华新 - 最近一个月 HDB COV在跌了吗

在乒乒乓乓的大作中提到：

几年之内，resale hdb的价格还会继续涨政府最近2年才大规模的建BTO，建筑时间2年半到3年，5年的最低居住年限，等这些房子进入到市场里，已经是6，7年以后的事情了。另一方面，新的移民不断涌入，而resale的HDB房源严重不足，这是最近价格一直在涨的根本原因。如果私宅的价格大幅度下跌，可能会吸引一部分人卖掉HDB改买私宅，虽然会增加一部分resale hdb房源，但是影响有限，不会根本上改变目前的供求关系。

实际情况并非如此

其实所有基础面很简单，相关数据可以去新加坡统计局网站和HDB网站找人口和移民数据。简单列一下就知道未来的需求很难持续，从2006-2010，每年转售住屋大概在28000-38000之间（http://www.hdb.gov.sg/fi10/fi10321p.nsf/w/BuyResaleFlatNumberofResaleApplications?OpenDocument），从2006年开始，这几年的永久居民的人口增长分别是3.1万，3.1万，2.9万，5.5万，0.78万，平均而言，2006-2009之间的转售租屋销售量基本和永久居民的增长量保持一致。但是今年永久居民萎缩0.9万，近三年永久居民增加的平均数不足2万，远低于2006-2009之间3万以上的平均水平，而且政府近期仍然在缩紧政策，需求从何而来？

另外，今年的转售租屋量半年内不足13000套，创下五年内新低，说明刚需已经慢慢减退，为什么房屋还在涨？那是因为大部分人预期租屋还会涨，所以不想卖掉组屋导致。这是典型的牛市尾期现象，缩量上涨。

其实，从金融市场讲，一段时间内，实际的需求并不能单独解释价格上涨或者下跌的现象？另一个很大因素是市场中的交易心理，心理能增加或者减缓实际的需求，预期涨则供应减少，需求增加；预期跌则供应增加，需求减少；什么时候新加坡房价出现拐点？大部分研究报告是分析在2013年，但是经济一旦恶化，供应和需求会出现突然逆转，价格就会出现拐点。许文远说看到曙光，就是指依稀看到拐点，他也不想爬的高的摔得重。

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在 tdy 的大作中提到：

其实，当今社会最好的投资还是房产以投资回报来说，股票当然是首选，但人的贪婪本性决定了玩股票是10赌7输2平1赢。谁会是那10%，我想应该是心最平的人吧，如果修炼不到这一点，还是不玩的好。一次成功并不能说明一辈子成功，有的人，玩了10次，次次成功，但第11次就栽了，而这最后一次的失败可能也就是致命的。好了，祝你投资成功。至于相机，我在奇怪，买了一年不到又要出手，原来如此。看来在日本的购物经验，我要比你丰富一点。

我现在换佳能了。。。

我的干燥柜里现在有2台5d和1台60D

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在 tmsffxt 的大作中提到：

实际情况并非如此其实所有基础面很简单，相关数据可以去新加坡统计局网站和HDB网站找人口和移民数据。简单列一下就知道未来的需求很难持续，从2006-2010，每年转售住屋大概在28000-38000之间（http://www.hdb.gov.sg/fi10/fi10321p.nsf/w/BuyResaleFlatNumberofResaleApplications?OpenDocument），从2006年开始，这几年的永久居民的人口增长分别是3.1万，3.1万，2.9万，5.5万，0.78万，平均而言，2006-2009之间的转售租屋销售量基本和永久居民的增长量保持一致。但是今年永久居民萎缩0.9万，近三年永久居民增加的平均数不足2万，远低于2006-2009之间3万以上的平均水平，而且政府近期仍然在缩紧政策，需求从何而来？另外，今年的转售租屋量半年内不足13000套，创下五年内新低，说明刚需已经慢慢减退，为什么房屋还在涨？那是因为大部分人预期租屋还会涨，所以不想卖掉组屋导致。这是典型的牛市尾期现象，缩量上涨。其实，从金融市场讲，一段时间内，实际的需求并不能单独解释价格上涨或者下跌的现象？另一个很大因素是市场中的交易心理，心理能增加或者减缓实际的需求，预期涨则供应减少，需求增加；预期跌则供应增加，需求减少；什么时候新加坡房价出现拐点？大部分研究报告是分析在2013年，但是 (more...)

楼上难道不知道在新加坡除了PR还有一群叫Citizen的人吗？

在KBW部长的Blog中我们看到，在去年的整体组屋转售市场，PR的交易只是占了20%，而80%的交易量是公民完成的。如果以去难道转售组屋全都是PR成交的吗？年总成交32000套计算，PR的交易数是6400套。我们知道，这20%的交易量是在许多地区PR配额还没满的情况下取得的，随着蓝块的一点点扩大，PR在整个转售组屋的交易份额会迅速减少。据ICA统计到2010年，新加坡有54万的存量PR，如果要让这些人都做到居者有其屋，要等到多久，楼上可以回答吗？

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在 tdy 的大作中提到：

楼上难道不知道在新加坡除了PR还有一群叫Citizen的人吗？在KBW部长的Blog中我们看到，在去年的整体组屋转售市场，PR的交易只是占了20%，而80%的交易量是公民完成的。如果以去难道转售组屋全都是PR成交的吗？年总成交32000套计算，PR的交易数是6400套。我们知道，这20%的交易量是在许多地区PR配额还没满的情况下取得的，随着蓝块的一点点扩大，PR在整个转售组屋的交易份额会迅速减少。据ICA统计到2010年，新加坡有54万的存量PR，如果要让这些人都做到居者有其屋，要等到多久，楼上可以回答吗？

对不起，上面有点乱，重来下

难道转售组屋全都是PR成交的吗？

在KBW部长的Blog中我们看到，在去年的整体组屋转售市场，PR的交易只是占了20%，而80%的交易量是公民完成的。如果以去年总成交32000套计算，PR的交易数是6400套。我们知道，这20%的交易量是在许多地区PR配额还没满的情况下取得的，随着蓝块的一点点扩大，PR在整个转售组屋的交易份额会迅速减少。据ICA统计到2010年，新加坡有54万的存量PR，如果要让这些人都做到居者有其屋，要等到多久，楼上可以回答吗？

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在 tmsffxt 的大作中提到：

你认为PR紧缩的政策能坚持几年？没有了移民，新加坡早晚玩完，这点老李家族很清楚

今年的转售组屋量不足13000套，不是因为没有刚性需求，而是因为房租收益太好，私宅价格离谱，没必要卖房套现。

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在洋葱头的大作中提到：

你认为PR紧缩的政策能坚持几年？没有了移民，新加坡早晚玩完，这点老李家族很清楚今年的转售组屋量不足13000套，不是因为没有刚性需求，而是因为房租收益太好，私宅价格离谱，没必要卖房套现。

其实，PR买不买得到组屋，并不是政府所关心的。。。

政府只要BTO能让每个新加坡人买到一手屋，他就算是大功告成了，这从许文远的多次谈话中就能发现。转售市场如果还是一直坚挺下去的话，其结果只能是BTO的差价会越来越大，新加坡公民不会有任何损失。

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在 tdy 的大作中提到：

楼上也应该知道Citizen还有个选择，叫作BTO

在价格优势的作用下，Citizen选择BTO的人数远远多于购买二手的人。而２０１１年推出的ＢＴＯ数量远远多于之前的年份。单单这一点就可以说明，二手ＨＤＢ的需求将会大量减少。而基本的经济学原理告诉我我们，需求减少则价格将往低的方向移动。

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就算9月的BTO申购率只有不到2：1，许文远也没有什么可值得高兴的。。。

他所描绘的‘隧道尽头的曙光’，好像并不会这么快到来。

其实这次剩余组屋Yishun的34选1也好Punggol的18选1也好，在一两年前它们BTO时，也是像9月的BTO差不多，大都是1到2倍的申购率（Punggol Waterway Terraces除外），但到了一两年后的今天突然就变成了几十个人争一间屋，这是为什么，答案就是稀缺。如果9月的BTO没有Sales of Balance来助阵，BTO照样不会给KBW好看的。现在BTO价格以及申购率，好像是在检验HDB的政绩，聪明的KBW真会想出对策，用同一区块好坏打包出售来压低售价，用合并几次BTO来提高申购率。接下来，KBW不知还会出什么新招法。

再来回应居士的说法，‘在价格优势的作用下，Citizen选择BTO的人数远远多于购买二手的人。’没错，去年一年公民参与转售组屋交易高达25000多套，占总成交量的80%，但居士知道吗？在这80%之中，First-Timer又占多少？是23%，也就是说和PR的成交量差不多。而在BTO的交易中，First-Timer又占多少，虽然手头没有这方面的数据，但从抽签比率来看是95%，HDB保证95%的机会优先提供给First-Timer。所以说，政府在整个组屋销售中，只是对公民中的First-Timer提供倾斜政策，其他享受过好处的公民（Second-Timer），单身人士，私宅住户以及PR都是可忽略之人。而这些First-Timer却正是对住房价格最为敏感的一群，搞定他们，就好像是去掉了一颗最危险的定时炸弹，新加坡政府确实是这世上最高明的政府。

再来说说，大量的BTO到底能为PR带来多少增量屋源，以建屋需要3年加上5年禁售，PR又有5%的配额，8年后即使市场多了2.5*8=20万套组屋，PR又能分到几杯羹呢？如果政府的配额政策不变的话，答案是1万套。可这8年，又会增加多少PR，54万的存量PR住房又怎么解决？

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在 tdy 的大作中提到：

就算9月的BTO申购率只有不到2：1，许文远也没有什么可值得高兴的。。。他所描绘的‘隧道尽头的曙光’，好像并不会这么快到来。其实这次剩余组屋Yishun的34选1也好Punggol的18选1也好，在一两年前它们BTO时，也是像9月的BTO差不多，大都是1到2倍的申购率（Punggol Waterway Terraces除外），但到了一两年后的今天突然就变成了几十个人争一间屋，这是为什么，答案就是稀缺。如果9月的BTO没有Sales of Balance来助阵，BTO照样不会给KBW好看的。现在BTO价格以及申购率，好像是在检验HDB的政绩，聪明的KBW真会想出对策，用同一区块好坏打包出售来压低售价，用合并几次BTO来提高申购率。接下来，KBW不知还会出什么新招法。再来回应居士的说法，‘在价格优势的作用下，Citizen选择BTO的人数远远多于购买二手的人。’没错，去年一年公民参与转售组屋交易高达25000多套，占总成交量的80%，但居士知道吗？在这80%之中，First-Timer又占多少？是23%，也就是说和PR的成交量差不多。而在BTO的交易中，First-Timer又占多少，虽然手头没有这方面的数据，但从抽签比率来看是95%，HDB保证95%的机会优先提供给First-Timer。所以说，政府在整个组屋销售中，只是对公民中的First-Timer提供倾斜政策，其他享受过好处的公 (more...)

你的分析很严谨，论据也很充分。我就没有研究这么透彻了

我看到的只有一点：不少适龄人士购房从购买二手现房转为购买BTO，这就大大降低了对二手房的需求。这两年来大兴土木的建设私宅又让很多新加坡人购买了私宅，私宅建好之后必然有一部分家庭搬入私宅，然后有意出卖组屋，必然又增大了二手组屋的供给，两方面因素叠加，二手组屋价格应该在这一两年之内下行。

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在香陵居士的大作中提到：

你的分析很严谨，论据也很充分。我就没有研究这么透彻了我看到的只有一点：不少适龄人士购房从购买二手现房转为购买BTO，这就大大降低了对二手房的需求。这两年来大兴土木的建设私宅又让很多新加坡人购买了私宅，私宅建好之后必然有一部分家庭搬入私宅，然后有意出卖组屋，必然又增大了二手组屋的供给，两方面因素叠加，二手组屋价格应该在这一两年之内下行。

你看到的这点也很正确

新BTO的位置很多都在非成熟组屋区，很多新加坡人为了离父母近，或者孩子上学的问题，都放弃BTO而选择resale.
买了私宅的新加坡人也不一定会卖掉组屋，因为现在看来，房租的收益要比卖掉组屋来的划算。除非急着套现，否则不会卖掉，这是我从同事那里观察到的。

最重要的一点是，虽然大量的BTO带走了一部分resale的购买力，但是不代表市场上值得购买的resale组屋已经供大于求。只要还是处于供不应求的的状态，那么resale的HDB价钱就只能稳步上涨，只是涨幅问题而已

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在香陵居士的大作中提到：

至于私宅市场，我觉得下跌空间也很有限，理由是。。。

随着中国国内房价政策的步步紧逼，有越来越多的资金投向了海外，近年来国内的炒家也正将目标从香港逐步转移到新加坡，新加坡私宅市场已经连续几季成为中国买家的首选。以本地这么小的市场来讲，只要是有一点风声，就会掀起滔天巨浪。以新加坡的城市地位和它在中国人的心理地位来说，本地的私宅价格价位并不高，它的历史涨幅也是有限，所以投资私宅会有不错的回报。以总体投资回报来看，我觉得顺序应该是：HDB的BTO（新公民），EC（新公民），市区私宅，HDB转售组屋，郊区私宅

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在 tdy 的大作中提到：

至于私宅市场，我觉得下跌空间也很有限，理由是。。。随着中国国内房价政策的步步紧逼，有越来越多的资金投向了海外，近年来国内的炒家也正将目标从香港逐步转移到新加坡，新加坡私宅市场已经连续几季成为中国买家的首选。以本地这么小的市场来讲，只要是有一点风声，就会掀起滔天巨浪。以新加坡的城市地位和它在中国人的心理地位来说，本地的私宅价格价位并不高，它的历史涨幅也是有限，所以投资私宅会有不错的回报。以总体投资回报来看，我觉得顺序应该是：HDB的BTO（新公民），EC（新公民），市区私宅，HDB转售组屋，郊区私宅

有不少媒体报道，在国内国庆黄金周期间。。。

有不少买家全家大小，来新加坡游玩，顺便看房。不少人看中立即下订，一点不拖泥带水，看得新加坡经纪眉开眼笑。有报道，不少本地房屋经纪行正打算进军中国，大展拳脚。

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