【房】年底挖坑拼十大：跟大家一起来算算，想买condo，已有的hdb该不该/值不值得留。lz自己情况，家里有pr，组屋转名无望，二套房absd最低也要7%，想买的condo不便宜，absd交出一辆车。HDB位置还不错，心中不舍。
留还是卖，心里面过了好多个来回了。
关键时刻还是不谈情怀，只算经济帐。
今天就探讨一下HDB值不值得留。
讨论前提：留hdb是为了收租金，提供一部分现金流。卖hdb也要想办法再投资一套condo出租。不是投资达人。
情形1：留hdb收租，买condo自住。
情形2：卖hdb，买condo自住，择期再买套小condo投资
情形1的额外成本：
1.1 7%absd，假设买的自住condo价格为A，费用为0.07*A。
情形2的额外成本（需要大家帮忙提醒看有什么遗漏）：
2.1 卖hdb需要中介费2%，假设hdb卖价为B，这项费用0.02*B
2.2 买第二套condo投资产生的费用,假设condo价格为C: BSD= 3%*C－5400+5400＝0.03C （律师费和其他杂七杂八的，为了简化结果算作5400，不知能搞定吗？）
2.3 设计合理的话，该套condo没有absd。若没按照设计计划走的话，该套condo会有5%－7%的absd。这项费用是0.05*C～0.07*C。这种情况算下来不划算，也就是说如果第二套condo要掏absd的话，那不如留着hdb不卖了。
为简化计算过程，property tax，出租后租金产生的个人所得税等等不再单拿出来，而是综合后叠加在hdb和condo分别的租金收益率
hdb收益算4% （刨除中介费，物业费，各种税）
condo收益算2.5% （刨除中介费，物业费，各种税）
不知以上收益率算合理吗？这是我拿身边几个房子算了算得出的大略数据。
情形1，留hdb的成本：0.07*A
留hdb出租的租金收入是：4%*B每年＝0.04B每年
情形2，卖hdb买两套均无absd 的condo的成本：0.02*B+0.03*C
出租condo收入是：2.5%*C每年，其中C＝卖组屋的钱B+卖组屋避免交的absd钱0.07*A。2.5%*C＝0.025*（B+0.07A）＝0.025B+0.00175A
现在问题来了，情形1和情形2的成本差额是多少？
情形1和情形2的收益差额是多少？
两种情况多少年可以break even？
break even的时间差别有几年？
感兴趣的把自己家房子套上去试试。
该帖荣获当日十大第2，奖励楼主18分以及27华新币，时间：2016-12-14 22:00:02。
[走走 (12-14 13:01, Long long ago)]
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最近挖坑略多啊xmlzj [本文发送自华新手机Wap版] [rei331 (12-14 13:03, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]2楼
(引用 rei331:最近挖坑略多啊xmlzj)去年说尽量今年拿更多的十大年底了，拼下业绩。[走走 (12-14 13:04, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]3楼
condo现在还有升值空间吗 [本文发送自华新iOS APP] [糖糖豆豆 (12-14 13:08, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]4楼
(引用 糖糖豆豆:condo现在还有升值空间吗)应该有吧都好几年不怎么涨了 [本文发送自华新iOS APP] [走走 (12-14 13:11, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]5楼
负责帮楼主顶上十大其他的 帮不上忙。
呵呵
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[king (12-14 13:22, Long long ago)]
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前排占位等着强人来解答，一到这种计算题，我就发晕。 [本文发送自华新iOS APP] [jinianmy31 (12-14 13:22, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]7楼
请教下,pr+sc, 如何做到"买两套均无absd的condo"呢?
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[gltdaisy (12-14 13:30, Long long ago)]
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(引用 gltdaisy:请教下,pr+sc, 如何做到"买两套均无absd的condo"呢? )一人买一套就酱 [本文发送自华新iOS APP] [小p友 (12-14 13:33, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]9楼
(引用 小p友:一人买一套就酱)不能啊PR有5% [本文发送自华新iOS APP] [lanlin (12-14 13:52, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]10楼
避absd是个伪命题如果是我，我会等到没有absd了才来买condo。[甲乙丙丁阿阿阿 (12-14 13:53, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]11楼
沙发～ 楼主忽略了时间这个因素～ hdb留着收租是王道啊总是能回本的 妥妥的 [本文发送自华新iOS APP] [功夫熊猫 (12-14 13:55, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]12楼
(引用 甲乙丙丁阿阿阿:避absd是个伪命题如果是我，我会等到没有absd了才来买condo。)呵呵～ 今天取消absd 明天房价就玩脱～ 无非是增值部分被卖家拿去了而已最后层主又会说等降价了再买 [本文发送自华新iOS APP] [功夫熊猫 (12-14 13:56, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]13楼
(引用 甲乙丙丁阿阿阿:避absd是个伪命题如果是我，我会等到没有absd了才来买condo。)买了房子的才希望没有absd呢那样房子可以疯涨了 [本文发送自华新iOS APP] [comsol (12-14 14:16, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]14楼
好高深[JenniferCrane (12-14 14:20, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]15楼
(引用 gltdaisy:请教下,pr+sc, 如何做到"买两套均无absd的condo"呢?
)pr+sc买第一套condopr占99%，sc占1%，无absd
sc把1%卖给pr，只要交这1%的absd，这个方案的可行性以前版面上讨论过还有网友（好像是暴雪？）写信去政府部门询问得到过官方回答
sc买condo，第一套无absd
只想到这个方案，但是有交易condo1%的税和absd，不过相对整套absd来说可以忽略不计
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[juliana (12-14 14:22, Long long ago)]
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哇这个话题我喜欢先顶一个再慢慢看，必须上十大！lz我看好你 :) [本文发送自华新iOS APP] [绿豆芽 (12-14 14:31, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]17楼
留HDB absd就当sunk cost，用2-3年租金赚回来，之后就是纯passive income了要卖了HDB以后再买小condo出租，按租比来算，加上要还的condo的monthly instalement，很长时间内应该都没什么passive income可言。如果还要suffer 5% PR absd，更是不止2-3年租金减月供才能赚回来。
买condo的plus主要在long term capital appreciation。现在HDB升值空间很小了。
以前想过这个问题，后来感觉在现在各种cooling measure下没有哪个更值得，只有哪个更适合自己。留HDB short term之后都会一直有additional passive income，没有太多资产增值，适合想马上提高生活质量但可预见收入瓶颈的；买小condo，短期应该不图格外现金流，退休后有passive income的保障，长期来看有资产增值的，更适合已有丰富现金流每月供房供车供娃不影响生活质量的。
有时想想，买第二套等增值到底是为了造福谁啊也是操碎了心。。。。有机会买一套HDB，低投资高回报挺划算的
[馨儿 (12-14 14:44, Long long ago)]
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lz好喜欢算账。。心大的人给跪一个。。。[小馋牛 (12-14 14:45, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]19楼
两套公寓房阿姨说的最对的，就是两套以上才有高卖低买的自由和契机。一套永远都是刚需，市场涨跌跟你没有关系。买卖的限制过多，让HDB永远都不适合做投资工具。 [本文发送自华新手机Wap版] [煤炭 (12-14 14:58, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]20楼