怎么估算公寓价值？房屋的价值V可分为两部分， 地契的价值A，和居住价值B。 V=A+B. A的价值可以参考当年政府出售的99年地契的土地价格P， 永久地契的土地比99年的地契肯定有一定的溢价，假设溢价比率为x，少于99年地契的土地价格相比全新的99年的地契有一定的折价，假设折价为y。 居住价值可简单换算为出租收益，可参考刚top的新房的出租收益 Q乘以折价率z。 永久公寓的价值V=A+B=P*X+Q*Z P 和Q 长远看会跟随社会通货膨胀慢慢的增长。 X可以假设基本不变，(好吧，其实X与社会无风险利率也有直接关联，X也是变化的，但是把这个变动计算进去就更复杂了，假设不变吧) Z会随着房子的年龄的增长变的越来越小。 99年地契的公寓价值V=A+B=P*Y+Q*Z 随着时间的变化，P 和Q会增大，Y 和Z会变小。 极端情况下，公寓老的毫无居住价值，那么房子就只剩下地契的价值。 当99年地契变为0时，理论上99年地契的价值变为0，永久地契是还有土地的价值。 所以永久的是要比99年的要贵是有道理的。 但是贵多少才是合理的？ 取决于上面的两个参数X和Y。 X和Y可以参考社会无风险利率折算成未来的现金流的方法来计算，公式有点复杂，还涉及到无风险利率这个关键参数怎么假设。 但是总的来说X可能没有大家以为的那么大，Y也没