不加杠杆不算每年租金回报
就是。。赚了一百万。
[小土 (2-19 12:26, 0.5 year ago)]
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sForum ][登录后回复]21楼
(引用 小土:不加杠杆不算每年租金回报 就是。。赚了一百万。 ...)不对，30万30年以利率5％算得到130万，所以计算通货膨胀之后一分不赚。 [本文发送自华新手机Wap版] [老好人 (2-19 12:32, 0.5 year ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]22楼
(引用 老好人:不对，30万30年以利率5％算得到130万，所以计算通货膨胀之后一分不赚。)bingo………….回到原点。。。 [本文发送自华新iOS APP] [AppleJK (2-19 12:36, 0.5 year ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]23楼
(引用 老好人:不对，30万30年以利率5％算得到130万，所以计算通货膨胀之后一分不赚。)楼主也没问啊这种帐算起来 最好cash flow irr [小土 (2-19 13:00, 0.5 year ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]24楼
(引用 一点不懂:明白了，我再看看上面大佬们的计算
)首先，指出你假设不合理的地方1.很少有私宅租金可以cover全部银行贷款+物业费+经纪费。在这里你为了计算方便高估了长期租金。
2.你假设30年私宅30年只涨30％，这个又太低，连基本通货膨胀都跑不赢。在这里你为了计算方便低估了长期房产升值空间。
其次，假设你的假设合理，那么30年后的确账面上赚了100万。但是根据3楼，你赚了没有要根据长期银行存款利利率/Cpf SA利率，
如果长期利率是5％，那么实际刚好打平。30＊（ 1.05 ^ 30 ）= 129.66，买房产，基本就是这种情况。
如果长期利率是4%， 30＊（1.04 ^ 30 ）= 97， 赚了33w。
如果长期利率是6%，30＊（ 1.06 ^ 30 ）= 172.3, 亏了30年后的 42.3w。
如果长期利率是3%， 30＊（1.03 ^ 30 ）= 73， 赚了130-73=57w。
最后，按照一个比较合理的假设，银行利率3％，租售比也是3％
http://bbs.huasing.org/wap/xbbs.php?B=172_15087903
30万存银行3％30年得73万。房产价值100万每年升3％30年得243万。升值170万。
但是你要30年每月还款
S$4,216.04 -（租金+各种费用）＄3250=＄966.
总共大概36万。
所以最后升值170-36=136万(30年后数字)
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[老好人 (2-19 13:06, 0.5 year ago)]
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是赚了100万：不过30万是今天的30万；100万是30年后的100万。假设利率是5%: 【今天的30万】 约等于 【30年后的130万】。结论就是你大概啥也没赚到，白白30年的各种忙活~[cosine (2-19 13:11, 0.5 year ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]26楼
(引用 cosine:是赚了100万：不过30万是今天的30万；100万是30年后的100万。假设利率是5%: 【今天的30万】 约等于 【30年后的130万】。结论就是你大概啥...)一声叹息！[cosine (2-19 13:13, 0.5 year ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]27楼
(引用 cosine:是赚了100万：不过30万是今天的30万；100万是30年后的100万。假设利率是5%: 【今天的30万】 约等于 【30年后的130万】。结论就是你大概啥...)给我的话，这30万直接花了，可能比较不会后悔。。。 [本文发送自华新iOS APP] [AppleJK (2-19 13:15, 0.5 year ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]28楼
(引用 老好人:首先，指出你假设不合理的地方1.很少有私宅租金可以cover全部银行贷款+物业费+经纪费。在这里你为了计算方便高估了长期租金。
2.你假设30...)哈哈我的天信息太全面了，我请你一杯咖啡
等于说还是能投房产la
[一点不懂 (2-19 13:54, 0.5 year ago)]
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(引用 AppleJK:给我的话，这30万直接花了，可能比较不会后悔。。。)哈哈看25楼，还蛮好的[一点不懂 (2-19 13:55, 0.5 year ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]30楼
(引用 一点不懂:哈哈看25楼，还蛮好的 )嗯，反正最后你也没亏呀：） [本文发送自华新iOS APP] [AppleJK (2-19 14:00, 0.5 year ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]31楼
(引用 一点不懂:哈哈我的天信息太全面了，我请你一杯咖啡
等于说还是能投房产la
...)注意事项假设30万放银行是没有风险的。
投资房产的风险包括但不限于
1.租不出去的风险，自己能不能不用租金还贷
2.失业超过六个月，储蓄花光不能还贷的风险
3.房产大跌，金融危机，利率狂升
4.租金下降
5.离婚分财财产必须在低位卖
6.房产持有人生大病等（可以通过买保险解决）
7.政府以所谓“市价”征收等
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[老好人 (2-19 14:18, 0.5 year ago)]
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(引用 一点不懂:哈哈看25楼，还蛮好的 )参考32楼，那我也加一句：你钱你定 哈哈哈 [本文发送自华新iOS APP] [AppleJK (2-19 14:29, 0.5 year ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]33楼
(引用 一点不懂:上面几位大佬说的都很复杂
我只看得懂你的回复
...)钱是有时间价值的，就是100块，今年的100块和明年的一百块是不一样的。长期看，一般新加坡的实际利息是4%左右（也就是cpf sa的利率）。就是今年的100块，等于明年的104块。
时间短差别不大，如果30年，按4%算的话，差别还是蛮多的， 30年后是324块。也就是30年后的324块，和现在的100块是一样的。
普通人，很难拿到4%的利率，所以相对来说，如果想存点钱，买成房子比定存更保值。
[qingni2 (2-19 14:32, 0.5 year ago)]
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(引用 qingni2:钱是有时间价值的，就是100块，今年的100块和明年的一百块是不一样的。长期看，一般新加坡的实际利息是4%左右（也就是cpf sa的利率）。就...)普通人，30万全部放SA拿4%也是一个选择前提是有房子住。 [本文发送自华新手机Wap版] [老好人 (2-19 14:35, 0.5 year ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]35楼
(引用 老好人:注意事项假设30万放银行是没有风险的。 投资房产的风险包括但不限于 1.租不出去的风险，自己能不能不用租金还贷 2.失业超过六个月，储蓄...)假设30万放银行是没有风险的。也有风险的，比如银行倒闭，只赔7.5w。当然概率很低的。就算倒闭，一般都有其他银行接手。如果没有接手，直接清算，保险会赔7.5w。当然如果保险都破产了，那么这7.5w也不一定拿的到。[qingni2 (2-19 14:35, 0.5 year ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]36楼
(引用 qingni2:假设30万放银行是没有风险的。也有风险的，比如银行倒闭，只赔7.5w。当然概率很低的。就算倒闭，一般都有其他银行接手。如果没有接手，直...)今年四月份起，保十万还可以存三个银行，每个十万。 [本文发送自华新手机Wap版] [老好人 (2-19 14:56, 0.5 year ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]37楼
(引用 echo77:太复杂不懂就问30万放银行存一个30年的定存后到手会有多少？)按楼上算的如果年利息5%，利滚利每年转存，30万存30年后应该是130万。 [jjwwd (2-19 14:57, 0.5 year ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]38楼
干嘛算那么清楚如果赚米不是为了生活，那就是为了赚个开心，你一投30年显然是后者，觉得自己赚了那就开心，这才是王道。
难道会因为别人说没赚，同样的事情就变不开心了？[kusubudo (2-19 15:13, 0.5 year ago)]
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30年房价涨了3倍，然后租金不变？除了某租售比小于1的大国的某些城市，有几个地方有这好事？[zy60013833 (2-19 15:27, 0.5 year ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]40楼