【房】认真算一下熊猫的高租售比投资房修改下之前回帖。
假设 95 万, 30年贷款75%, 头两年 4% 贷款利率。 投资房购买者其他收入达到所谓华新平困线,就是边际所得税 超过20%。
来认真算一下如果买如95万的房子 每月出租4200. 第一年租金收益到底是多少。 表面上看租售比奇高,5.3%的毛收益加上4倍杠杆。 实际上呢?
买房投入: 237,500 + 买房BSD: +23,100 = 260,600
收入:税前 4200 x 12 = +50,400 税后 41,832 ( 50,400- 50,400*85%*20%)
中介费: -2,100 (第一年算一半)
贷款利息: -28,000
公寓管理费: -4,000
= 11,332
收益 = 11,332/260,600 = 4.3% 然后随着房贷交进去的部分越来越多,也就是收益计算分母越来越大,收益就开始每年递减了。 到最后 房子供完的时候,估算收益是 3.5% (假设房子是全款买的,以今天的租金计算)
如果要投资收益高过 5% 需要:
1. 有房票,不需要交 ABSD.
2. 找到95万可以租4200每月的公寓.
3. 购房者没有太多其他收入,租金收入不需要交太高的个税.
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分析与结果常常存在偏差
在纸上无论如何有逻辑地进行分析,实战结果往往出现与分析不一致的结果,例如:马谡守不住街亭。
遵从内心,熊猫收钱收到笑。
想下场的,总会找到充分的理由,义无反顾地跳进去游泳。
不想下场的,总会找到充分的理由,站在岸上笑河里的人。
遵从内心,熊猫收钱收到笑。
想下场的,总会找到充分的理由,义无反顾地跳进去游泳。
不想下场的,总会找到充分的理由,站在岸上笑河里的人。