回复一下坦白说我不该浪费自己的时间跟你这种格局，逻辑能力，专业知识的低端中介浪费时间。 这里回复一下说说一般的市场规律，和网友讨论讨论。同时声明金融投资的规律和方法容易理解，但应用起来却不敢说肯定成功有效，市场，人性，政治影响都很大。这和工程类的定理定律有本质差别。 1） 房地产投资为什么要加杠杆？ 任何风险相对小的投资预期回报都会比较小，房地产也是一样。大多数人都会觉得房子保值，投资风险相对小，那预期回报当然也小。否则以今天的信贷能力，加上高回报预期，金融机构要靠房地产收割全球的。过去10年，甚至20年新加坡的房地产价格也验证了这一点。大幅上涨的主要是2007,2010前后，其他大部分时间内，房地产价格涨幅不大。要是不加杠杆，仅靠房租和房价本身获利不大，别忘了房子是有折旧的，freehold也不例外，因为地皮（认为不贬值）成本占房子价值的比重并不算大，约20%-30%+左右。不加杠杆长期持有房子，收益率大概2%-4%左右。事实上，一年收益4%左右的投资不难找，但一年6%以上的长期稳定回报很难找。 顺道说一下国内的房价奇迹，那是建立在居民可支配收入连续15-20年每年复合增长10%左右的基础上的，全国40大城市居民平均可支配收入/房价再过去20左右基本没有大变化 (more...)

大额稳妥靠谱点的有债券，房地产其实新加坡的住宅类不那么难判断，政府托市的时候买入，扛一个经济周期，4%稳稳妥妥。你要是可以买HDB也很容易实现。推荐回避太热门的地段，往往价格虚高。同时推荐避免买新房投资，可预测性比二手房低很多，同时由于过度营销，多数增值空间不如二手房。钱多了REITS就没太大吸引力了，容易买到雷。 债券可以考虑美元亚洲高收益债（推荐买基金），这个过去13年年化收益率大概在7%+，但也不是说什么时候进场都好。如果以后中美冲突升级，或许会再有机会进场。国内可抵押城投债基金也可以考虑，4% RMB不难实现。事实上，欧洲资金跑步进场人民币债券市场，目前主要是还是（准）国债，说明人民币债券有吸引力。 最后说一下高分红股票，比如香港上市的工行1398，分红率现在应该在7%+，我不知道股价会跌倒哪，分红会掉多少，等到战争或者冲突恐慌的时候再来看吧。考虑买个10只银行股，或者银行股etf，分散一下，抗10年。

其实投房企债和直接买房风险相关度还真不高国内大型房企基本上不太在意房价起落，涨太多反而土地增值税很重，看看远洋交的税的比例。你对亚洲债券都这么熟悉了，如果量大就直接让 PB 的客户经理帮你建一个 FMP 的债券投资组合，5年8年的4%应该还是没难度可以做到投资级的，而且可以完全规避房企债。多买政府信用债，对冲回新币不是问题。 接下来两年我看个人觉得该等工业金属和能源的机会，包括人见人烦 的煤炭在内 ，这些东西价格不起来，房价没上去的机会。

今天撕了脸皮来说说我本人从事的行业和房地产业相关，和中介打交道的多了，但我算不上业内人士。你说了一大段，主要是在推两点： 1）增加交易，提高杠杆率，可以提高回报 2）新房虽贵，赚的比例也还是高 2.5）新加坡市场比中国有价值 恕我以最恶毒的心思揣测一下，你是房屋中介，做新加坡市场。增加交易，推新房，得利最大的就是房产中介。对于买房者，做这两点我有不同的看法。 1）提高杠杆率，提高回报的最大前提是你得看得准时间，要是在2007,2012压了满仓说不定现在已经破产了。世界上有几人能看的准时间？你还不如推荐短线交易，以房地产这么高的交易成本，进进出出，钱都去谁哪了？ 2）拿一个特殊时间节点2013在证明新房比二手房有投资价值。13,14年开发商推新盘定价是相当保守的，当时的take up rate掉很多 (2012 96.9%, 2013 67.2%, 2014 32.3%) google results This year’s average take-up rate also dropped to 32.3 percent from 67.2 percent in 2013 and 96.9 percent the year before. 而反观二手市场是极度火爆的，拿这个这么特殊时间点来证明新房比二手房有价值。你很成功，不花点时间普通人怎么能知道这个要素？你试试贴一下2009， 2017的比较我们看看。 说到底，买新房中介从开 (more...)

三滴汗两滴汗分不清楚吗？ 汗