所谓道高一尺魔高一丈,二轮ABSD后发展商将如何应对。
对于2套或以上的问题就不谈了,已死。
那么对于1套房子的买家真的没有影响吗?
以下数字和简单计算只是为了说明问题,举例子,实际中没有这么理论化:
2018年7月6号以后,购房者的affordability简单讲其实降低了20%。
因为买家手上的现金没变,首付从20%变成25%,因此可购买房子的总价是原来的80%(0.2/0.25).
affordability其实是阻碍购房者与开发商做成交易的最大阻碍,还贷和贷款申请其实现在由于少贷了5%变得更加容易了。
那么作为开放商也不傻,他就要尽量调整户型和总价来维持买家的affordability。
作为开发商来说,他只要保证小区所有单位卖掉总价能达到预期就可以了。
其实越是第一套的买家越是捉襟见肘,大多数买家很难在短时间内主动去迎合市场多拿出那5%的现金。
因此缩小户型(总价)20%,增加户数20%理论上可以同事维持第一套消费者的affordability和开放商的总体销售额保持不变。
那么问题来了,现在的户型还要减20%,这房子还能“听”上去像房子吗?
600sqf 减掉20%就是480sqf,那么相应的把阳台再加个15,空调台再来个10,起码凑个505也听起来好听点,因为增加的是非容积率,所以尺价上还能再做文章弄得便宜点(理论上可以便宜20%,因为多造了20%的单位),只要开发商能不跌超过20%,其实此盘总售价比absd之前可能都卖得多。造成跌价的假象,买家不是买便宜,是买“占便宜”,一看cooling measure出来了,跌价了,也没觉得affordability有问题,单位面积也还可以,负担得起,showroom的镜面、无墙、灯光一看还行,那就买吧。
所以其实只能说最后赢家还是政府,未公布户型图的发展商明输暗胜,消费者明胜暗输。一声叹息。
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