华新 - 关于买Executive Condominium (EC)

关于买Executive Condominium (EC)

被朋友启发，觉得买EC有一定的可行性，开始有了买EC的念头。目前住HDB，已过MOP，可以买EC或者私人公寓了。
选择1: 买EC，TOP 6个月内卖HDB。好处：全新EC，有公寓设施如游泳池健身房clubhouse烧烤台网球场保安等等，有些EC还有dual key可以自住加出租，价格比私人公寓便宜，5年后可以卖给SC/PR，10年后完全私有化，可以卖给所有人包括外国人。坏处：地点普遍不是很好，要等一两年TOP，加五年绑定期，六七年不能买私人公寓投资，另外组屋必须卖掉，不能留着收租。

选这个的话，偏向于买三房或四房dual key，自住加出租。例如Ecopolitan （离Punggol MRT 10分钟走路距离，住那里的朋友可以帮我validate下这个距离）。大家对选择项目有什么建议？

选择2: 买个地点好的负担得起的公寓，卖组屋，因为不卖组屋买公寓有ABSD，公寓首付要50%。好处：目前私人公寓价格比较稳定，等ABSD拿掉了，怕价格会涨。坏处：组屋必须卖掉，不能留着收租。

选择3: 保留组屋，等ABSD拿掉了买私人公寓。好处：到时住一套租一套，固定资产增加（当然负债也增加）。坏处：存钱还要至少两三年，ABSD拿掉不知道什么时候会发生。

跪求真诚的意见和建议！
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该帖荣获当日十大第2，奖励楼主18分以及27华新币，时间：2015-04-19 22:00:02。

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在 chrislovecindy 的大作中提到：

ecopolitian的dual key受三代同堂限制。我当时也看过这个，想买dual key!可是需要三代同堂，父母还得是pr。对于我们这样父母拿LTSVP的真的好难！

可惜啊，不知道哪个EC 还有不受限制的dual key可以买？

没有的话，就只能考虑两房或三房了。

问题：如果三房两房都负担得起，买三房好呢还是两房好呢？买三房住得更舒服，将来升值的话赚得多些。买两房呢，省下的钱存着，将来再买私人公寓手上钱多一些。

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在 cuier 的大作中提到：

据我了解选择一：现在ec贷款控制严格，只能贷到薪水60倍。因为收入不超过1万2的限制，能不能贷到80%，请自己计算。如果能贷到，买4房dual key要准备25万加的首付和税。ecoplitian离地铁是不太远，10-15分钟吧，地铁站要开shopping mall,是个加分点。选择二：贷款可以贷比较多，买120万公寓首付也得24万+税。选择三：当然是最好的选择。首先得还了组屋贷款，得交税+20%首付。需要好多好多钱。

谢谢你这么详细逐条回复。

选择一二首付和贷款问题不太大，就是看值不值得这么做。选择三需要再存三年，我想的是既然都等三年了，不如买EC，等六年也可以买私人公寓了，期间也可以存钱为买私人公寓做准备。

华新聪明的人很多，所以发帖让大家给点建议：）

再次谢谢你！

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在房产博士的大作中提到：

有没有选择四呢：楼住是公民家庭么？如果是，是否可以考虑：组屋转给公民一个人，另一个人去买第二套私人公寓，可以贷款80%，然后根据预算买一个二房或者3房的，选一个合适的位置。

谢谢博士！选择4还需存钱三年吧

类似选择3，就不单独列出来了。

博士有什么高见，分享一下吧！如果是你，你怎么选择？

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在 CrossSG 的大作中提到：

关于买Executive Condominium (EC)被朋友启发，觉得买EC有一定的可行性，开始有了买EC的念头。目前住HDB，已过MOP，可以买EC或者私人公寓了。选择1: 买EC，TOP 6个月内卖HDB。好处：全新EC，有公寓设施如游泳池健身房clubhouse烧烤台网球场保安等等，有些EC还有dual key可以自住加出租，价格比私人公寓便宜，5年后可以卖给SC/PR，10年后完全私有化，可以卖给所有人包括外国人。坏处：地点普遍不是很好，要等一两年TOP，加五年绑定期，六七年不能买私人公寓投资，另外组屋必须卖掉，不能留着收租。选这个的话，偏向于买三房或四房dual key，自住加出租。例如Ecopolitan （离Punggol MRT 10分钟走路距离，住那里的朋友可以帮我validate下这个距离）。大家对选择项目有什么建议？选择2: 买个地点好的负担得起的公寓，卖组屋，因为不卖组屋买公寓有ABSD，公寓首付要50%。好处：目前私人公寓价格比较稳定，等ABSD拿掉了，怕价格会涨。坏处：组屋必须卖掉，不能留着收租。选择3: 保留组屋，等ABSD拿掉了买私人公寓。好处：到时住一套租一套，固定资产增加（当然负债也增加）。坏处：存钱还要至少两三年，ABSD拿掉不知道什么时候会发生。跪求真诚的意见和建议！ --- 该帖荣获当日十大第2，奖励楼主18

Lake Life EC 应该没剩什么单位了吧？

大家觉得这个项目好还是Ecopolitan 好呢？

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在 CrossSG 的大作中提到：

周末好冷清啊

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在凡人的大作中提到：

没卖对EC不算熟悉，个人不喜欢大多数EC地段，另外手上符合条件的买家太少。

原来如此。

EC 地点确实不是很好。Bishan Loft 可能不再有了。

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在 chrislovecindy 的大作中提到：

现在估计就forestville不受三代同堂限制dual key的估计就剩下这个了！不过好的unit估计没啥了。楼主现在组屋如果贷款欠的不是很多，我建议还是还了组屋，去买私人吧！ec前后加起来差不多的8年才可以出手。这八年可能你已经还好了组屋，买了私人公寓了

其实就是选择3

哈哈你本身也是这么做的吧

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在 chrislovecindy 的大作中提到：

盛港的bellewater和三巴望前一站canberra附近新的ec，靠近地铁站！只是这个新的站还在修，不懂啥时候好

Bellewater 去SK MRT 要搭LRT吧

没那么靠近地铁

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在龍泉Punggol 的大作中提到：

我个人的经验跟看法1.你买祖屋的时候有没有拿政府津贴如果有，看第二点如果没有，看第三点 2.鉴于你拿了政府津贴，如果资金充足的情况下，购买三房以上私人公寓，保留性价比极高的祖屋，来收租 3.如果没有拿政府津贴，而且资金不足的情况下，可以申请政府津贴去购买EC ------------分割线----------- 关于ecopolitan， 1.一定不要买临近公路的，会非常吵 2.走路去地铁，正常步伐，需要15分钟以上 3.只有一条小路进出，早上晚上，堵车的几率很高

综合你的建议和楼上几位的建议

觉得貌似选择3好点。要好好存钱了！

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在 yydy 的大作中提到：

總感覺存錢速度趕不上政策改變。。/(ㄒoㄒ)/~~ 之前好像快存夠錢付C[…]ondo首付了，人來了個absd，非公民家庭傷不起。。。

钱永远是存不够的

哈哈

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在寻Q人的大作中提到：

你没看出来其实楼主很想保留HDB？究其原因就是够钱摆脱HDB了，但是又不[…]够有钱到任性~~~~~~~

楼主只是一时纠结让大家讨论讨论

你解读太多了

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在巴克利的大作中提到：

房子本身很喜欢，面积大，房型也合适，但是。。。相比现在住的地方（bishan），那边没有名校，以后孩子上学还得租房(虽然现在孩子还小才2岁)，而且买了之后我们俩口子都换了工作（虽然当时想过工作还会换），但是现在的公司离punggol还是太远，不方便，而且看到楼下有人说靠马路的会吵（虽然我们是背靠马路的那一排），更郁闷了。。。

不用后悔啊，公寓隔音效果不错的

到时候不行，你再装隔音玻璃。
租房进名校是个好主意，进了，再住一段时间，你们再找个离学校近的房子（到时候不一定买1公里以内的所以选择很多）。

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在 CrossSG 的大作中提到：

斗胆 @大叔一名求建议

大叔买房10+ 年，一定有好的建议！

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在大叔一名的大作中提到：

既然问到，就说两句我有两个朋友住在EC。一个住了10年多点，一个刚搬。两个EC我觉得都挺好，甚至比我去过的一些Condo都好。问题：如果住去EC，你觉得你家整体的生活质量有没有提高？住EC（甚至Condo）不一定就比HDB好。交通方便，用不用设施，孩子学校等等，只有你知道。答Y：那就去买EC。价格优势在那里。答N：那就去继续住HDB。存钱买个Condo收租也好，其他方式投资也好。答Y但不喜欢现在卖的EC：那就一边存钱一边等呗。存够钱干啥都行。关于留HDB收租，个人看法是如果有足够能力没什么好留的。HDB收租一来ROE不高，二来有很多政策风险。

谢谢大叔！我想加几句前面可能没提到的。

1交通: EC交通没有现住的HDB方便，但是买EC的话打算买辆车，除了方便上班，也为了提升生活质量（周末出去到处走走什么的）。EC省的钱买车是够的。
2设施: 打算住EC肯定周末回去用，虽然不是每周末，挺喜欢游泳跑步BBQ什么的。
3学校: HDB1公里内有好小学不过需要抽签，中的几率比ACS小学低。想去租ACS小学附近提高中的几率。貌似2房$3500能搞下来。
4卖HDB：有一点我不明白想请教大叔，HDB比公寓便宜，ROE为什么还是不高，那公寓不是更低？
5绑定期：比起卖HDB，我甚至更怕EC绑定期7-8年（包括建的时间），会错失公寓抄底的机会。结果EC以低于市价买进，7-8年后买套小公寓投资的话价格有已经飞涨了，感觉折腾一场，结果也不是特别美好。这个担心不知道有没有道理？

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在 bbmm 的大作中提到：

刚刚拿到新EC的钥匙最大的好处就是小孩子开心，第一天去看的时候就在儿童游泳池玩上了，好多同龄的小孩子，这是最大的优点。楼主有小孩的话可以考虑。对我自己来说不觉得多好，目前住在成熟组屋区，干什么都方便，搬去EC就没那么方便了，主要是没车，没车的人还是适合住组屋，不用淋雨。另外ec还是比较低端的私宅，装修质量我觉得很一般。健身房什么的应该很难用上，人太多了， ec项目都不小。当然还有一个好处是升值潜力，五年后住得不爽就卖掉，怎么样都会赚一点吧。附泳池图两张。　 (more...)

谢谢分享啊！

美妈早已经从纠结中解脱出来啦！可是说说当时你们怎么做决定的吗？

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