关于租赁那些事
所在版块：房产车市 发贴时间：2013-06-06 23:47  评分:  更多评分:

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先矫情下，最近一直感冒咳嗽，时好时坏。勉强上了一个关于租赁法律方面的课，再结合自己有限的一些租赁的经验，窝在家里，随便写一些，希望能帮助大家。也为华新DND“献礼”。

说到租赁，我也很头痛。我接触的客户里面，租客说屋主的不是，屋主埋怨租客的毛病。反正大家都不容易吧。我觉得问题的根源在于太多的模糊地带，大家事先没有说清楚。毕竟很多人不是经常换房子，很多屋主也是1，2年才找一次租客。这个帖子一方面介绍一些法律的常识，一方面也尽量多举例，让大家注意或者引以为戒。

首先要知道，没有所谓的标准租约。中介很辛苦，不是律师，要干律师的活。而每个中介行因为这样或者那样的原因，很多时候不允许旗下的中介随意更改条款，否则后自负啥的。

There is no standard tenancy agreement.
也就是说，一个租约合同，是租赁双方商量的条款，没有说什么是一定要怎样，但是有一些基本的条款需要出现在一个租约中。
1. date 2. Name of parties 3. Property to be leased 4. rights of the parties 5. starting date 6. Duration 7. Deposit 8. Service Charge.

1是签订合同的时间。一般这个时候，租客会被要求预付第一个月的租金以及所有的押金。我说了，这是一般，你也可以写在合同里面不要给。在我看来，这个方面问题不大，不用太争议。
2 租赁双方的名字（当然，也需要有效的证件）。注意，这里一定要有房东的联系地址，最差得是一个email。后面会提到这个的重要性。
3 租赁的物业。房子的地址。
4 租赁双方的权利。也就是具体的条款了。
5 租约开始的时间。 记住，这里最好有一个handover date，比租约开始的时间早那么一天几天的。也就是房东把房子（钥匙）交给租客的日子。最好定一个，不然，租约开始是7月1号，房东7月1号晚上11点把钥匙给你，那也不算违约。还有，提早几天，也是让双方好好检查这个房子是否按照约定的状况交接，如果没有的话，至少房东有改进的时间。例如，合约要求窗帘干洗过了，完了房东给忘记了，至少还来得及做这些事，不耽误租客搬家。
6 租期。多久，有没有option to renew。这个争议不多。
7 租金 租金多少，包含了哪些东西。这个争议不多。
8 押金 押金是不能用来抵最后1或者2个月的房租哈。押金什么时候归还，也要写清楚。一般来讲，房子交回房东1-2个星期还是合理的。对租客来讲这个时间自然是越短越好。所以，一定要注明什么时候退押金以及押金的用途哈。
9 服务费用/管理费用 物业费啊，什么的由谁来支付。

通常大家签订的租约可能只有一页或者少过10页。好吧，我听说有65页的租约。简单点讲，租约最好能涵盖所有租赁期间会出现的所有问题。当然， 很多时候是不可能的。当没有写进租约的情况发生时，法庭会依照implied terms，也就是法律认为应该怎样的。
法律认为的房东应该保证的
1 Quiet Enjoyment 如果一个物业出租了，房东没有合适的理由，没有租客的允许，是不能去这个物业的。
2 不可以影响租客的利益。这个不容易理解。比如租客租了一个房子，但是他并没有租电梯。然后电梯三天两头坏，影响了租客的生活。这个看上去跟房东没关系。但是租客是可以一次为理由告房东，要求赔偿损失，什么损失，自己看。房东怎么办？告物业吧。
3 屋主默认要付产业税，房屋的保险以及政府可能征收的费用。
4 房子外部以及结构性质的修理。比如，房子顶漏水啦。如果合约没有写这些费用怎么分，那么房东得扛上了。

法律默认房东的权利
1 进入房子进行修理。我举个例子，比如房子的楼下说漏水了。租客觉得反正也不影响自己居住，不愿意敲敲打打好几天。拒绝房东的工人进入。这时候，房东只需要给至少两天的notice，就可以派人直接进入房子修理。租客不能因为这个“强行”进入而告屋主。
2 物业或者政府要求进入房子进行一些翻新或者维修。这种情况，只需要通知租客，哪天会来，而不是要征得租客的同意。这种情况很少见，旧房子会发生。严重的甚至房子没办法居住，租客要暂时搬出。这个就只能自认倒霉了。比如我曾经住过的海军部那片，地板开裂了。政府给换新的。租客不能觉得自己能凑合用，又不愿意被打扰，而拒绝维修的工人进入。
3 政府的工作人员某些情况下，有权进入。例如怀疑非法移民。
4 如果30天还没有付租金。屋主可以结束租约，进入物业。当然，这种情况很难发生。因为很多租约都写了，超过7天没有支付，屋主就有权利进入物业了。不过具体实施，并不是那么容易。后面再讲。

法律默认租客应尽的义务
1 付租金
2 不可以随便分租
3 自己用的水电电话等等自己支付
4 允许房东以及他的工人进入进行合理的维修和检查。
5 不可以更改房子的构造，哪怕这些构造会让房子升值。
6 是住宅就是居住，不可以做其他用途。
7 Not to commit waste - take reasonable care 这个值得一提。如果租客进入这个房子，从不好好保养，打扫。地板从白的变成黑的了，东西乱七八糟。要注意哈，房东有权利要求租客马上打扫整理。如果租客不能做到，房东有权利告租客，收回房子，并且要求赔偿。

目前为止很boring，后面慢慢上些主菜。
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