|
|
|
|
|
|
|
复制本帖HTML代码
|
|
高亮:
今天贴
X 昨天贴
X 前天贴
X |
版上同学对上海很多高档房价格涨幅弱于普通小户型住宅一直表示奇怪，对像新华地区错综复杂的租售数据也多感诡异。
我抽空翻了下地图，结合身边工作认识的各地外来人士，简答做了下上海外来势力地图。
总所周知， 上海市一个移民城市，移民城市必然会按照外来势力的不同，结成几个集聚区，详细如下：
1. 欧美高管长期聚居区 - 金丰，徐泾，东郊，森兰，碧云
上述地区集合和丰富的针对西方人的配套，特别突出的是外国人学校和外国人医院。
2. 外籍华人高管长期聚居区 - 陆家嘴，新天地
由于是华人，能够有效利用本地配套，但在居中地又希望和当地人有一定隔离，凸显身份的选择，一般此类人只会选这2个地区。
3. 香港人与香港关系密切者长期聚居区 - 徐家汇，衡山路
从15年前或者更早开始，徐家汇就是香港人集中地，很多虽然不是香港人，但也是港资代理人。很多住宅区的房型明显针对香港客户。
4. 台湾人及其代理人长期聚集区 - 古北，虹桥
古北二期甚至有台商定制的房屋。整个地区的商业设施都有大量台湾人从业。
5. 日本高管长期集聚区- 中上公园，天山，古北，联洋
日本人在上海的聚居地一直很不稳定，有时和香港人，韩国人，台湾人，本土精英的聚居区重合，这和日本人能仍受夫妻分居和轮流常驻的政策有关。使得他们能够跟灵活。
6. 本土精英 - 源生，花木，联洋
此类人大多为外省人，叫喜欢浦东。从事It与金融。
7. 欧美普通短局 - 原法租界
由于普通人没必要拖家带口，所以定居地选择灵活，范围变大。靠延安路高架到幸福路这段为收入稳定的老外的住宅区，往南为刚出道的人多。
该区域内有大量服务老外的中国人，和服务这些中国人的上海人。所以人群素质参差，但生态是交稳固的。老外收到老派旅游公司的指导来到这里，这里也聚集了大量说英语的中国服务人员。
8，普通外籍华人 - 外滩，虹桥
这类人数量也极广，给人散居的感觉，但是不叫符合其胃口的地区是外滩和虹桥，和高管们一样，身份象征对其更重要。于是上述配套一般但无形资产含量高的地方成为其目标。
9. 普通香港人和普通台湾人 - 各新城，新镇
由于普通香港人和普通台湾人已经和上海人无疑，但是其比较超前的眼光和试图与本地人隔离的倾向，会让他们更愿意购买新城区。
10. 普通日本人打工者 - 仙霞，西郊
当地租金较低廉，配套较旧，过去式日本高管聚居区，后来被废弃，由其下层接手。
11. 韩国人 - 金虹桥
该地区商业已经全部韩国化，连全家收银都先说韩语再说中文。
12. 上海人 - 凡是你认为外地人多的地方其实主力住户都是上海人
很多人多一个地区的印象是服务业从业人员，很多地区外地服务业人员多的地方，其实主力消费者还是上海人。
13. 真正的外省打工者 - 随着工作基本都是不停的话地方的。没有所谓的聚居区。
（略考，无需叫真）
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
这是上海的基本地图。
现在我们可以知道为什么很多所谓的高档地区，依然是狗屎遍地。和热门认为七宝九亭主要是外地人居住一样，居住者和服务人员都在同一个地方出现。给人的落差巨大的印象就是有才而来。
另一方面，从改革开放以来，上海建筑的豪宅，高档公寓基本都是为西方人，日本人，港台人所建。围绕这些豪宅的配套也是为其设置的。
一个本地人基本不怎么能接受这种外国配套，和完全不适合上海气候的房型，布置。唯一有优势的就是比较超前的小区绿化设计。而这一点又由于早期豪宅小区较小而被削弱很多。
从2008年之后，本土普通民众和精英势力都有很大的增长，且预期还会增长。而正上海高端房屋市场还没几个是正对这一人群的。
这就是上海老式高端分上涨乏力的原因，其最初的主要受众收入没有大规模增长，针对外国人的配套要没有更新或者增加。
而收入增加的本土人士又看不上那些奇怪配套和房型的豪宅，自然不会买单。相信下一波动迁朝下，会诞生出整个本地人的新式豪宅产品，必然苏州河地区，露香园地区。
这些地区全新的，和针对本地人的配套设施，以及适合上海气候的户型设计，第3,4代住宅的出现。才是上海豪宅在本土人士推动下的新楼市增长点。.
|
| 欢迎来到华新中文网，踊跃发帖是支持我们的最好方法! |
|
|
