寓的价格从 2020 年第一季度到 2023 年第一季度上涨了 32%，而同期私人住宅价格上涨了约 28%住宅物业。

外籍人士社区也受到了影响，根据私营部门住宅物业租金指数，自 2020 年第一季度以来，私人租金飙升了 50.3%。

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这些不断上涨的价格引发了一个问题：新加坡的房屋真的很贵吗？还是说购房者寻求的不仅仅是基本住房需求？这项调查提醒我们，住房负担能力不仅仅包括价格。经济机会、社会愿望和社会流动性是负担能力方程不可或缺的组成部分。

传统的房价收入比可能无法全面反映住房负担能力。宾夕法尼亚大学沃顿商学院的 Joseph Gyourko 和 Todd Sinai 教授以及哥伦比亚商学院和美国国家经济研究局的 Christopher Mayer 教授提出了一个新概念：“超级明星城市”——具有独特特征的城市，这是一个有吸引力的居住地。

新加坡的高房价收入比难道不是交通不便的象征，而是其“超级明星城市”地位的证明吗？新加坡已经证明了其韧性，在务实的领导下迅速从疫情中恢复过来。这座城市继续吸引全球人才和高净值人士，表明对我们经济的坚定信心。

最终，新加坡的高住房成本是负担能力问题的标志，还是对我们繁荣城市国家的认可？可以说，房价标签反映了我们城市不可否认的魅力和非凡的韧性。

虽然新加坡对外国人才的吸引力无疑促进了其房地产需求，但这并不是近年来房价上涨的唯一驱动因素。Realis 的数据显示，从 2016 年到 2023 年迄今，每年外国购房仅占市场的 3%-5.5%。

正如 2009 年至 2012 年观察到的那样，虽然这种国际需求可以刺激房地产繁荣，但本地需求才是近年来价格的主要催化剂。2023年1月1日至5月23日的交易表明，新加坡人约占购买量的76%。

内需与代际财富转移

人们可能会想，考虑到私人住房（尤其是新推出的私人住房）的高价，许多新加坡人如何买得起这样的房子？

值得注意的是，在剔除异常值后，买家购买的房屋数量相对较高。例如，Blossoms by the Park 从推出周末到 5 月 23 日共售出 209 套，平均成交价为 202 万新元。

Reserve Residences 发售的 635 套公寓中，售出了 520 套，平均价格为每平方英尺 2,460 新元。据进一步报道，年龄在 31 岁至 40 岁之间的买家占所有买家的 41%，而年龄在 21 岁至 30 岁之间的买家占 41%。占买家的22%。买家的年龄组似乎令人惊讶，因为城市土地学会 (ULI) 表示，收入中位数的购房者在不花钱购买私人住宅的情况下，必须储蓄超过 13.7 年。

虽然收入和GDP等传统指标是帮助评估市场基本面和承受能力的传统工具，但从老一代到年轻一代的财富转移现象往往被忽视。

1947 年至 1964 年间出生的婴儿潮一代经历了繁荣的房地产市场和强劲的经济，随着时间的推移积累了大量财富。截至 2022 年，新加坡约有 959,000 名年龄在 55 岁至 74 岁之间的公民，约占新加坡人口的 27%，财富向其少数后代的转移呈现出一种有趣的动态。

当我们展望住房负担能力的未来时，必须采取新的视角，将我们的努力集中在那些最需要支持的人身上。随着 2023 年预算的公布和降温措施，政府已表示有意帮助年轻的首次购房者，同时试图抑制投资者、第二套房购买者和外国购买者的兴趣。

尽管如此，政府面临着一个具有挑战性的平衡行为：管理负担能力，同时承认中高收入新加坡人的投资兴趣。这些人可能正在为退休寻找稳定的长期投资，特别是考虑到当前股市的波动。

虽然抑制投资动机可以减轻潜在衰退的潜在影响并防止收入差距扩大，但在当前经济状况下，这可能会促使该群体转向风险较高的资产类别。

除非经济出现严重收缩，否则限制住房投资兴趣不会导致价格调整。目前，房地产市场受到财富代际转移和住房升级愿望的支撑。

那么，阻止住房升级或财富转移以维持负担能力是否有利？朝这个方向迈出的一步可能会让富裕的投资者变得更加短暂，而取消住房升级途径可能会让成就斐然的个人的愿望无法实现。

那么，我们如何在保持新加坡竞争力和确保新加坡人拥有优质住房之间取得微妙的平衡呢？

在实施任何激进干预措施之前，仔细考虑至关重要。必须计算潜在成本并准确建模影响，因为任何错误计算都可能导致意想不到的后果。正是通过这种仔细的考虑和战略规划，我们才能继续应对新加坡不断变化的住房负担能力格局。

作者是PropertyGuru房地产情报、数据和软件解决方案负责人