|
|
|
|
|
|
|
复制本帖HTML代码
|
|
高亮:
今天贴
X 昨天贴
X 前天贴
X |
http://www.zaobao.com/finance/pages2/comment100321.shtml
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
吴慧敏 (2010-03-21)
在淡市中，EC是没有销路的。这是因为私宅价格往往比组屋价格跌得更快、更重，一旦中间的价差缩小，人们就会觉得购买EC并不划算。这也就是为什么每次EC出现在市场上，都是楼市非常兴旺的时候……但问题的关键是，每次EC出现，其实都意味着政府已经开始着手抑制市场过热。
业内人士相传，有一样东西叫做EC（执行共管公寓）魔咒——明明标地的时候，形势一片大好，但是等到要推出的时候，市场就转向了。如果回顾过去14年的EC历史，EC发展商十之八九都没赚到什么钱。
说穿了，这个所谓的EC魔咒，并没有什么神秘之处。为什么历史会一再重演？其实，一点也不难理解。
EC为满足夹心阶层需求
政府在1996年推出执行共管公寓（EC）计划，目的是为了满足夹心阶层的需求。当时的情况其实跟现在很相似，异常兴旺的楼市，将私人共管公寓与组屋的价格越拉越远，所以政府便推出了这种“半私人、半组屋”的房屋类型来满足夹心阶层的需求。
举例说，一间靠近地铁站的邻里五房式组屋，转售价格可能要50万元，但是附近的私人共管公寓，同样面积单位的价格却可能高达100万元。如果发展商能够推出一批售价在70万元上下的房子，自然能够吸引一批支持者。
这些人当中，不少因为家庭收入超出8000元的顶线而无法购买组屋，但是又负担不起私人共管公寓。
EC不仅诞生于房地产旺市，而且也只能在旺市下生存。只有在楼价迅速上升的时候，私人共管公寓和组屋之间才有足够的空隙，来容纳这种夹心公寓。
在淡市中，EC是没有销路的。这是因为私宅价格往往比组屋价格跌得更快、更重，一旦中间的价差缩小，人们就会觉得购买EC并不划算。
这也就是为什么每一次EC出现在市场上，都是楼市非常兴旺的时候。要成功标得地段，发展商都必须付相当高的地价，有些人甚至不以当时的市价，而以预计上涨的价格来下标书。
但问题的关键是，每一次EC出现在市场上，其实都意味着政府已经开始着手抑制市场过热——推出EC只是政府冷却市场的其中一次举措。
发展商标了EC地段，一般要12至15个月才能推出市场（最快也要9个月）。但是，在过去几次的楼市高潮期，我们都看到，政府往往都会在这段期间，被迫实施更多、更激烈的手法来为楼市降温。
这也就是为什么有所谓的“EC魔咒”之说——发展商在投标EC地段的时候，形势明明一片大好，但等到要推出的时候，市场就转向了。
私宅价格开始强力反弹 政府再推出两幅EC地段
过去五年来，本地完全没有新的EC上市，最后一个EC是远东机构在2005年推出的佳乐园（La Casa）。
由于私宅价格自去年6月起强力反弹了至少24.3％，私人共管公寓和组屋的价差再次拉大，EC又再次找到了合适的舞台“重出江湖”。
过去两个星期来，政府分别卖出了两幅EC地段。
一幅位于盛港康埔桦虹（Compassvale Bow）的地段，已由星狮地产和林增建筑（Lum Chang）组成的财团，以1亿9328万元，即容积率每平方英尺315元买下。这个价格不但超出分析师较早的预测，也刷新了EC有史以来的最高纪录。有市场人士估计，这意味，这个坐落在万国地铁站旁的EC，很可能要卖每平方英尺600至700元。
另外一幅位于义顺11道的EC地段，则由中资房地产发展公司——中国冶金科工集团买下，标价为1亿2780万元，即容积率每平方英尺281元。有市场人士估计，这意味着，这个EC日后可能会以每平方英尺580元至630元推出。
目前，隔邻的百合苑（Lilydale）EC二手价格只有每平方英尺510元至540元。这也就是说，这个新的EC很可能会带动义顺一带的EC价格，一年后，当这个项目上市时，上涨大约15％。
这当然引起了市场的反弹，最近在一个电视谈话节目中，就有人关注这两个地段的标价会不会推高EC价格。
当时，国家发展部长马宝山表示，如果有需要，政府将推出更多的EC供应量。“我们刚刚招标了两个地段，如果市场有需求，我们会发出更多。”
虽然部长没有在当天表态，政府是否会实施更多的措施来冷却市场，不过不少分析员认为，这是迟早的事情。
政府虽然在上个月出了两招——实施卖方印花税和限制银行借贷房价超过80％以上，但是楼市的温度还是相当炽热。今年首两个月，发展商已经卖出了超过2500个新私宅单位，而且最近推出的几个新项目，包括The Estuary、The Laurels、The Vision等都卖得火红。
市建局在星期一公布2月的新私宅销售数字时，至少有三名房地产分析员提到了政府出台更多降温措施的可能性。
从各种迹象显示，历史重演的可能性似乎很大。不过，世事无绝对，而且事不过三，EC已经在过去十多年来三起三落，或许这一次终于能够破除所谓的EC魔咒。
《联合早报》
（编辑：梁嘉芪）
.
|
| 欢迎来到华新中文网，踊跃发帖是支持我们的最好方法! |
我看万事尽都有限，惟有祢的命令，极其宽广。
|
|
