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市场价就是公平值,所有商品的价值都由买家出价为基准,和商品内在的价值或者成本无关。
排除各项理论,完全观察市场,比较直接的定价原则包括
全新的时候99大概比FH便宜20%。房龄小的时候99比fh折价少,越往后折价最多。因为后面加速贬值,愿意接手的人就少了,再往后还有银行房贷的问题(FH不存在房贷的问题)。20年是一个主要门坎,买20+年的99房子有找人接盘难的问题。
10年也是一个重要门槛,很多炒房的人喜欢买新房,在5-10年房龄的时候出手。
FH也贬值,它只是地皮不贬值,房子作为可以使用的商品还是贬值。
99如果地段很好,容易租,或者其他各种原因有特殊优势(比如周围环境),可以极大弥补贬值的问题,但如果同样的条件的FH价格会更猛。
另外,房龄大的房子价格相对低,别以为自己捡到宝。除非你对居住体验要求很低,否则不推荐25年(或者20年)以上的房子。身体再好的人也会衰老。那居住体验大概率赶不上新的HDB,买了出租困难,租金也低。
这里还有一类非大众类的房子,主要是中小型公寓,开盘即巅峰,主要针对小部分买家。若使用寿命40年,期间价格波动都很小,后期由enbloc预期支撑价格。
最后,新加坡的历史不够长,99的房子最后没有开发商来拆的话,带来的心理恐慌是比较恐怖的,目前还只有shophouse被收回的先例,但shophouse相对民用住宅便宜,租期也短,不好借鉴。看看老HDB的价格 (toa payoh, marine parade),如果这里面已经包含有隐性的政府拆迁支撑的话,太老的房子贬值速度会相当惊人。
最后,这些分析没太大意义,普通人想赢市场那只能靠运气。
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