从50％调到70％　为集体出售降温？　政府调高发展费



政府昨天宣布即日起将发展费从50％调高到70％。受到直接影响的，将是在前天之后才收到临时准证(provisional permission)的发展商，以及在这个日期后申请临时准证延期的发展商。

　　发展费的定义是，当发展商通过集体出售的方式买下一幅土地后，必须在提高原有建筑物的密度、兴建更多住宅单位之前，支付一笔发展费给政府。同时，若改变土地原有的用途，如将商业用地改为价值较高的住宅用地，也需支付发展费。　　

　　此外，发展价差(differential premium)也从50％调高到70％。若发展商希望重新发展的地段，有地契上的限制（如土地用途和密度），就需支付发展价差，受影响的多数是租赁地契(leasehold)，如99年地契地段，价差由土地管理局征收。

　　例如：嘉德置地(CapitaLand)最近以4亿2000万元，收购茶阳花园地段，就需要支付4700万元发展费给政府。

　　国家发展部昨天的文告指出，发展商要为土地增值，从而造成地价上涨，政府就以征税的方式，同发展商“分享”土地增加的价值，征收地价补贴。政府会用这笔税收，来抵销该地段提升基础设施，如道路和水电的开支。　　

　　文告也说，政府是在1985年经济衰退时期，将发展费从70％调低到50％，希望刺激当时萎靡的房地产市场，减少发展商需要和政府“分享”的部分；现在市场一片大好，是将发展费调回1985年之前水平的时候。这也意味着，发展商所能“分”到的部分，会从原来的50％，减少到30％。

分析员：可通过其他方式降温

　　有市场人士认为，这是政府尝试为目前火热的集体出售(collective sales）市场，进行降温的举措之一，因发展商购地的成本上涨了，参与集体出售的屋主今后所分得的钱将相应减少，因此可能会较不愿意在集体出售协议上签名。

　　卓登国际（Chesterton International）研究部主管陈瑞谨就相信，集体出售的速度将会放缓，而发展商则可能会将额外的税收，当成成本增加的一部分，转嫁给屋主，因此发展商本身不会受到太大影响。

　　发展商许兄弟（Koh Brothers）公司总裁许庆祥受访时指出，这就意味着，在今后计算投标价格时，因成本提高了会降低投标价。至于屋主会分得多少，须取决于当时的房地产市场需求。

　　不过，只有那些准备将土地增值发展的项目才需支付发展费，因此，一些受访的市场分析员认为受影响的程度不会太大。

　　莱坊研究部主管麦俊荣认为，这其实是政府在房地产市场大好时，增加额外税收的一个途径。他认为，从50％增加到70％，以百分比来计算，增加的幅度是40％，但从过去半年的集体出售项目来看，发展商支付的发展费用大约是2000万元，因此，新的发展费用将增加800万，对发展商来说，应该不是大问题。但若以70宗集体出售交易来算，政府今后却可以征收多5亿6000万元的发展费税收。

　　齐乐行董事经理卡南吉星（Karamjit Singh）说，相对于房地产的价值，发展费所占的比例不高。单是调高发展费，相信不足以为集体出售市场降温。　

　　麦俊荣也认为，若政府需要降温，可通过其他影响更大的方式，例如要求更多屋主签署集体出售协议，协议才能生效等。

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