既然是刚需，我是这么看的公寓从来都不是所有人买得起的，本地人口近8成住组屋，2成住私宅（包括别墅）。所以公寓价格参考的是top 20%收入的家庭。这些人买得起公寓，公寓的市场就很难塌。其它8成人口，政府只要控制好组屋价钱稳定，社会就稳定。 我前几天刚跟同事们讨论过现在的价格，和10年前的价格。2013前后新EC开盘均价在七八百一尺。 而当时很多大众楼盘不是特别偏僻，近地铁的比如J gateway, urban vista这些开盘价1400-1500一尺。当然还有更偏的新公寓开盘千元或以下，比如the inflora也是一个日光盘。当时strait times总结EC大概比公寓便宜30%。 新EC应该算是新公寓开盘的底价。J gateway日光，触发了最强降温措施，之后房市保持了几年的政策性调整下行。 今年开盘的新EC已经达到了1400-1500psf,刚卖出的新EC地皮，预计明年开盘均价超1500psf. 参考现在普遍新盘开盘2000psf左右起，还是按比例增长的。 我老板有句总结：如果你的家庭收入没有达到top 20%， 你现在买得起公寓，还在等什么？ 问一下自己：假设10年一个周期，马上又会触发大的降温调整政策，大家就更买得起房了吗？价格真的下的时候你会买吗？还是继续等？ 就近年的一系列降温措施，政府都在干一件事：不断提高买房门槛。 (more...)