随着破产案件的增加，第二季度住宅和工业地产抵押贷款人名单不断增加
所在版块：房产车市 发贴时间：2024-07-30 08:44  更多评分:

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随着破产案件的增加，第二季度住宅和工业地产抵押贷款人名单不断增加
这一趋势源于房主受到过去两年“长期高利率”的冲击，以及企业主无法维持业务

吴圣鋐
吴圣鋐
发布时间：2024 年 7 月 29 日星期一 · 晚上 8:10 — 更新时间：2024 年 7 月 29 日星期一 · 晚上 9:09
市场观察人士称，越来越多的业主转向拍卖市场出售房产。图片：BT 文件

2024 年第二季度，新加坡有更多住宅和工业地产被抵押出售，因为新加坡的房主和企业继续承受高利率和严峻商业环境的冲击。

房地产咨询公司 Knight Frank 预计，今年剩余六个月内将出现更多不良房屋出售现象。

莱坊在周一 (7 月 29 日) 发布的一份报告中指出，司法部数据显示，2024 年第二季度共有 1,209 名申请人申请破产，较第一季度增长 7.5%，比去年同期增长 32.6%。

第二季度，企业倒闭数量从第一季度的 14,202 家增加到 15,482 家，增长了 9%；这一数字比去年第二季度增加了 20.6%。

每月都会举行房地产拍卖会的莱坊 (Knight Frank) 和戴蒙德 (Edmund Tie) 均在 4 月至 6 月期间公布了更多抵押贷款挂牌信息。这些挂牌信息中包括警方在数十亿美元的洗钱调查中查获的一些房产，这些房产在本季度被公开出售，以追回欠银行的资金。

在本季度莱坊处理的拍卖中，住宅抵押权人挂牌数量 从第一季度的 12 套增加到第二季度的 24 套；其中，20 套为非有地住宅，4 套为有地住宅。

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本季度，工业地产抵押权人挂牌数量增加了一倍多，从第一季度的 5 家增至第二季度的 12 家。

莱坊表示，挂牌数量激增的原因是“在经历了近两年的高利率环境和较长时间的利率环境后，不良住宅资产出现在拍卖平台上，一些房主发现，在租金走弱的背景下，偿还每月的抵押贷款变得越来越困难”。

另一方面，陷入困境的工业企业上市数量的增加，部分原因是企业主在艰难的环境下未能维持运营。莱坊表示，制造业在 2023 年萎缩了 4.3%。

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在 Edmund Tie，其第二季度拍卖中抵押物挂牌总数增至 45 套，较上一季度的 30 套挂牌数量增长了 50%。该公司表示，抵押物挂牌数量从 2023 年第二季度的 21 套低点稳步攀升。2024 年上半年抵押物挂牌数量为 75 套，高于去年同期的 49 套。

莱坊指出，2023 年 4 月生效的提高额外买家印花税带来的影响；过去一年，房主发现在黄金地段出售房产变得更加困难。

越来越多的业主开始利用拍卖平台出售房产。第二季度，业主出售的住宅房源数量从上一季度的 31 处跃升至 47 处，增幅达 51.6%。

Edmund Tie 拍卖和销售主管 Joy Tan 指出，今年迄今为止，业主出售的房屋数量多于抵押权人出售的房屋数量。她表示，这表明业主更愿意通过透明的流程使用拍卖来获得最高价格。拍卖可以最大限度地减少卖方和买方谈判的麻烦，而谈判可能会旷日持久。

然而，尽管两家机构都指出，待拍卖的房产数量有所增加，但售出的房产数量却有所减少。

本季度，莱坊共挂牌出售 115 处房产（包括重复挂牌出售，不包括拍卖外出售的房产），环比增长 27.8%。

住宅物业占挂牌总数的 63.5%（即 73 套），工业物业占挂牌总数的 23.5%，即 27 套。第二季度挂牌的其余单位包括 12 套零售单位、一套办公室单位和一套重复挂牌的店屋。

本季度，莱坊共售出三处房产，总价值 720 万新元，包括一处工业地产和两处住宅地产，成功率为 2.6%。

这一数字低于上一季度售出的 5 处房产（总共 90 处房源），成功率为 5.6％。

陈先生表示，在 Edmund Tie 上半年的拍卖会上，225 处房产中大部分（42%）为非有地住宅物业；工业物业占 23%，零售单位占 16%。

在上半年的拍卖中，共售出 8 处房产，约占挂牌房产数量的 3.6%。

越来越多的业主通过拍卖的方式出售自己的房产，尤其是那些在疫情期间买房的业主。

Edmund Tie 的 Tan 表示：“这是由于他们的房产即将到期需要再融资，而这些房产现在将面临更高的利率，再加上预计今年将有大量住宅供应。”

莱坊还预计，今年余下时间将有更多房产被公寓管理机构强制出售，以追讨拖欠的费用。此类销售称为管理公司分层所有权 (MCST) 销售，在业主拖欠每月维护费和偿债基金捐款后进行。

The real estate consultancy said: “It has been observed that more owners of all types of properties amassed chronic maintenance fees in arrears over a substantial number of years for many reasons. For example, some of these owners died intestate, or left the country, and all efforts to contact them failed.”

Knight Frank auctioned a Dover Parkview unit in an MCST sale for S$1.82 million in Q2, 7.1 per cent higher than the opening price of S$1.7 million.

Industrial listings, meanwhile, could start to ease off, Knight Frank said, “with the manufacturing sector showing nascent signs of improvement in the first half of 2024, and interest rates expected to be cut in the second half of the year”.


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