华新 - 三年内将有15万套房子竣工

这15万套里面，有多少是可以卖给PR的呢？要再提醒您一次，这15万套里面，大部分已经售出，所以您不必期望会对市场造成什么冲击。

增加60万房客的分析如下：

1）15万对夫妇住到了新房子里，那么就有至少15万个房间空出来了。这些房间都是有机会进入租房市场的。
2）假设这15万套新房子都是三房的，那么屋主自己住一间，另外一间可以出租。这里也有15万个房间可以出租。
3）总共30万个房间可以出租，60万人可住。
4）以上简单计算忽略了一些因素，姑且认为以下正反因素相互抵消：
4.1）增加房客正因素：四房，五房共有两个房间可供出租，而不是一个。
4.2）增加房客正因素：有的房间住3个或者四个人。
4.3）增加房客负因素：屋主生小孩，国外的父母来住。
4.4）增加房客负因素：有的出租房只住一个人。

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在 solo_estoy 的大作中提到：

政府不是白痴，不会无限量建BTO90年代末期建了太多组屋，滞销好几年，把马宝山吓得好几年不敢建房子，直接造成今天供应紧张的局面。

我的意思是，只要有人敢买，政府就敢建BTO

我看现在差不多就是这个状态了。
很多人抢同一个房子的事情已经少了很多了。

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在 flyover2010 的大作中提到：

我的意思是，只要有人敢买，政府就敢建BTO我看现在差不多就是这个状态了。很多人抢同一个房子的事情已经少了很多了。

弱弱问一句

需求是可以一下增加8万的对么？ - 如果有100万家庭，大于三十五的有80万，如果房子暴涨，有10%的人离婚，马上就增加8万的需求，如果有20%的人离婚，增加的就是16万。

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新一轮降温措施？

New cooling measures possibly looming: experts
Jan 8, 2013 - PropertyGuru.com.sg

Recent comments by National Development Minister Khaw Boon Wan on the issue of expensive executive condominiums (ECs) could be a sign that the government is looking to implement another round of property cooling measures.

At a DTZ seminar held earlier today, the consultancy revealed that demand for ECs is at an all-time high due to potential gains and the narrowing price gap between ECs and mass market condos.

Lee Lay Keng, Associate Director, Research at DTZ noted that there is a large pool of EC buyers and the pipeline of ECs was close to its peak (7,000 units) in the middle of last year. “It hit one of its highest levels in Q2, and despite six rounds of cooling measures, demand still remains strong.”

Lee noted that Mr Khaw’s statement might be indicative of potential curbs.

“Something to look out for would be the government’s implementation of making EC open spaces chargeable to developers,” she said.

Ong Choon Fah, Head of Consulting and Research, also speculated that there could be other restrictions in the form of higher down-payments for second and third-time buyers.

There could also be a policy introduced to sell your HDB flat before you purchase a private condominium,” added Ong.

个人意见，以上措施降温效果并不会太好。但如果政府能够引入captial gain tax，类似德国对出售10年内购买的房地产收取28％左右的captial gain tax，效果会是相当明显.当然这是一剂猛药，政府当不会轻易使用。

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在 flyover2010 的大作中提到：

增加60万房客的分析如下：1）15万对夫妇住到了新房子里，那么就有至少15万个房间空出来了。这些房间都是有机会进入租房市场的。 2）假设这15万套新房子都是三房的，那么屋主自己住一间，另外一间可以出租。这里也有15万个房间可以出租。 3）总共30万个房间可以出租，60万人可住。 4）以上简单计算忽略了一些因素，姑且认为以下正反因素相互抵消： 4.1）增加房客正因素：四房，五房共有两个房间可供出租，而不是一个。 4.2）增加房客正因素：有的房间住3个或者四个人。 4.3）增加房客负因素：屋主生小孩，国外的父母来住。 4.4）增加房客负因素：有的出租房只住一个人。

你也太高估新加坡人出租房间的意愿了吧

一座组屋里，有多少比例的屋主是出租房间的呢？你认为是100%?

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在 flyover2010 的大作中提到：

我的意思是，只要有人敢买，政府就敢建BTO我看现在差不多就是这个状态了。很多人抢同一个房子的事情已经少了很多了。

如果政府能够这么准确预估市场实际的需求和推房的时机

就不会出现以前供应过剩现在供应不足的局面了

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在 flyover2010 的大作中提到：

想太多了

我们当初买房的时候，很多都是小夫妻住五房的。

和人和租那么多年，我就从没想过要把自己住的房子出租。

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在 flyover2010 的大作中提到：

政府的估计是2013年1-3%的增长我只是认为经济下行的可能性还是挺大的。现在新加坡抛弃了靠做大经济的思路来发展经济，而是转变到提高经济增长质量上。以前靠量，赚钱很容易。现在要提升生产率，谈何容易! 政府也承认，在大方向转变之后，不可能回到过去那种超过5%的情况了。所以，假如这次欧美经济真的复苏了，它对新加坡的影响也不会像过去那样明显。各种准证被卡的死死的，并且还有进一步收紧的可能。那些企业主如何像过去一样大展手脚？所以，欧美经济复苏对新加坡的影响被限制住，提高利率的影响却是实时的。

认为欧美没有复苏的基础，0利率会长期保持，货币会持续增发。

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接下来半年到一年估计还是涨的，但是三年后就难说

不同房产的底价是很难跌了，比如说现在大众化私宅PSF大概价位在900-1500，那个900PSF的价格不要指望大跌，成本和通膨摆在那边，但是1500的上限难说。

房价继续大涨的可能性不高，大跌更不可能。首先开发商拿地皮的价格就不可能回到90年代的价格，现在各种材料，人工都比以前高得多。除非开发商自己跳楼割肉破产清算甩卖，不要指望大众化住宅(包括组屋，EC，普通公寓，豪华公寓之类除外）价格大跌。80%的人口住在组屋里呢，价格全面下跌政府椅子还坐的稳么？老百姓会让么？

大涨的可能性也不高，这几年一直在努力降温，如果一点成效都没有政府就是吃白饭的了。两三年后大批BTO出来，供应量大增，40%BTO是组屋UPGRADE的人买，那他们原本的组屋必须要卖，转售市场价格必然要降温。所以大涨也是不现实的，继续涨下去年轻人买不起房，结不起婚，更加不生孩子，这绝对不是政府要看到的。

有大跌可能性的是高端住宅，这个就跟大环境有关系了，所以只是有可能，到底跌不跌很难说。虽然出了10%的ABSD来限制外国人，对于真正有钱人来说问题不大，吃亏的是外国来打工的受薪阶层。买不起公寓拿不到PR只能继续租房，某种程度上也支撑了组屋的租赁市场和价格。只要租金收益丰厚，大多数有能力保留组屋的屋主还是情愿留着收租，不急着转售的。

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在凡人的大作中提到：

接下来半年到一年估计还是涨的，但是三年后就难说不同房产的底价是很难跌了，比如说现在大众化私宅PSF大概价位在900-1500，那个900PSF的价格不要指望大跌，成本和通膨摆在那边，但是1500的上限难说。房价继续大涨的可能性不高，大跌更不可能。首先开发商拿地皮的价格就不可能回到90年代的价格，现在各种材料，人工都比以前高得多。除非开发商自己跳楼割肉破产清算甩卖，不要指望大众化住宅(包括组屋，EC，普通公寓，豪华公寓之类除外）价格大跌。80%的人口住在组屋里呢，价格全面下跌政府椅子还坐的稳么？老百姓会让么？大涨的可能性也不高，这几年一直在努力降温，如果一点成效都没有政府就是吃白饭的了。两三年后大批BTO出来，供应量大增，40%BTO是组屋UPGRADE的人买，那他们原本的组屋必须要卖，转售市场价格必然要降温。所以大涨也是不现实的，继续涨下去年轻人买不起房，结不起婚，更加不生孩子，这绝对不是政府要看到的。有大跌可能性的是高端住宅，这个就跟大环境有关系了，所以只是有可能，到底跌不跌很难说。虽然出了10%的ABSD来限制外国人，对于真正有钱人来说问题不大，吃亏的是外国来打工的受薪阶层。买不起公寓拿不到PR只能继续租房，某种程度上也支撑了组屋的租赁市场和价格。只要 (more...)

"40%BTO是组屋UPGRADE的人买"，确定吗？

目前非成熟区的BTO 15%给2nd timer，成熟区才5%，平均下来不到15%，怎么可能40% BTO都是2nd timer买的？

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在凡人的大作中提到：

第三段和第四段阐述的观点似乎相悖啊

有关组屋走势：

http://bbs.huasing.org/sForum/bbs.php?B=172_12074067

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在 solo_estoy 的大作中提到：

"40%BTO是组屋UPGRADE的人买"，确定吗？目前非成熟区的BTO 15%给2nd timer，成熟区才5%，平均下来不到15%，怎么可能40% BTO都是2nd timer买的？

错了，是New EC， 2nd timer quota升到30%了

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在 solo_estoy 的大作中提到：

第三段和第四段阐述的观点似乎相悖啊有关组屋走势： http://bbs.huasing.org/sForum/bbs.php?B=172_12074067

后两段说的完全是不同的住宅啊，怎么相悖？

前面说的都是大众化住宅，最后一段说的是高端住宅，也就是那些起价PSF至少在2K以上，到五六千PSF的私宅。这个大多数不是普通老百姓和工薪阶层的选择，需求量并不庞大。政府主要考虑的是大部分民众的要求，高端的不在调控范围内。价格涨跌更多是看市场供需。

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在凡人的大作中提到：

后两段说的完全是不同的住宅啊，怎么相悖？前面说的都是大众化住宅，最后一段说的是高端住宅，也就是那些起价PSF至少在2K以上，到五六千PSF的私宅。这个大多数不是普通老百姓和工薪阶层的选择，需求量并不庞大。政府主要考虑的是大部分民众的要求，高端的不在调控范围内。价格涨跌更多是看市场供需。

第三段说市场上会出现大量转售组屋，第四段说组屋租赁市场红火屋主惜售

所以相悖。

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在凡人的大作中提到：

错了，是New EC， 2nd timer quota升到30%了

2nd timer是第二次买新屋子，1st timer也有可能买过转售组屋（没拿CPF grant)

所以30%并不准

而且问题是每年完工的EC没有多少套啊

http://www.ura.gov.sg/pr/graphics/2012/pr12-120e3.pdf

卖也没卖出多少套

http://www.ura.gov.sg/pr/graphics/2012/pr12-120f.pdf

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在 flyover2010 的大作中提到：

楼主分析的虽不全对，但有一定道理。

房子总量增加。平均每个房子人数减少，会抑制租金，从而影响房价。
影响有多大，有待观察。
房地产牵连社会各个角落，触及经济很多方面。不是这么简单的能得出一个结果的。

[本文发送自华新手机Wap版]

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在乐与悲的大作中提到：

弱弱问一句需求是可以一下增加8万的对么？ - 如果有100万家庭，大于三十五的有80万，如果房子暴涨，有10%的人离婚，马上就增加8万的需求，如果有20%的人离婚，增加的就是16万。

你的假设基本不成立

现在生育率很低，政府不会允许其他措施直接或者间接引起离婚，进而再次降低生育率。

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在 flyover2010 的大作中提到：

你的假设基本不成立现在生育率很低，政府不会允许其他措施直接或者间接引起离婚，进而再次降低生育率。

理论上来说，离婚会增加生育率，因为部分重组家庭会再生孩子

但这违背社会伦场，新加坡社会较保守，这是主因

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在 solo_estoy 的大作中提到：

第三段说市场上会出现大量转售组屋，第四段说组屋租赁市场红火屋主惜售所以相悖。

完全不一样的概念啊，申请BTO或者新EC的组屋UPGRADER是没有能力保留组屋的吧

新EC 2nd TIMER QUOTA增加必然吸引一批组屋upgrader去购买，甚至会有一些私宅屋主卖房子套现换去EC。因为现在私宅价格已经很高，早期买的卖出利润巨大。同时现在买新EC的2nd timer不需要缴纳resale levy，这个政策一出，买不起私宅又想提升居住环境的2nd timer肯定选EC而不是BTO。

两三年后项目建成，那么这些屋主原本的组屋必须脱手进入resale市场。这个quota提升，并不是说有30%是2nd timer买的，这个是增加2nd timer的上限，并不是统计结果说有30%是2nd timer购买，没必要说1st timer占了70%之后就不给买了，其余统统留给2nd timer吧。哪怕就多出15%的2nd timer去买新EC，多少对resale市场也有降温作用。

最后一段有能力保留组屋的upgrader当然不是买新EC那帮人，而是指有能力在不卖组屋套现的情况下购买私宅的人，买新EC的根本不可以保留组屋，这个矛盾么？

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