我也来说说我对新加坡房地产投资的看法看了隔壁帖子dengwei说每套房通常5-8年就应该出手，时间越久贬值的越厉害的说法，有感而发。写写我对新加坡房产投资的观点。
首先，不同意买房5-8年就要换房的说法。
一个很重要原因是买卖房屋成本太高，一买一卖再买新的，这里外里中介费，政府税收，尤其二套投资房额外税收，还有买卖所花费的精力等等，如果房产5-8年没有15%以上的升值都白折腾。
和他相反，我的观点，买房子就安心持有，自住也好，出租也好，就持有就好，也不要想赚钱这回事。那不赚钱买来干什么? 我就是我想说的:用来抵抗通胀。
任何房产，99年公寓也好，Freehold也好，首先需要承认的一点是随着时间，都会贬值。对于99年公寓，如果其他因素不变，基本大致上就是每年贬值1%。Freehold好一些，因为土地不贬值，但上面的房屋随着时间在贬值，也许每年0.5%，也许0.8%。
虽然房产是贬值的，比如每年1%，但货币的贬值速度一定会远远大于1%每年，尤其现在世界各国比着量化宽松，比着QE, 货币有一种天然的贬值趋势，而新加坡的货币与这些货币有着天然的紧密联系。新元的贬值幅度必然会与世界这些主要货币同步。
想象一下，也许30年后一份鸡饭很可能会卖到30块，也许还要多。现在每个月赚1万块算是比较多，但30年后，也许在超市的收银员都要月薪1万。依照过去的规律，这种场景很可能会出现。这也就是为什么新加坡很多老人还要到餐馆打工的原因，因为年轻时即使高收入，存下的那点cpf也经受不住30年货币通胀的侵蚀。
所以，我们要做的，是需要用现在的收入来购买未来30年后还需要使用的产品。有什么商品可以保持30年而还能使用？好像看了一圈，只有房屋。尽管房屋也是在贬值，但相对于其他商品，比如说食物，家具，汽车，等等，只有房屋在30年后还能使用，尽管会旧，尽管价值只有最开始购买的70%，但他还可以使用。如果你买了房屋，不管30年后通货膨胀成什么样子，哪怕大学生起薪都100万一个月，你至少拥有一件是以30年后价格体系计算价值的商品。
另外，还要说一句，自从黄金被剥夺了货币的属性，这个世界已经不存在什么万世不移的财富，不存在永远可以保值的财富贮藏手段了。只有房产，由于他是缓慢贬值，可以近似把它看做财富贮藏的手段。
而在美国，由于高额的房产税以及房产税与当时通胀水平的价格相联系，已经基本失去了抵抗通胀的功能。所以在美国，大家更是要消费，因为财富根本无法长期储存。
有人会说，股票也可以抵抗通胀。可如果你把眼光放到30年后，以30年的跨度来看，你会发现随着新技术的进步，现在已经很少有企业可以保持30年长盛不衰了，想想诺基亚，ibm,微软，摩托罗拉，雅虎，甚至能源行业等等等等，基业长青的公司太少了，能够被你碰上的概率就更少了。
---
该帖荣获当日十大第1，奖励楼主25分以及37华新币，时间：2016-09-14 22:00:01。
[本文发送自华新手机Wap版]
[jasonkang (9-13 23:27, Long long ago)]
[ 传统版 |
sForum ][登录后回复]1楼
吃瓜嗑瓜子吃面群众搬个板凳先 [本文发送自华新iOS APP] [chenzi (9-13 23:44, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]2楼
指数型基金，你值得拥有如题 [本文发送自华新手机Wap版] [为什么爬？ (9-14 0:14, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]3楼
觉得吧其他发达国家和地区， 包括中国的房子，都可能会继续大涨，
坡的房子（指的是公寓）表现，估计会一直乏善可陈。之前平均60%的公寓涨幅，已经是极限了。
同期天朝，澳洲等地方，已经是好几倍了。
这并不奇怪，是由坡很多独特的特点所决定的。
[喜欢苏州 (9-14 0:48, Long long ago)]
[ 传统版 |
sForum ][登录后回复]4楼
你的想法太理想化了首先房产是有周期的,有波峰波谷,最好的办法是波谷买,波顶卖,这就是有些人讲的持有5,6年。大部分人是无法预测最佳时机的,但是你可以简单判断是否已经涨了几年了是否已经跌了几年了,涨了几年了,那就等下次房产周期,跌了几年了,那就可以考虑买了
其次,新加坡已经渡过了快速发展时期,95年的新加坡相当于现在的一线城市,最后的疯狂,如果你看新加坡过去30年,前面10年十几倍的涨,后面20年,如果你不幸的正好在95年买入,到现在20年了,涨幅只有50%,所以不要以过去30年来预测将来30年。
最后,投资就要用到贷款,目的就是投资收益最大化,你的房子30年最后还请贷款,这根本不是投资,你还不如买美股的etf
[本文发送自华新手机Wap版]
[lun_tan (9-14 7:49, Long long ago)]
[ 传统版 |
sForum ][登录后回复]5楼
一直没想明白的疑问如果价格高的时候换房，虽然现在的可以卖到高价，再买新的不是更贵吗？并且一般都是升级的更好的房子吧
反之，一样
那就是要买多套了吗？
[本文发送自华新iOS APP]
[minnie_minnie (9-14 8:46, Long long ago)]
[ 传统版 |
sForum ][登录后回复]6楼
(引用 chenzi:吃瓜嗑瓜子吃面群众搬个板凳先)排队我坐你旁边嗑瓜子 [本文发送自华新iOS APP] [hattie (9-14 8:52, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]7楼
(引用 hattie:排队我坐你旁边嗑瓜子)打上精彩对弈，希望看到更多人参与讨论 [本文发送自华新iOS APP] [武汉伢 (9-14 8:55, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]8楼
现在是拼高科技，拼成本的时代不能一味假设工资上涨。。。
我记得十多年前工作的时候，当时本地工程类本科生起薪，普遍有2800/3000的收入。现在呢？记得前不久看了个新闻， 工程系学生刚毕业的，大概只有3200左右。相当于16年只涨了500.
我是电子系的，记得当时还有不少公司可以投简历，现在回头看看那些私人公司MNC什么的，无线通信的基本搬走，数据存储的大部搬到马来西亚，泰国，中国。。。
IT外包给硬度。。。。都是成本和老板追求利益的缘故。 再说其它国家也不错啊，又便宜，坡也没有自主的高科技品牌，为何一定要在这呢？
我有朋友在O&G的， 这两年就是不停裁员，被裁了能做什么呢？
以后能有工作就不错了。[喜欢苏州 (9-14 9:13, Long long ago)]
[ 传统版 |
sForum ][登录后回复]9楼
投资者类型不一样看准周期 低买高卖是典型的risk taker
投资人一般都属于这种类型吧
楼主的思维 不代表是好的投资人
不擅长打江山 适合守江山
这样谨慎的心态 如果能有稳步突击的魄力
也是能过关跟上步伐
[本文发送自华新iOS APP]
[七夜 (9-14 9:31, Long long ago)]
[ 传统版 |
sForum ][登录后回复]10楼
以房养房？如果持有力没有问题，应该是一直持有？这是自己目前的想法。因为不会其他的投资。
但是一直不买卖，长期用来抵抗通货膨胀没问题，可能不能利益最大化？
[本文发送自华新iOS APP]
[haidaoyu (9-14 9:33, Long long ago)]
[ 传统版 |
sForum ][登录后回复]11楼
dengwei说的更对（1）投资最重要对不是房子买的对不对，而是这个人的态度和方法对不对。你的方法太保守，资金不流动，不能说赚不到钱，但是赚的不会太多。靠房子本身赚钱的，很多要凭运气。靠资金流动赚钱的，发财是时间问题。
（2）另外，你过于看跌本县，过于看好天朝。缺乏数据支持。[longman (9-14 10:04, Long long ago)]
[ 传统版 |
sForum ][登录后回复]12楼
(引用 longman:dengwei说的更对（1）投资最重要对不是房子买的对不对，而是这个人的态度和方法对不对。你的方法太保守，资金不流动，不能说赚不到钱，但...)如果讲到风险，资金流动也可能血本无归，房地产似乎比较安全一些[政治反动色彩 (9-14 10:12, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]13楼
以后估计就银行还可以坡的几大基础, 如油气, 海事, 电子, 还有港口, 前景都不乐观,
还有很多马国同学孜孜不倦的来找工作.
如果很好的话, 大学生起薪早就飞涨了.
过往坡的货船70%是中国船只, 如果您了解有关信息的话, 新闻上也有, 中国在马六甲海峡扩建两个港口, 兴建一个新的港口. 扩建的那两个, 巴生港还有PTP, 已经拍名比较靠前了, 关键是便宜. 在坡养辆车, 和马国养辆车,比较成本就知道了.
因为啦分散风险的缘故, 大家都知道的.
这就是为什么过去两年, 油服业几乎所有的MNC都搬到KL的缘故. [喜欢苏州 (9-14 10:19, Long long ago)]
[ 传统版 |
sForum ][登录后回复]14楼
(引用 lun_tan:你的想法太理想化了首先房产是有周期的,有波峰波谷,最好的办法是波谷买,波顶卖,这就是有些人讲的持有5,6年。大部分人是无法预测最佳时机�...)也许应该改个题目，说房地产投资可能不合适。我的观点是主业赚钱，房产守之。因为我的目标根本就不是投资赚钱，而是如果保护自己已有的财富在未来全世界滥发货币的浪潮下不被通胀稀释掉。
另外，我不赞同波段论。如果你在房价下跌时购买，你怎么能保证是低点?就算买到低点，波段论需要在高点抛出?你又怎样确定是高点?即使是高点，你抛掉了，赚钱了，你是不是马上还要在市场的高点继续买入?如果买入的话，跟你不卖之前的房子有多大区别？还多出来交易费用。可如果不买，万一未来房价绝尘而去，踏空了怎么办?
也许做T+1可以适合波段论。但税费的交易费用太高，也不适合。所以我不赞同波段论。
[本文发送自华新手机Wap版]
[jasonkang (9-14 10:59, Long long ago)]
[ 传统版 |
sForum ][登录后回复]15楼
(引用 喜欢苏州:以后估计就银行还可以坡的几大基础, 如油气, 海事, 电子, 还有港口, 前景都不乐观, 还有很多马国同学孜孜不倦的来找工作. 如果很好的话...)学习了银行前景能不能详述一下？ [本文发送自华新iOS APP] [七夜 (9-14 10:59, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]16楼
沙发。。 目测撕逼大战一触即发。。。[功夫熊猫 (9-14 11:00, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]17楼
(引用 longman:dengwei说的更对（1）投资最重要对不是房子买的对不对，而是这个人的态度和方法对不对。你的方法太保守，资金不流动，不能说赚不到钱，但...)我确实看好天朝如果我上面说的，场景不在新加坡，而是换在中国一线，我想认同的会比较多。之所以有不同的声音，我想更多的是对新加坡未来前途的不确定。
说实话，我也不确定。所以我前面说的，有一个前提，就是了30年后你还会在新加坡，或者你的孩子还会在新加坡。如果打算过些年就离开，或者你的孩子以后不会在新加坡，你面临的风险就不仅仅是新元通胀，稀释财富的风险，而是新加坡未来发展的风险。
对于这点，我无法预测。也许坡县会继续领跑东南亚，也许会被扫进历史角落。更有可能是中庸的不好不坏。我只能说按照我的逻辑，我只想保护我的财富，保护这些年的劳动所得，我能做的，就是分散风险，投资其他国家房产。其中，最可能的就是中国。所以，我不需要数据支持我的理由，因为我的目标不是赚钱，而只是保护自己的财富而已。
就像我当年在买北京房产的时候，我的想法从来都不是未来会赚多少，而是我发现我可以承担房价下跌的损失，几十万，一百万，我都能承担。但我无法承担房价上涨带给我的风险，因为我不知道会长到哪里。
[本文发送自华新手机Wap版]
[jasonkang (9-14 11:09, Long long ago)]
[ 传统版 |
sForum ][登录后回复]18楼
(引用 jasonkang:也许应该改个题目，说房地产投资可能不合适。我的观点是主业赚钱，房产守之。因为我的目标根本就不是投资赚钱，而是如果保护自己已有的财...)我个人同意楼主的观点选择投资房产更多是抵消通胀。追求大利润的话可能房产不是最好的选择，流动性不够（不否认有人会用房产获得大利润，但不一定适合每个人）
换句话说，在资金足够的情况下，我个人可能会选择投资一套稳定收租长期持有，退休年龄能够自住收租各一套无贷款的情况下再考虑作其它投资
没有对错，risk profile不同而已
[本文发送自华新iOS APP]
[武汉伢 (9-14 11:11, Long long ago)]
[ 传统版 |
sForum ][登录后回复]19楼
(引用 功夫熊猫:沙发。。 目测撕逼大战一触即发。。。)别闹乖，这不叫撕逼好吗 [本文发送自华新iOS APP] [武汉伢 (9-14 11:12, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]20楼