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贷款买房好时机
李韵琳 (2008-07-27)
(2008-07-27)
在通货膨胀节节高涨的时代，有保值能力的房地产是投资者的避风港。
一般上，高通胀会碰上利率上升的情况。然而，在美国次贷危机的影响下，目前的贷款利率偏低，我们正处于负实际利率环境，制造了贷款买房子的好时机。
贷款咨询网站www.HousingLoanSG.com的创办人吴加万受访时指出，高通胀碰上负实际利率（negative real interest rate）是前所未见的情况，目前贷款买房子的人比不贷款的人来得好，而市面上没有任何贷款比房屋贷款更低。
怎么说呢？金融管理局日前将我国全年的通胀率预测从5％至6％调高到6％至7％。目前的房屋贷款配套，即使是利息最高的固定配套，利率都不超过4％，这要比通胀利率来得低。换句话说，与其用现金去买房子，不如向银行贷款，而把现金投资到其他地方，你其实能“赚”多达3个百分点（7％-4％）的利息。
为了增加市场的透明度，除了传统的现行利率（single board rate）挂钩配套，本地和外资银行自2006年底陆续推出与公开利率挂钩的房屋贷款配套，包括公积金储蓄利率、银行同业拆息率（SIBOR）、新元掉期利率（SOR）等。
在目前的低利率环境中，你应该与哪种利率挂钩？哪种配套能让你节省利息开销？
与银行同业拆息率／新元掉期利率挂钩
银行同业拆息率（SIBOR）是指银行间的短期资金借贷利率，间接影响银行给出的房屋贷款利率。新元掉期利率（Swap Offer Rate，简称SOR）则是把美元利率与汇率也考虑在内的贷款利率。
随着美联储几度降息，本地3个月银行同业拆息率今年以来已从3.5％下降至日前的1.25％，为2004年以来的最低水平。
申请SIBOR/SOR挂钩配套的客户，可根据自己的需求，选择锁定3个月或12个月的SIBOR/SOR。
3个月SIBOR/SOR挂钩的配套，利率和每月偿还的贷款，每三个月就要调整一次。如果是12个月SIBOR/SOR，则是一年调整一次。
吴加万指出，如果选择12个月SIBOR/SOR挂钩配套，你接下来一年就不必担心利率波动，类似一年固定利率房贷配套。
不过，3个月SIBOR/SOR挂钩配套的利率较低。目前12个月SIBOR/SOR利率为1.8125％，3个月则为1.25％。
吴加万说：“如果你认为利率会维持在目前的低水平，选择3个月SIBOR/SOR挂钩配套能让你享受较低的利息。”
与公积金储蓄利率挂钩
星展银行两年前推出的POSB Home Ideal，是首个把贷款利率跟公积金储蓄利率挂钩的房屋贷款配套。贷款利率相等于公积金普通户头年利率，外加0.25％的利息差幅（interest margin）。
公积金普通户头（CPF Ordinary Account）的2.5％年利率自1999年7月以来保持不变，申请这个配套的贷款者将能享受更稳定的房屋贷款利率，同固定利率贷款一样不必担心有突如其来的利率调整。
比固定利率贷款更吸引人的地方是，这个配套能让贷款者随时偿还贷款而无需缴付任何违约金。
由于仅有星展银行提供这类配套，吴加万表示，除了选择有限外，贷款者必须有心理准备，银行有权调整附加的利息差幅，而公积金局也可能调高公积金储蓄利率或更改利率的基本计算方式。
他指出，银行在附属条文中列明，如果1个月的银行同业拆息率超过2.5％，银行就会把利息差幅增加一倍。换句话说，即使公积金储蓄利率保持在2.5％，如果1个月的银行同业拆息率超过2.5％，银行也会把利息差幅调高一倍。
此外，银行同业拆息率目前要比公积金储蓄利率低，而且公积金局每三个月检讨公积金储蓄利率，使用的是过去三个月的利率，存在时差。相比之下，SIBOR/SOR挂钩配套的是现时利率。
与现行利率挂钩
传统配套的贷款利率调整速度一般比SIBOR来得慢，目前为2.75％，较一般3个月SIBOR配套所征收的1.85％利率来得高。
比如SIBOR于2003年6月到2006年6月之间从60个百分点飙升到350个百分点，而本地银行所征收的贷款利率仅为150个百分点。
此外，现行利率虽然基本上跟着银行同业拆息率波动，但是以不同的名堂出现，而银行也不公开如何计算这些利率。当银行认为有必要调整的时候便会调整，因此在利率波动大的时候，贷款者每隔几个月就会面对利率调整的干扰。
低利率不会长久持续
吴加万指出，虽然出现通胀问题，但美国次贷问题造成信贷紧缩，促使联邦储备局不得不维持低利率来避免美国经济走向衰退。此外，新元加速升值，外资大量涌入也将压抑利率上升。
他认为，这两个因素一正一负的作用互相抵消，因此未来6至12个月的利率将维持在2％以下。
考虑到利率将维持在低水平，比较目前市面上不同利率挂钩配套，从大图表可见，与SIBOR/SOR挂钩配套最实惠。
不过，吴加万劝告，低利率环境不会长久持续下去，买家千万不能以目前的低利率来衡量承担能力。以目前1.85％的利率来计算，你每月需偿还的款项仅为1738.39元，一旦利率回升到4％，你每个月就需支付2291.59元，每个月需多付553元。
他说，较实际的做法是以4％的利率来计算每月所需偿还的款项。这么一来，如果利率回升，你还是有能力承担较高的偿还款项。
《联合早报》
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