组屋篇

关于需求。自从政府出台政策公寓屋主购买组屋，必须卖掉组屋，以投资为目的的买家已经几乎绝迹了。那么，剩下的绝大部分是以自住为目的了，通俗的说法叫“刚需”。其实我很不喜欢这个名词，感觉有点被逼迫的意思。新政策出台之后，单以数量来论。实际的需求并没有太多的减少。所谓以数量，就是指这个市场上，需要买一个组屋自住的买家，并没有减少。这让我想起了2011年12月8日，政府第一次出台额外印花税的时候，我正好在JURONG WEST卖一个PR可以买的组屋。市面上仅此一家。大概卖四个周末，总共有60组买家参观这个单位，其中PR约有50组，可惜，没有人愿意出高价。在12月8日之前，我们“假卖”了两次，当时就有将近60k的 offer。12月8号，大家都觉得很震撼，觉得房价要跌了。曾经有一个买家中介告诉我，让卖家便宜一些，新政策出来，房价要跌了。最后是新年前差不多50k溢价卖掉了，跟之前60k比，总价变化不大，因为估价重新做了一次，涨了5k块吧。这是一个很讽刺的事情，当一个房子，居然有50组潜在的买家要买的时候，大家都选择了观望。因为有一个心理预期，要降价。我相信，只要这50组买家没有离开新加坡，大部分最终还是要买的，只是早晚而已。需求消失了吗？没有。之后的事情大家都知道了，政府数据显示第一第二季度，COV下降，从12年6月份开始，COV起飞。

放到今天，所有可以买组屋自住的人，尤其是PR。无论有没有这个政策，最终是要买套房子住的。只是说每个人有自己心里面一个价位。贵不贵先不讨论，总之这个政策基本对自住型买家的数量没有太大的影响就是了。这个情况跟上次的政策如出一辙。不同的是，这次影响了PR的购买力。因为成本多出了5%，而在组屋买家占多数的公民，没有大的影响。这样看，其实实际效果，还不如当初银行贷款首付由10%增加到20%来得多。那可是要多出10%。不过，10%毕竟是自己的钱，这个5%是成本，心理上的影响要远远大过实际的影响。这是攻心。讨好了新加坡人，抑制了PR的购买力，增加了税收，还变相打击了目前市场存在的一个问题：某些地区，PR的房子COV可以比公民卖得高。我有公民的屋主，对此就很疑惑，感到愤愤不平。现在，这种情况很可能会稍缓了，因为PR的成本增加了。

再说供应

组屋屋主卖房一般是下面几个原因：upgrade，downgrade, change location，BTO了。
公民屋主不受影响，PR屋主中招了。如果是一买一卖，比以前要多出5%的税。一静不如一动，这部分会选择转公民，或者放弃，或者忍受这5%额外的开销。他们影响的是交易量，对需求和供应没影响。
正准备保留组屋，买公寓的。公民要比以前多出7%，他们可能会延缓购房计划或者卖掉组屋或者忍受这个7%。因为政府强调，这次ABSD是临时的，其实要表达的意思就是，你能等就等等。这样组屋的供应会增加，增加多少，得有数据支持。我很懒，不知道有没有人能找到这方面的数据。
市面上已经有了组屋和公寓的人，因为这个政策，可能会选择不再卖组屋了。但是，这个数字我觉得不大，因为上一次政策出台，买公寓要卖组屋之后，很多有组屋的私宅屋主，已经不会太考虑卖了。

本想保留组屋，升级公寓的人：
PR屋主不允许整套出租。我没有记错的话，上次PR屋主最多只允许出租5年时，市面上大概4000多套整套出租的房子属于PR。这些房子，会在政府批准期满后，会进入二手市场，但是这个过程可能1-3年的时间。
PR买了公寓必须卖掉组屋，会增加供应。多少呢？这个也需要数据支持。我个人观点而已，这些数字不大。PR组屋屋主，大部分都是工薪阶层。以前的3%已经不是小钱了。很多人盘算的是转公民，买第二套。现在转公民，买第二套还是要交税，但是政府至少给了希望，就是ABSD是暂时，等吧。实在等不了又不转公民的，那就卖你的组屋，多给5%的税，买公寓吧。我相信这种PR比例很小。

一些想法：

需求还是在那里，并没有消失。供应政策前后，也不会有大的增长。需求的成本增加。如果房子还有5%的涨幅，这个涨幅无非被政府拿去了。

我想相信正准备买组屋的PR，肯定不是坚信房价会下跌的人。如果坚信房价会下跌，这个时候肯定在等了。那么，大部分准备买的，或者是看好市场或者是有自己个人的原因。因为租比买贵的原因，看好市场，那一买5年，省的钱，以及以前看好的涨幅，肯定不是仅仅5%（2-4万）了吧。

短期的影响肯定有。每个人看问题都不一样。有惜售的就肯定有扛不住的。有决定打退堂鼓的，就有决定冲进来的。一年前，我手上有7组外国人投资公寓。政府出政策，两组人选择政策之前冲进来，另外5组人选择观望。后来5组里面，又有两组后来忍受了10%进场。而政策前买的，其中一套，就是卖家恐慌，2个小时，降了9万，156万卖了。现在这个房子值190万。一年起了这么多，政府不出手才怪了。

人就是很奇怪，我自己还有我同事的客户，本来还犹犹豫豫的，这个政策一出，当天晚上就签约了。

引用我的一个前辈的话。如果大环境没有变化的时候，市场还在向上的时候，每一次降温措施的出台，就是一次机会。我要补充的是，要抓机会，得先准备有亏钱的准备。

最后，房地产，越来越是有钱人玩的了。