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应对两项限制 发展商奇招出售滞销私宅
周文龙 报道
chewbl@sph.com.sg
从延迟付款计划到给予额外买家印花税回扣，从出国办路演到大批出售项目，近来发展商各出奇招，要在合格证书（Qualifying Certificate，简称QC）和额外买家印花税（ABSD）期限内把私宅单位倾销出去。
例如，华联企业（OUE）位于利安尼山路（Leonie Hill Road）的豪华公寓项目Twin Peaks，最近为买家提供延迟付款计划（deferred payment）选项，让买家先支付20％的订金，并取钥匙入住单位，剩余的80％款项则分两年至三年支付。
延迟付款计划曾是本地楼市流行的支付方式，但自2007年起这一付款方式已撤除，发展商不能为尚未竣工项目提供这个付款选项。不过，由于Twin Peaks已取得法定完工证书（Certificate of Statutory Completion），因此该项目并不受房屋发展商条例限制，包括延迟付款方式。
Twin Peaks的延迟付款计划虽让买家有更长时间来支付私宅款项，但以这样的方式购买的单位价格也相对较高，每平方英尺销售价从2700元起跳。相比之下，按照一般方式购买该项目私宅，尺价则从2300元起跳。
尽管如此，该项目的一名房地产经纪透露，延迟付款计划获得良好反应，促使项目卖出不少单位。
除了延迟付款，不少发展商也以提供优惠方式来吸引买家。乌节路一带的豪华公寓项目Ardmore Three过去几个星期提供“ABSD援助配套”，让买家享有15％的房价折扣。这项折扣也因而使到项目打破过去几个月的零销售纪录，在4月卖出一个560万元单位，尺价相当于3152元。
有业内人士透露，不少买家在完成交易过程中，预料下来还有买卖禁令（caveat）陆续提呈。
在这之前，盛荟华廷（Pollen & Bleu）和林曦阁（The Glades）等项目，也给予买家如现金回扣和家具礼券各类优惠。
例如，盛荟华廷去年给予一些单位的买家3万元至7万元的间接折扣，相当于2％至5％的折扣。林曦阁则给予买家高达5万元或3.3％的折扣。
积极进行的促销上述私宅都是QC和ABSD期限将近，但仍有不少单位未售出的项目。如果这些项目在期限到达后，还未售出所有单位，发展商就可能得支付高昂的延长费。随着越来越多发展商面对期限压力，预料买家以优惠价买到私宅的可能性也将越来越大。
在QC条例下，凡拥有外国股东的发展商（包括上市公司），必须在五年内完成所发展的私宅项目，并在取得临时入伙证（TOP）后的两年内卖出所有单位，否则就得支付未售出单位地皮价的延长费。
在ABSD条例下，发展商须在五年内完成私宅项目并把所有单位卖出，否则发展商得支付额外买家印花税，即地段地皮价的10％至15％。
以Ardmore Three为例，该项目的QC期限为今年底，但截至1月底仍有超过九成单位未售出。如果项目要延长QC期限三年，发展商得支付高达7920万元的延长费。
又比如盛荟华廷明年6月会面对ABSD期限，但截至1月底有近九成单位未售出，意味着它明年可能得支付1420万元的印花税费用。
新加坡产业发展商公会（REDAS）会长陈佩强今年初在一项活动上透露，今年将有13个项目的700多个私宅单位受QC条例影响，须支付的延长费接近一亿元。此外，33个项目的6000多个未售出单位，也在明年至后年受此ABSD影响。
为避免交付款项，一些发展商也考虑以大批出售的方式（bulk deals），尽快卖掉剩余单位。
例如，城市发展（CDL）的格美华庭（Gramercy Park），预计今年中取得临时入伙证，但项目至今仍未推出市场。市场传言发展商有意以大批出售方式，卖出项目其中一幢楼。
此外，该发展商也积极到印度尼西亚和香港等地进行路演，吸引更多外国买家。
城市发展与永泰控股（Wing Tai）合资项目名筑（Nouvel 18），也面对在今年11月卖出所有单位的限制，否则得支付3820万元延长费。发展商受询时说，他们正探讨该项目的出售形式。.
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