为什么有的公寓维护的很好，有的不好Maintainance是外包给专门的公司去做吗？为什么有的公寓很新，但看起来很旧，有的有年头了，但是看起来很新。维护的好的会一直好吗？同理，维护的不好的会一直不好吗？
---
该帖荣获当日十大第3，奖励楼主15分以及22华新币，时间：2019-12-26 22:00:02。
[本文发送自华新手机Wap版]
[johnlee09 (12-25 22:20, Long long ago)]
[ 传统版 |
sForum ][登录后回复]1楼
还有些就是质量问题了里面的人猫腻大得很 [本文发送自华新iOS APP] [巴格达的星星 (12-25 22:22, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]2楼
这个我有点经验我做过一段时间的council member，知道一些情况。一般来说，每年的业主大会上选出业主代表若干人，然后业主代表会选择物业公司。物业公司派到小区里面大概是物业经理，助理，admin，technician等四个人。保安，保洁，园林等等都是独立的公司，物业公司负责管理这些公司。
物业，保安，保洁等等公司，任何一个做的不好的，业主代表都有权利去问责。
但是，维护的好不好，不仅仅取决于这些具体服务的公司，更重要的是取决于业主代表。小区维护是需要花钱的，不可能既要马儿跑又不给马儿吃草。有些业主代表，是那种眼光只能看到鼻子前一点的，干啥都怕花钱，啥东西都觉得凑合一下就行了。想干成一件事不容易，想要拖住一件事那可是容易得很。[991ms (12-26 9:05, Long long ago)]
[ 传统版 |
sForum ][登录后回复]3楼
(引用 991ms:这个我有点经验我做过一段时间的council member，知道一些情况。一般来说，每年的业主大会上选出业主代表若干人，然后业主代表会选择物业...)就是说很大程度上取决于业主代表要不要花钱去维护？业主代表会经常换吗？还是每年选来选去就是那些人？ [本文发送自华新手机Wap版] [johnlee09 (12-26 10:04, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]4楼
(引用 johnlee09:就是说很大程度上取决于业主代表要不要花钱去维护？业主代表会经常换吗？还是每年选来选去就是那些人？)没错小区的任何东西都需要花钱做维护，有效的利用物业费和维修基金这个没错，但是总是希望花小钱办大事，这就不科学了。该花的钱一定要花，否则小区没有维护好，影响房产的价值。有些短视的业主代表，只看到节约了几百块，没看到对房产价值的影响。
还有一些人，是自己觉得用不上的东西就不愿意花钱去修，自私自利，短视愚蠢。
业主代表每年都是AGM产生的，但是如果小区业主不是很积极的去参与的话，来来回回就是那么几个人。[991ms (12-26 10:16, Long long ago)]
[ 传统版 |
sForum ][登录后回复]5楼
如果自己切身关心公寓各种情况建议你加入council一方面可以了解实际运作，一方面也可以为小区做出贡献，毕竟你也是小区的一份子
公寓会选出council member(通常都是自愿加入的，因为没有薪水的，所以很多人并不想加入），指定 MA (Managing agent)代为打理各项事宜，比如security就是security 公司，landscaping, cleaning etc. 这些，基本每一项都是跟不同的公司签的1-2年的合约，比如这段时间卫生打扫的不好，可能是这个cleaning公司不好，合约到期了可以换。
所以也要看你的维护的不好是哪方面不好？需要刷漆？不清洁？树剪得不好？这些都可以反馈给CM (Condo manager)的，毕竟你是股东之一[shellyshelly (12-26 10:20, Long long ago)]
[ 传统版 |
sForum ][登录后回复]6楼
质量问题还有配色问题 你懂的 [本文发送自华新iOS APP] [功夫熊猫 (12-26 12:53, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]7楼
我举个例子公寓里面某项设施坏了，member里面有些老梆子看到了也不会说，除非是他自己利益相关。
然后其他人反馈之后，大家讨论，这些老梆子就会说这东西好像还可以继续用嘛，让我们再观察一下，这一观察，可能就是两三周之后了。
观察之后确实坏了，同意物业去找报价，花了两三周找了好几个报价，例如公司A，B和C。老梆子会说，听说公司D也挺不错的，问个报价吧，然后又是两三周等D的报价。
ABCD好不容易都齐了，物业整理之后发给大家，老梆子装聋作哑，不作任何回复。等物业催的时候，突然冒出一句，哎呀，这东西的某项参数不清楚，物业你是怎么干事的，去搞清楚先。得，又是一两周去搞清楚。
再次发给大家看，又是一番装聋作哑，最后说价格有点贵，物业你去谈谈再优惠点。又是一两周的时间过去了。
这帮孙子完美的学习了过去天朝政府部门的办事风格，每次只告诉你缺一样东西，等你备齐再告诉你缺另外一样。上面我说的事情，本来一个月内能搞定，照上面的拖法，起码三个月以上。更糟糕的是，拖着拖着就没下文了，物业也是多一事不如少一事，拖没了更好。如果没有一个穷追不舍的业主代表，这事就黄了。[991ms (12-26 14:06, Long long ago)]
[ 传统版 |
sForum ][登录后回复]8楼
(引用 991ms:我举个例子公寓里面某项设施坏了，member里面有些老梆子看到了也不会说，除非是他自己利益相关。 然后其他人反馈之后，大家讨论，这些老�...)这些业主代表也是奇怪每个月的管理费又不是到他兜里，攒着干啥。越攒越多，又没有人用，不是浪费钱了吗 [本文发送自华新手机Wap版] [johnlee09 (12-26 16:00, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]9楼
(引用 johnlee09:这些业主代表也是奇怪每个月的管理费又不是到他兜里，攒着干啥。越攒越多，又没有人用，不是浪费钱了吗)我也有同样的困惑首先我认可花钱需要谨慎，要对全体业主的资金负责。但是我们小区那几个家伙，已经不是谨慎了，而是很明显的拖延。物业费积累的再多，也不会退给业主一毛钱，业主卖房走人，也是一分带不走。不明白为啥对待物业费比对自己的钱还小心。
唯一的可能是，这些人怕物业费起，一旦该花的就要花，因为基本上所有的东西都在起价，几年前定的物业费标准，过若干年大概率不能满足现在的花销，这就需要上调物业费。而什么都拖延少花钱的话，账户上就有足够的钱，可以作为不涨物业费的基础。[991ms (12-26 17:12, Long long ago)]
[ 传统版 |
sForum ][登录后回复]10楼
(引用 991ms:我也有同样的困惑首先我认可花钱需要谨慎，要对全体业主的资金负责。但是我们小区那几个家伙，已经不是谨慎了，而是很明显的拖延。物业费...)这种想法很奇葩物业每月也就几百块，维护的差，卖房的时候卖不上价的 [本文发送自华新手机Wap版] [johnlee09 (12-26 22:36, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]11楼
世界是复杂的有两件事，你只要去做了，就会见到各种各样的奇葩，一件是物业管理，另外一件是开车上路。
不过也不用怕，小区管理的好坏，是业主委员会决定的，而任何业主都可以申请去加入，用自己的力量来改变小区环境。[991ms (12-26 22:50, Long long ago)]
[ 传统版 |
sForum ][登录后回复]12楼
对房价伤害最大的就是管理费，管理费高于市场水平的话，房价会低不少，没人敢买。屋主大部分是买来出租，如果管理费太高则无利可图。而且不是说管理费提高了，房价和租金就会涨。[羊家村 (12-29 12:21, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]13楼
(引用 羊家村:对房价伤害最大的就是管理费，管理费高于市场水平的话，房价会低不少，没人敢买。屋主大部分是买来出租，如果管理费太高则无利可图。而且...)这个不敢苟同谁告诉你屋主大部分是买来出租的？
管理费是跟着市场走的，调整管理费还需要全体业主大会上投票表决，所以，不太可能出现管理费太高的情况。基本上是满足需求，合理积累。
管理费提高了，当然不代表房价和租金会上涨。但是，合理利用管理费，有效的把小区管理好，同等条件下，房价和租金会涨。很简单的道理，你去买房租房，你愿意买维护良好的房子还是破破烂烂的？[991ms (12-29 13:41, Long long ago)]
[ 传统版 |
sForum ][登录后回复]14楼
据说法定是5年刷一次墙，但我怀疑很多小公寓做不到我住的附近很多小公寓，外墙一看就是好多年没有粉刷了。按照概率来说，5年刷一次，2年内也该有三分之一楼的刷了。在这里住了快两年了，只见到三次粉刷外墙的。[山水 (12-31 17:06, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]15楼
(引用 山水:据说法定是5年刷一次墙，但我怀疑很多小公寓做不到我住的附近很多小公寓，外墙一看就是好多年没有粉刷了。按照概率来说，5年刷一次，2年�...)以前是五年，后来改成七年而且不是强制，有商量余地 [本文发送自华新手机Wap版] [991ms (12-31 17:57, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]16楼
(引用 山水:据说法定是5年刷一次墙，但我怀疑很多小公寓做不到我住的附近很多小公寓，外墙一看就是好多年没有粉刷了。按照概率来说，5年刷一次，2年�...)刷一次漆大概什么价钱？我们业主会议记录的附表里，下次刷漆的预算留了20万。我们是个40户的8层小楼，这个价格是否算正常？
这么算下来每户要5000了。我自己家里刷一次才1000块。[山水 (12-31 21:46, Long long ago)]
[ 传统版 |
sForum ][登录后回复]17楼
(引用 山水:刷一次漆大概什么价钱？我们业主会议记录的附表里，下次刷漆的预算留了20万。我们是个40户的8层小楼，这个价格是否算正常？
这么算下来�...)完全是两码事每隔七年刷外墙，是一个condo最重要的工程，搞不好的话，那就是浪费巨额资金了。
正规的说法是R&R，第一个R是repair，也就是把外墙和楼顶所有的缺陷都要修复，如果不修复直接刷的话，只能暂时掩盖问题，过一两年问题暴露，墙就白刷了。第二个R就是repainting，用的是外墙漆，质保五年以上，和家里刷的乳胶漆，完全是两码事。
我们小区大概不到500户，这个工程留的是80w。[991ms (12-31 22:02, Long long ago)]
[ 传统版 |
sForum ][登录后回复]18楼
(引用 991ms:完全是两码事每隔七年刷外墙，是一个condo最重要的工程，搞不好的话，那就是浪费巨额资金了。 正规的说法是R&R，第一个R是repair，也就�...)你们平均到每户1600，还便宜啊我们平均下来每户5000，3bedroom的要6000。如果真是5年一刷，相当于每个月100块了。下次业主会议我得提出来，可以7年一刷，貌似其他业主还都以为是5年。预算也是按照5年一刷来编的。[山水 (1-3 16:37, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]19楼
(引用 山水:你们平均到每户1600，还便宜啊我们平均下来每户5000，3bedroom的要6000。如果真是5年一刷，相当于每个月100块了。下次业主会议我得提出来...)小盘就这点不太好 [本文发送自华新手机Wap版] [Fianuo (1-3 16:40, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]20楼