你会怎么选，现在直接上一套EC?还是目前只买4房，5年后多一套condo？同时拥有2套房呢？
　
在微信看到大家讨论EC热火朝天， 突然有点想法，拿出来和大家讨论，前提是可以购买和拥有EC和HDB的家庭，基本上就是全SC家庭，对于SC+PR的家庭，可以参考，并考虑限制条件
　
事先声明，这只是一种观点， 不做强求，也没有其他意思 -- 基本上和我自己也木有关系， 我是没资格买EC和HDB的那一类。
　
我的结果是， 如果你现在买一套4房HDB（转售） 5年以后你的free cash会比直接买EC至少多出200K。
　
数据说话， 为了计算方便， 我在网上找了两个单位，一个是EC(Sea Horizon） 一个是4A，他们隔一条马路， 来源是
1）EC 　http://www.propertyguru.com.sg/project/sea-horizon-21712 三个睡房的单位， 1.01mil 1335sft 最低尺价 761psf (成交价）
2) 4A HDB　http://www.propertyguru.com.sg/listing/hdb-for-sale-480-pasir-ris-drive-4-19781376 1130sft 408K　尺价 361psf（叫价）


为了便于比较，我们把EC的面积也按HDB同样面积而单价不变（虽然面积小的单位单位成本会稍高） 所以 1130sft面积计算得到的EC卖价是：


1130 x 761 = 859930 大概算 860K 而 4A HDB 就是 408K， 贷款条件 相同 80%； 30年， 利率2.6%


EC 首付为 172K， HDB 首付 81.6K 　 　相差擦拭差不多 91.4K
EC月付 　2754 　--- 也就是说， 家庭收入要10K/yue 　5年 60x 2754 = 165,240
HDB 月付 　1266 -- 月就是说家里只要有一个人收入4300. 就可以做屋主 5年 60 x 1266 = 75960


又一个相差 165240-75960 = 89280


以上相加 free cash 是 180K


税费 （ 860x3%-5400） - （408 选%-5400） = 27240


所以总cash节省 > 200K


这还没有算如果可以HLE,五年内的HDB有补贴，EC的管理费
　
虽然 200K 也许还不够你付condo 的首付，但作为月入10看的家庭，是不是还可以再存一点呢， 这样是不是比直接买EC更接近同时拥有2套房呢？
　
要想在房地产真正赚到钱， 自住房的增值不可以算的， (自住产业不算可投资资产，就是这么来的）， 一定要有两套以上的房屋才有可能。
　
特别在市场旺热的时候，千万要冷静， 看看，算算自己要什么， 适合什么， 每个人的情况也不同ing， 跟风，人云亦云， 很容易被误导啊。
　
为什么4房， 因为它是有最好的出租率和出租回报率， 搜了一下， 5房的和4房的月租差只有2-300， 而EA和5房的月租金差只有区区一百
　
这是我的算法和考虑， 仅供参考
　
打了这么多， 好累


　


　
该帖荣获当日十大第3，奖励楼主15分以及22华新币，时间：2016-03-10 22:00:03。 [西东南北风 (3-9 20:20, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]1楼

这个。。。买一个新的跟公寓差不多的ec，和买一个旧的hdb来住五年，差很多啊。 　[本文发送自华新iOS APP] [一米阳光 (3-9 20:46, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]2楼

楼主是否忘了【考虑买EC的买家，基本上都是已购有二手HDB在自住】这个事实[cqb3172 (3-9 20:49, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]3楼

(引用 cqb3172:楼主是否忘了【考虑买EC的买家，基本上都是已购有二手HDB在自住】这个事实)无差别， 因为不能同时拥有EC和HDB如果条件许可，直接condo， why EC 多此一举，如果钱不够， downgrade， 2比1好，是我的基本想法

想当年，MOP只有两年半（转售），这个方法更容易实现[西东南北风 (3-9 20:53, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]4楼

(引用 西东南北风:无差别， 因为不能同时拥有EC和HDB如果条件许可，直接condo， why EC 多此一举，如果钱不够， downgrade， 2比1好，是我的基本想法 想当...)那你算过没？等待EC的那几年时间，要付多少房租？[cqb3172 (3-9 20:55, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]5楼

(引用 一米阳光:这个。。。买一个新的跟公寓差不多的ec，和买一个旧的hdb来住五年，差很多啊。)基本点是，怎么样最快拥有两套以上的房子-cash cow买新EC买， 也许住着爽，想着爽， 谈着也爽， 但也许很久都难实现同时拥有两套房、。

那么在房地产市场， 基本无法产生cash --也许有人会说， 我卖了EC赚了钱买HDB呀， 要重新MOP， 或者租房等下跌， 那是办法吗？习惯吗？ 难！

5年说短不长， 说长不短， 但是5年5年又五年， 也许一辈子就过去了啊[西东南北风 (3-9 20:59, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]6楼

(引用 cqb3172:那你算过没？等待EC的那几年时间，要付多少房租？)不懂你说什么？ 是附和我还是在质疑？我是说不要买EC， 买转售的4房

你提醒了我，等EC的时间不算MOP， TOP才算， 那就更久了啊[西东南北风 (3-9 21:01, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]7楼

(引用 西东南北风:不懂你说什么？ 是附和我还是在质疑？我是说不要买EC， 买转售的4房 你提醒了我，等EC的时间不算MOP， TOP才算， 那就更久了啊)与结论无关说的是你的出发点和算法不对

首先，考虑买EC的买家，基本上都已经有HDB在自住。不存在面对【买EC还是买二手HDB】这样的选择

最后，你算EC的时候，漏算了等待EC期间，（如果没有自己的HDB）需要支出的房租！[cqb3172 (3-9 21:23, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]8楼

(引用 西东南北风:基本点是，怎么样最快拥有两套以上的房子-cash cow买新EC买， 也许住着爽，想着爽， 谈着也爽， 但也许很久都难实现同时拥有两套房、。 ...)我知道的买ec的都是先有二手组屋的。所以问题通常是卖掉组屋买ec，还是保留组屋买公寓。租着房子等ec修好的应该不多吧。 　[本文发送自华新iOS APP] [一米阳光 (3-9 21:23, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]9楼

看买家想要什么样的生活质量了，住二手HDB的生活质量和住新EC的还是不一样吧。要至少住五年，五年对买家来说很可能是要有小孩有女佣或者父母来照顾的。

以及根据杜老板的算法，应该是双SC拥有HDB+condo划算，SC+PR拥有2个condo（包含一个EC一个condo）划算。
和楼主的说法还是不矛盾的，只是不要一刀切了就行。每个人适合的选择都不一样。

p.s. 那么……千万别买车啊……十年至少少十万cash啊 T_T[小妖霖霖 (3-9 21:32, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]10楼

(引用 cqb3172:与结论无关说的是你的出发点和算法不对 首先，考虑买EC的买家，基本上都已经有HDB在自住。不存在面对【买EC还是买二手HDB】这样的选择 ...)是我看错了为什么要租房等EC啊，我的基本点是不买EC，等什么呢？[西东南北风 (3-9 21:34, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]11楼

(引用 cqb3172:与结论无关说的是你的出发点和算法不对 首先，考虑买EC的买家，基本上都已经有HDB在自住。不存在面对【买EC还是买二手HDB】这样的选择 ...)同意，楼主的命题就不对基本上不会有人面对这样的局面吧

楼主的收入太高，就不要揣摩EC和低端公寓买家的心理了。[solo_estoy (3-9 21:34, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]12楼

(引用 小妖霖霖:看买家想要什么样的生活质量了，住二手HDB的生活质量和住新EC的还是不一样吧。要至少住五年，五年对买家来说很可能是要有小孩有女佣或者�...)矛盾吗？不会吧这里的基本点就是，尽快以及用尽量低的成本同时拥有两套房

如果准备享受一套的， 不用讨论， 按承受能力，买最好的。。。[西东南北风 (3-9 21:37, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]13楼

(引用 solo_estoy:同意，楼主的命题就不对基本上不会有人面对这样的局面吧 楼主的收入太高，就不要揣摩EC和低端公寓买家的心理了。)是啊，楼主是CPF里OA+SA有六十万的人……[小妖霖霖 (3-9 21:38, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]14楼

自说自话我好无语，是我的表达的问题，还是各位理解有差错呢？

认真想一想，这是一个问题。。。。[西东南北风 (3-9 21:39, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]15楼

(引用 西东南北风:矛盾吗？不会吧这里的基本点就是，尽快以及用尽量低的成本同时拥有两套房 如果准备享受一套的， 不用讨论， 按承受能力，买最好的。。。)但是买家能买HDB或者EC，肯定是第一套房了。第一套房一般都要考虑自住（至少要住五年），很多买家也不会只考虑收益而不考虑生活质量的吧。
（标题又没说纯收益角度）


只看钱的话，双SC确实现阶段HDB+CONDO划算点，但一旦有PR就不适用了。

其实还有一些其他因素，需要转杜老板今天写的那篇了，比如hdb出租限制比较多等等因素。[小妖霖霖 (3-9 21:47, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]16楼

(引用 西东南北风:自说自话我好无语，是我的表达的问题，还是各位理解有差错呢？ 认真想一想，这是一个问题。。。。)只是想没行动，什么都没有 　[本文发送自华新手机Wap版] [大叔一名 (3-9 21:53, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]17楼

(引用 西东南北风:自说自话我好无语，是我的表达的问题，还是各位理解有差错呢？ 认真想一想，这是一个问题。。。。)是你标题没说只看收益不考虑生活质量，就问了这个问题……还有“前提是可以购买和拥有EC和HDB的家庭，基本上就是全SC家庭” 另外这个“基本上”我也不知道怎么得来的啊，论坛里SC+PR的家庭买EC或HDB的应该大有人在吧，很多家庭选择留一个中国籍。


好吧好吧我不缩话了~~~是我的错>_<我没理解好。加上楼主的这几个限制条件“只看收益不考虑生活质量”“全SC家庭”，应该是对了吧~~~[小妖霖霖 (3-9 21:54, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]18楼

(引用 小妖霖霖:看买家想要什么样的生活质量了，住二手HDB的生活质量和住新EC的还是不一样吧。要至少住五年，五年对买家来说很可能是要有小孩有女佣或者�...)啊刚买车 损失十万的飘过 　[本文发送自华新iOS APP] [king (3-9 22:10, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]19楼

(引用 king:啊刚买车 损失十万的飘过)壕你表这样……我鸭梨好大……

[小妖霖霖 (3-9 22:15, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]20楼