投资第二套房目前已有套hdb。手里有比钱，够买85万左右二手公寓。自己算了一下，即便4%毛租金回报率，年化净收益率也只不过有1到3%，跟放CPF差不多，非常鸡肋。但自己对钞票非常没有信心，还是倾向于投资的。目前在对比floravale和parc imperial。这两各有优缺点，不知投资哪一个好？版上大神有什么建议或者其他推荐的？
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该帖荣获当日十大第1，奖励楼主25分以及37华新币，时间：2021-06-19 22:00:01。
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[text (6-19 6:16, Long ago)]
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sForum ][登录后回复]1楼
坡上房产投资的重要条件是人头扛着二套房absd硬上 大概率不会赚多少钱
还不如扔支付宝 cpf这些地方 零操心
如果楼主仅仅是钱多没地方花
上面的话当我没说
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[功夫熊猫 (6-19 8:55, Long ago)]
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sForum ][登录后回复]2楼
收益率可以知道你的收益率和净利率是怎么算出的吗？不是拿到手上的钱才是净收益，贷款是加了杠杆的，比放cpf要高多了，远高于4% [本文发送自华新iOS APP] [sweet331 (6-19 9:36, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]3楼
(引用 sweet331:收益率可以知道你的收益率和净利率是怎么算出的吗？不是拿到手上的钱才是净收益，贷款是加了杠杆的，比放cpf要高多了，远高于4%)算上了三倍杠杆，99年房价的amortization, absd amortization,还有proterty tax(投资属性的property tax非常高)，物业费，各种inflation(包括租金),以及出租的中介费。每年的ROE会不一样。二十年平均来讲只有2左右。除非以后有hyper inflation,否则还不如放cpf (当然cpf有上限) [本文发送自华新手机Wap版] [text (6-19 9:51, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]4楼
(引用 功夫熊猫:坡上房产投资的重要条件是人头扛着二套房absd硬上 大概率不会赚多少钱 还不如扔支付宝 cpf这些地方 零操心 如果楼主仅仅是钱多�)大神对floravale和parc imperial怎么看? [本文发送自华新手机Wap版] [text (6-19 9:52, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]5楼
有absd买第二套不是很划算，况且还是85万左右的小公寓，感觉没什么意义，不如早早把sa填满 [本文发送自华新iOS APP] [Yolandacc (6-19 10:00, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]6楼
现在房子贵还有absd
还折腾啥呢
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[eyesonme (6-19 10:19, Long ago)]
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sForum ][登录后回复]7楼
看你的年龄，最近我有客户超过55岁，
那我就问他目的是什么？他说退休收租，长期持有。
算下他的负担能力，真的就是最后一次买房的机会。
继续问介意12%absd吗？他说不介意，算了一下，absd相当于公寓少收4年租金。
最后我推荐parc imperial studio/一房，因为是永久地契，靠近地铁,租金稳定有保障。
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[DengWei (6-19 10:24, Long ago)]
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sForum ][登录后回复]8楼
(引用 DengWei:看你的年龄，最近我有客户超过55岁，
那我就问他目的是什么？他说退休收租，长期持有。
算下他的负担能力，真的就是最后一次买房的机会。...)我估计你的客户考虑的是如何跑赢通胀房市稳定的话，这笔投资就显得不划算；
但是如果通胀严重，这笔现金在手里能赚多少利息？即便放进CPF也就2.5%[天涯海角刚好 (6-19 10:47, Long ago)]
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sForum ][登录后回复]9楼
投资房产，以现在的租金水平和市场行情，收益非常有限投资者的希望还是在于房价的涨幅上面，如果房价常年不温不火，那还不如投reits，省心省力，收益还更高一些。[mltt (6-19 10:49, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]10楼
(引用 DengWei:看你的年龄，最近我有客户超过55岁，
那我就问他目的是什么？他说退休收租，长期持有。
算下他的负担能力，真的就是最后一次买房的机会。...)解读这个帖子是不是说如果不是55
就不急着现在买？
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[eyesonme (6-19 10:56, Long ago)]
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sForum ][登录后回复]11楼
大概看了下这两个公寓如果是我肯定不买 Floravale， Parc imperial 还可以[54qnian (6-19 11:06, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]12楼
(引用 mltt:投资房产，以现在的租金水平和市场行情，收益非常有限投资者的希望还是在于房价的涨幅上面，如果房价常年不温不火，那还不如投reits，省�...)能推荐个reits吗？对reits一窍不通[54qnian (6-19 11:09, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]13楼
55了大概准备退休，需要每月的现金流。。 [Blzrd (6-19 11:09, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]14楼
卖掉组屋，夫妻分户，避开ABSB, 购买永久地契公寓分享一点浅见，不足为凭。如果我是楼主，大概会这样操作:
第一，卖掉组屋，套现。组屋终究不是长期持有的房产，青年时期需要它，到了中年之后，应该向公寓、特别是永久地契公寓的方向发展。组屋会成为未来累计财富、整合提升家庭财务的最大绊脚石。夫妻联名，会导致购买第二套房产必须缴交ABSB 12%。
第二，尽力避免缴交12%的ABSB. 本地人多会这样操作。夫妻分户后，以一方的名义，购买私宅。待财富累积多了之后，以夫妻另一方的名义，买第二间公寓，作为投资。这样，两套都可以避开ABSB. 前边已经有人分析了，缴交ABSB 的费用，需要四五年的租金来填补，等于这四五年白干了。其实这是保守计算。目测，这个ABSB 的数额，需要七八年房产本身的增值来填补。因此，扛着ABSB买公寓，不属于明智的打算和投资。
第三，尽量利用银行贷款购买公寓，留下现金在手中，以备有机会购买第二套房产。现在贷款利率很低，适合贷款。
第四，Floral 在最西部，99年地契，2000年建成，已经过了增值期。看99.网站和URA 的交易记录，非常活跃。说明什么呢? 房主们都有自己 的打算。是的，99年地契的公寓，已经过了前十五年的最高值，最后就是售出。去那里购买，就是做接盘侠了。
第五，Parc 项目不错，永久地契，值得拥有，又是在海边，地点较好。
分享浅见，不足为凭。
[Swissland (6-19 11:51, Long ago)]
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sForum ][登录后回复]15楼
(引用 Yolandacc:有absd买第二套不是很划算，况且还是85万左右的小公寓，感觉没什么意义，不如早早把sa填满)道理都懂，主要对钞票没信心今天还是钱，明天就可能是纸了 [本文发送自华新手机Wap版] [text (6-19 12:05, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]16楼
管理员，为什么删除我的长贴？请问有何不妥吗？[Swissland (6-19 12:10, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]17楼
(引用 Swissland:管理员，为什么删除我的长贴？请问有何不妥吗？)我也纳闷呢刚才还看见了你的贴子，一下子不见了 [本文发送自华新iOS APP] [Yolandacc (6-19 12:12, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]18楼
(引用 mltt:投资房产，以现在的租金水平和市场行情，收益非常有限投资者的希望还是在于房价的涨幅上面，如果房价常年不温不火，那还不如投reits，省�...)有absd就很难拼capital gain,基本上十年之内卖的话本都收不回所以看中的只是rental yield, and hold to maturity [本文发送自华新手机Wap版] [text (6-19 12:13, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]19楼
(引用 Yolandacc:我也纳闷呢刚才还看见了你的贴子，一下子不见了)管理员，请恢复我的长贴。我不觉得自己的贴子有毛病。我一不做中介，二不搞贷款，三不违背政策，不明白为何删除。[Swissland (6-19 13:08, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]20楼